Şu Anda Son Derece Ucuz Olan En İyi 3 GYO

Devam eden ayı piyasasında GYO'lar özellikle sert darbe aldı. S&P 500 bu yıl %18 düşerken, Gayrimenkul Seçme Sektörü SPDR ETF (XLRE) %26 oranında değer kaybetti.

GYO'ların düşük performansının ardındaki temel neden, yüksek faiz oranlarının, kayda değer miktarda borç taşıyan çoğu GYO'nun faiz giderleri üzerindeki etkisidir.

Ancak bazı GYO'lar uzun vadede son derece ucuz hale geldi. Yüksek faiz oranlarından kaynaklanan rüzgar azalmaya başlar başlamaz, güçlü temellere sahip GYO'ların birim sahiplerini yüksek oranda ödüllendirmesi muhtemeldir.

Bununla birlikte, son derece cazip üç GYO'nun beklentilerini tartışalım.

Kusursuz Bir Hastane GYO'su

2003 yılında kurulan Medical Properties Trust (MPW) sektöründeki tek salt hastane GYO'sudur.

GYO'nun 400'dan fazla farklı işletmeciye kiralanan 30'den fazla mülkü bulunmaktadır. Varlıkların çoğu genel akut bakım hastaneleridir ve bireysel pazarlardaki arz ve talep dengesizliği riskini azaltmak için 29 eyaletteki mülklerle farklı coğrafyalarda iyi bir şekilde çeşitlendirilmiştir. Medical Properties, ABD portföyünün yanı sıra Almanya, İngiltere, İtalya ve Avustralya dahil olmak üzere önemli uluslararası pazarlarda da stratejik bir konuma sahiptir.

Medical Properties bazı rekabet avantajlarına sahiptir. Sektöründe yaklaşık 20 yıllık tecrübesiyle tek saf hastane GYO'su olarak, kendi nişinde büyük bir uzmanlığa sahiptir. Aynı zamanda ölçek ekonomisinden de yararlanıyor.

Bir hastane GYO'su olarak Medical Properties, çoğu tüketicinin en olumsuz ekonomik koşullar altında bile sağlık harcamalarını azaltmaması nedeniyle durgunluklara karşı çoğu GYO'dan daha dayanıklıdır. GYO, 2020 ve 2021'de operasyonlardan (FFO) birim başına elde edilen rekor fonlarla koronavirüs krizi boyunca dirençli olduğunu kanıtladı. Öte yandan, Büyük Durgunluk'ta güven, birim başına FFO'sunda %31'lik bir düşüş yaşadı ve gelirini düşürdü. %26 oranında temettü.

Medical Properties oldukça tutarlı bir büyüme rekoru sergiledi. Son 10 yılın dokuzunda birim başına FFO'sunu yıllık ortalama %9.3 oranında artırdı. Tutarlı performans, GYO'nun sağlam iş modelinin ve dikkatli uygulamasının bir kanıtıdır. Çoğu pazarda yaşlanan nüfustan kaynaklanan rüzgar ve ümit verici bir satın alma hattı sayesinde Medical Properties'in önümüzdeki yıllarda da büyüme yörüngesinde kalması muhtemel.

Öte yandan, tıpkı diğer sağlık GYO'ları gibi Medical Properties de şu anda enflasyonun işgücü maliyetleri üzerindeki etkisi, hasta hacimlerinde pandemi sonrası yavaş toparlanma ve mali teşvik paketlerinin zayıflaması gibi bazı olumsuzluklarla karşı karşıya. Sonuç olarak, güvenli tarafta olmak adına önümüzdeki beş yıl boyunca birim başına FFO'nun yalnızca %0.4 yıllık ortalama büyümesini varsayıyoruz.

Medical Properties, temettüsünü dokuz yıl üst üste artırdı ve şu anda %9.3 temettü getirisi sunuyor. GYO'nun %64'lük iyi bir ödeme oranı ve 2.6'lık faiz karşılama oranıyla sağlam bir bilançosu var. Savunma amaçlı iş modeli de göz önüne alındığında, temettüsünün öngörülebilir gelecek için güvenli olduğu düşünülmelidir.

