%3 Getiri İçin 12.7 Tıklama

Gayrimenkul canlanıyor, bu da gayrimenkul yatırım ortaklıklarının (GYO'lar) bir kez daha pazarlık konusu olduğu anlamına geliyor.

Nihayet! GYO getirileri olması gereken yere geri döndü - vanilya S&P 500'ün (arazi) hakimiyeti!

Biz muhalifler, elbette popüler olandan daha iyisini yapabiliriz. Vanguard Gayrimenkul ETF'si (VNQ). %3.5 kötü olmasa da, birazdan tartışacağımız %12.7'lik “başlık getirisi” ile karşılaştırıldığında sönük kalıyor.

GYO'lar neden yeniden ucuzladı? Basit: Fed.

Aylar önce bahsettiğim gibi, daha yüksek faiz oranları, GYO'lar (ve bu konuda diğer tüm şirketler) için yalnızca daha yüksek sermaye maliyetleri değil, aynı zamanda tahvil getirileri giderek daha rekabetçi hale geldikçe gelir için daha fazla rekabet anlamına gelir.

GYO'lar gerçekten de tam da beklediğimiz gibi davrandı…

Yine de büyük resim, GYO'ları daha ucuz fiyatlarla ve ortalamanın çok üzerinde getirilerle satın almak için en iyi zamanlardan biri olarak bu döneme bakacağız.

Nereden başlamalıyız? % 11.4 ila % 13.5 getiri sağlayan üçlü GYO paketini tartışalım.

Gereklilik Perakende GYO (RTL)

Temettü verimi: %13.5

biraz zaafım var Getty Emlak (GTY), mülklerini benim "gerekli" dediğim perakendecilere kiralayarak "sıkıcı güzeldir" kalıbına uyan tek kiracılı bir uzman: benzin istasyonları, marketler, otomobil parçası dükkanları, resmi anladınız.

Bunu göz önünde bulundurarak, ben var kendisine isim veren bir emlak firmasını sevmek Gereklilik Perakende GYO (RTL), sağ?

Gereklilik Perakende, 1,000 eyalette 48'den fazla tek kiracılı ve "açık hava gücü, sabitlenmiş ve bakkal merkezleri"ne sahiptir ve bunlar, öncelikle uzun vadeli anlaşmalar üzerinden net olarak kiralanır. Kiracıları 44 farklı sektörden gelir (gaz/hazırlık, sağlık ve hızlı servis restoranları dahil) ve hiçbir sektör sabit kiraların %8'inden fazlasını oluşturmaz.

Neden bu kadar büyük bir GYO kulağa bu kadar yabancı geliyor? Eh, sadece bir yıl önce, adını değiştirdi Amerikan Finans Vakfı (AFIN)-bir isim 2020'de keşfettim. Restoranlara, eğlenceye, perakendecilere ve ofis mülklerine yoğun maruz kalmasının COVID ortasında bir "sorumluluk" olduğunu, ancak COVID kurtarma geri dönüşü potansiyeli nedeniyle pazarlıklı bir satın alma gibi görünebileceğini belirttim.

Günümüze hızlı ileri sarın ve RTL'nin çok daha farklı bir sorunu var, yani borç.

2021'in sonlarına doğru, CIM Real Estate Finance Trust'tan 1.3 perakende varlığın 81 milyar $'a satın alınacağını ve üç temel olmayan ofis varlığının elden çıkarılacağını duyurdu.

Güzel haberler? RTL, ilk 10 kiracı konsantrasyonunu düşürdü ve ofis alanı maruziyetini %7'den %1'e düşürdü. Dezavantajı mı? Büyük bir borç yükü daha da büyüdü. Bu GYO'nun şu anda düzeltilmiş FAVÖK'ünün yaklaşık 2.8 katı ve piyasa değerinin üç katından fazla olan 10 milyar dolarlık net borcu var!

Değeri ne olursa olsun, buradaki temettü kapsamı göze batan bir endişe değil, temettü operasyonlardan elde edilen son 83 aylık düzeltilmiş fonların (FFO) yalnızca %12'ünü temsil ediyor. Ancak yüksek borç yükü ve bariz katalizörlerin olmaması, RTL konusunda bana biraz duraklama veriyor.

Küresel Net Kira (GNL)

Temettü verimi: %11.4

Küresel Net Kira (GNL) adından da anlaşılacağı gibi, yalnızca burada ABD'de değil, İngiltere, Hollanda, Finlandiya ve Fransa da dahil olmak üzere 10 ülkede faaliyet gösteren ticari bir GYO'dur. 311 sektörde 140 kiracıya kiralanan 50 mülke sahip, ancak endüstri konsantrasyonu biraz daha yüksek - finansal hizmetler (%13) ve otomobil üretimi (%12), portföy pastasının her ikisi de çift haneli dilimler.