Medical Properties şu anda yaklaşık 10 yılın en düşük fiyat-FFO oranı olan 6.9'da işlem görüyor; bu, hisse senedinin tarihsel ortalaması olan 12.5'ten çok daha düşük. Olağanüstü ucuz değerleme, yukarıda belirtilen olumsuzluklardan ve enflasyonun gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değeri üzerindeki etkisinden kaynaklanmıştır. Enflasyon düşmeye başlar başlamaz, FFO çarpanının tarihsel ortalamasına geri dönmeye başlaması muhtemeldir. Bu nedenle önümüzdeki beş yılda yıllık %12.6'lık bir değerleme artışı bekliyoruz. Ayrıca birim başına %9.3'lük temettü ve %0.4'lük FFO büyümesi göz önüne alındığında, hisse senedinin önümüzdeki beş yıl içinde yıllık toplam %18.5 getiri sunabileceğine inanıyoruz.

Bu GYO Ofiste Veriyor

Ofis Gayrimenkulleri Gelir Güvencesi (OPI) şu anda 160 eyalette bulunan ve öncelikle yüksek kredi kalitesine sahip tek kiracılara kiralanan 31'tan fazla binaya sahip olan bir GYO'dur. GYO'nun portföyünde mevcut durumda %90.7 doluluk oranı ve ortalama bina yaşı 17 yıldır.

Ofis Özellikleri, kira gelirinin %64'ünü yatırım amaçlı kiracılardan elde ediyor. Bu, GYO sektöründe yatırım amaçlı kiracılar tarafından ödenen en yüksek kira yüzdelerinden biridir. Ayrıca ABD hükümeti kiracılarının kira gelirinin yaklaşık %20'sini elde etmesi, diğer hiçbir kiracının yıllık gelirin %4'ünden fazlasını oluşturmaması da dikkat çekicidir. Genel olarak, Office Properties, kiracılar arasında olağanüstü bir kredi profiline sahiptir; bu da güvenilir nakit akışı sağlar ve dolayısıyla önemli bir rekabet avantajı sağlar.

Öte yandan, Ofis Gayrimenkulleri yüksek bir borç yüküne sahiptir ve faiz giderleri halihazırda işletme gelirinin tamamını tüketmektedir. Sonuç olarak, güven kaldıracını azaltmak için varlık satma sürecindedir. Kaldıraç azaltma süreci son iki yıldır GYO'nun performansına zarar veriyor.

Üçüncü çeyrekte Ofis Gayrimenkullerinin doluluk oranı %94.3'ten %90.7'ye düştü ve birim başına normalleştirilmiş FFO'su önceki yılın çeyreğine göre %10 azaldı. Varlık satışları ve bazı kiralamaların sona ermesi nedeniyle birim başına FFO, son iki yılda toplamda %19 azaldı ve bu yıl da %3-%4 oranında azalması bekleniyor.

Üstelik koronavirüs krizi, birçok şirketin işletme maliyetlerini azaltmak amacıyla kalıcı bir “evden çalışma” modeli benimsemesine yol açabilir. Pandeminin bu eğilim üzerindeki etkisini değerlendirmek için henüz çok erken olsa da, böyle bir değişim uzun vadede Ofis Gayrimenkullerine zarar verecektir. Yüksek borç yükünün Ofis Gayrimenkullerinin performansı üzerindeki yükü ve "evden çalışma" trendinin olumsuz etkileri nedeniyle, önümüzdeki beş yıl içinde birim başına FFO'da yalnızca %2'lik yıllık ortalama büyüme bekliyoruz.

Office Properties, temettüsünü dört yıl üst üste dondurdu ancak %15.7 gibi olağanüstü yüksek bir temettü getirisi sunuyor. GYO'nun %47'lik sağlıklı bir ödeme oranı var ancak aşırı borç yükü var. Sonuç olarak, durgunluk durumunda temettü kesintisi yapılabilir.

İşin iyi tarafı, hisse senedi şu anda neredeyse 10 yılın en düşük fiyat/FFO oranı olan 3.0'da işlem görüyor; bu da 10 yıllık ortalama olan 8.0'ın çok altında. GYO'nun yüksek kaldıracı nedeniyle ihtiyatlı olmayı tercih ediyoruz ve bu nedenle 6.0 değerinde bir adil fiyat/FFO oranı varsayıyoruz.

Hisse beş yıl içinde adil değerleme seviyemize ulaşırsa, getirilerinde yıllık %15.0'lık bir kazanç elde edecek. Ayrıca birim başına %15.7 temettü ve %2.0 FFO büyümesi göz önüne alındığında, Ofis Özellikleri önümüzdeki beş yıl içinde toplam %24.7 yıllık getiri sunabilir.