Adının diğer kısmı, RTL'de olduğu gibi onu sevmek için bir neden olan “Net Lease” dir. Hatırlatmak gerekirse, net kiralamalar sigorta, bakım ve vergilerden "net"tir, yani yalnızca kirayı toplar ve geri kalan her şeyi kiracılara bırakır. Bu, GNL yatırımcılarının endişelenmesi gereken daha az değişken anlamına gelir; Kârlar, geleneksel kiralamalarda olacağından daha öngörülebilir ve güvenilirdir.

Yani ne yanlış GNL ile mi?

Yeni başlayanlar için Global Net Lease, COVID nedeniyle temettülerini azaltan birçok GYO arasında yer aldı. Özellikle şirket, ödemesini Nisan 25'de %40 oranında hisse başına 2020 sente düşürdü ve geriye bakmadı.

Kesintinin herhangi bir olumlu tarafı varsa, o da mevcut ödemenin daha sürdürülebilir olmasıdır. AFFO ödeme oranı %93'tür ve bu yeterince güvenlidir ancak ayılar önümüzdeki aylarda yakından izleyecektir.

Ayrıca, Necessity Retail gibi, GNL'nin de 2.2 milyar dolarlık oldukça yüksek bir borcu var. En azından karşılaştırmalı olarak o kadar da kötü değil - 8 kat düzeltilmiş FAVÖK ve piyasa değerinin 1.5 katı. Ve bu borca ​​ödediği ağırlıklı ortalama faiz oranı (%3.5), RTL'den (%4.2) biraz daha iyi.

Yani, Global Net Lease'in kesinlikle siğilleri var. Ancak daha agresif temettü yatırımcıları için, hem AFFO'suna hem de düzeltilmiş FAVÖK'e kıyasla cazip seviyelerde işlem gören nadir bir çok uluslu emlak oyunu olan GNL, bu amaca uygun olabilir.

Ofis Özellikleri Gelir Güveni (OPI)

Temettü verimi: %13.2

Bazen en kötü görünen durumlar bile karlı sonuçlar verebilir.

Bizi daha iyi tanımak için Ofis Özellikleri Gelir Güveni (OPI), Örneğin. Bu GYO, yalnızca işletmelere değil, aynı zamanda devlet kurumlarına da yüksek kredi kalitesine sahip tek kiracılara kiraladığı 160 mülke sahiptir. Ve Ekim 2022'de incelediğimde, son zamanlarda gerçekten hızlanan on yıllık bir düşüşe saplanmıştı -OPI hisseleri neredeyse yarıya inmişti.

Ancak bu WFH zamanlarında bir ofis mülkü ev sahibi olmak ne kadar zor olsa da, OPI'nin erdemleri de var. Ve o sırada, "belki de pazar OPI'yi fazla satıyor" diye düşündüm.

Açık konuşalım: OPI, COVID'den çok önce başlayan zorlu bir savaş veriyor.

"WFH", "uzaktan çalışma" ve "telekomünikasyon" terimleri 2020'de ana akıma girmiş olabilir, ancak kurumsal Amerika yıllardır esnek çalışma koşullarına daha fazla meylediyordu - COVID sadece bu trendi kibarca destekledi.

Yine de bahis karşı Office Properties Income Trust, en azından şu anda tehlikeli olabilir. Son birkaç ayda değerinin yaklaşık %20'sini geri almış olsa da, hisse senedi hala son derece ucuz, Kanada dolarının sadece beş katı (dağıtım için mevcut nakit, bazı GYO'lar için alternatif bir kârlılık ölçütü). Daha geleneksel bir GYO metriği kullanmak istiyorsanız, OPI normalleştirilmiş FFO'sunun 4 katından daha az işlem görür.

Dahası, OPI kiracıları kanayan New York merkezli bir GYO değil. Mevcut doluluk oranı %96 ile daha banliyö tabanlı. Kiracılarının tam üçte biri devlet kurumları veya yüklenicilerdir - ofislerine yapıştırılmış kiracı türleri. Ve birkaç yıl boyunca sınırsız esneklik sunduktan sonra, birçok işveren nihayet geri adım atmaya başlıyor ve çalışanlardan ofiste birkaç gün geçirmelerini talep ediyor.

Brett Owens şu ana yatırım stratejistidir: Aksine Görünüm. Daha büyük gelir fikirleri için ücretsiz kopyanızı en son özel raporunu alın: Erken Emeklilik Portföyünüz: Büyük Temettüler—Her Ay—Sonsuza Kadar.

Açıklama: yok