Gelir İçin Bu Kasayı Kırın

Güvenli tutma (GÜVENLİ) 2017 yılında iStar'ın yöneticisi ve ana yatırımcısı olarak halka açıldı. Bu güne kadar iStar çoğunluk hissedarı olmaya devam ediyor, ancak kanun gereği kurumsal yönetim amacıyla oy kullanan hisselerin yalnızca %42'sini kontrol etmekle sınırlı.

Safehold, işletmelerin bina sahibi olmaları için sermaye açısından daha verimli bir yol sağlayarak emlak sektöründe devrim yaratmayı amaçlayan bir arazi kiralama GYO'sudur. Vakıf, ABD çapında ticari mülklerin altındaki arazilerin uzun vadeli satışı ve geri kiralamasıyla ilgilenmektedir ve gayrimenkul yatırımı ve gelişimini desteklemek için yalnızca arazi kiralamalarına odaklanan tek GYO'dur.

Safehold, satış ve geri kiralama arazi kiralama sektöründe ilk adım atanlardan biridir. Sonuç olarak, GYO'ya geniş kar marjları ve gelecekteki büyüme için yeterli alan sağlayan yenilikçi ve benzersiz kiralama ürünleri sunmanın avantajlarından yararlanmaktadır. Ancak bu işe girişin önünde çok az engel vardır ve dolayısıyla güvenin rekabet avantajı kalıcı olmayabilir.

Safehold şu anda güçlü bir ticari ivmeye sahip. Üçüncü çeyrekte, birkaç yeni kullandırım sayesinde gelirini önceki yılın çeyreğine göre %52 artırdı ve kısmen arazi kiralama satışından elde edilen tekrarlanmayan kar sayesinde birim başına FFO'sunu neredeyse üç katına çıkardı. GYO, arsa kirasını Aralık 2020'de 76.7 milyon dolara satın aldı ve üçüncü çeyrekte 136 milyon dolara sattı. GYO, sürdürülebilir iş ivmesi sayesinde birim başına FFO'sunu bu yıl neredeyse %30 artırarak yeni bir rekor seviyeye çıkarma yolunda ilerliyor.

Safehold, 7 trilyon dolar olduğu tahmin edilen devasa toplam adreslenebilir pazarın lideridir. Ancak artan faiz oranları GYO'nun net varlık değeri (NAV) üzerinde baskı oluşturuyor. Bu nedenle, GYO'nun NAV'ının önümüzdeki beş yılda yıllık ortalama %2.7 oranında büyüyeceğini varsayıyoruz.

Ayrıca, vakıf şu anda %2.4 oranında temettü getirisi sunuyor. Bu getiri, Tıbbi Mülkler ve Ofis Gayrimenkullerinin getirilerinden çok daha düşük olsa da, Safehold'un temettüleri, özellikle %35'lik sağlam ödeme oranı sayesinde, diğer iki GYO'nun temettülerinden çok daha güvenlidir.

Safehold şu anda yaklaşık beş yılın en düşük fiyat-NAV oranı olan 0.62'de işlem görüyor; bu, varsayılan adil değerleme seviyemiz olan 1.0'dan çok daha düşük. Faiz oranlarının düşmeye başlamasıyla birlikte GYO'nun yeniden rayiç değerleme seviyesine dönmesini bekliyoruz. Hisse beş yıl içinde adil değerleme seviyesinde işlem görürse, getirilerinde yıllık bazda %12.6'lık bir kazanç elde edecek. Ayrıca %2.4'lük temettü ve birim başına NAV'ın %2.7'lik büyümesi göz önüne alındığında, Safehold önümüzdeki beş yıl içinde toplam %17.0 yıllık getiri sunabilir.

Son Düşüncelerimiz

Yukarıdaki üç GYO, esas olarak 40 yıllık yüksek enflasyonun sonuçları ve değerlemeleri üzerindeki etkisinden kaynaklanan satışlar nedeniyle olağanüstü derecede ucuz hale geldi.

Enflasyonu uzun vadeli %2 hedefine döndürmeye öncelik veren Fed'in agresif politikası sayesinde enflasyonun önümüzdeki yıl düşmeye başlamasını bekliyoruz. Enflasyon ılımlılaştığında, yukarıdaki üç GYO yatırımcıları ödüllendirebilir.