Wide Moat Research'ün CEO'su ve kıdemli analisti Brad Thomas ve kitabın yazarı Brad Thomas, "Geçtiğimiz on yıl kadar geriye baktığımızda, mavi çipli apartman GYO hisse senetlerini satın alma fırsatları çok azdı" diyor. Akıllı GYO Yatırımcısı. “Şu anda devam eden nadir bir satış var.”
Ticari bir gayrimenkul analiz firması olan Green Street'e göre Apartman GYO'ları şu anda dayanak varlıklarının değerine göre %21 indirimle işlem görüyor. Daha bir yıl önce, %3 indirimle işlem görüyorlardı.
Apartman GYO'larının bu yıl geniş bir pazar satışında hisse senetleri ve tahvillerle birlikte düşmesi şaşırtıcı değil. Gayrimenkul yatırımları, borçlanma maliyetlerini artıran faiz oranlarına duyarlıdır.
Çarşamba günü, Çalışma Bakanlığı bildirdi Tüketici fiyatları yüzde 9.1 arttı Haziran ayındaki yıllık artış, bu ayın sonlarında Federal Rezerv'den bir başka dik faiz oranı artışının yolunu açıyor.
Ancak yüksek oranlar, bir ev satın almayı zorlaştırdığından, apartman GYO'ları için aslında iyi bir haberdir. Rekor düşük ipotek oranları döneminden sonra, 30 yıllık sabit oran neredeyse iki katına çıkarak %5.51'e ulaştı. Mayıs ayında, medyan mevcut ev satış fiyatı ilk kez 400,000 doları aştı ve satın alınabilirliği daha da zorladı.
Mizuho Securities'in genel müdürü ve GYO analisti Haendel St. Juste, “Artık kiralama havuzuna itilen bazı olası alıcılar var” diyor. "Ev sahibi olma maliyetindeki dramatik değişim, kiralama tarafı için net bir faydadır."
Bültene üye ol
Barron'un Önizlemesi
Hafta sonunun Barron dergisinden en çok okunan hikayelerin önizlemesini alın. Cuma akşamları ET.
Analistler, şirketlerin sağlıklı bilançoları olduğu ve kira talebi görünümünün güçlü göründüğü göz önüne alındığında, apartman GYO'larındaki satışların abartılı göründüğünü söylüyor. En son tüketici fiyat endeksi raporu, kira fiyatlarının 1986'dan bu yana en fazla tırmandığını gösterdi - bir önceki yıla göre % 5.8 arttı.
Green Street'in genel müdürü John Pawlowski, apartman GYO fiyatlarının çok keskin bir şekilde düştüğünü kabul ediyor. Kiralık konutların “olumsuz bir makro konut anlatısının banyo suyuyla atıldığı” zamanlar vardır. Kapsadığı GYO'ların çoğu, varlık değerinin her bir doları için sadece 20 ile 25 sent arasında borç ve hizmet borcuna bol miktarda nakit akışına sahiptir.
Elbette, gayrimenkul ekonomiyle yüksek oranda ilişkilidir. Sadece, milyonlarca Amerikalının Covid krizi sırasında işini kaybettiği 2020'ye ve bunun kiralar ve doluluk üzerindeki etkisine bakmak gerekiyor.
Pawlowski, San Francisco, New York, Los Angeles şehir merkezi ve Seattle da dahil olmak üzere kentsel kıyı şehirleri "apartman kiralarında en keskin düşüşü ve dolulukta düşüşleri gördü" diyor. Ancak Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix ve Las Vegas dahil olmak üzere Sunbelt bölgelerinde, doluluk güçlü kalırken kiralar biraz düştü.
St. Juste, farklı apartman GYO'larının yatırımcıların ülkenin farklı bölgelerine bahis oynamasına izin verdiğini söylüyor.
Camden Mülkiyet Güven
(satır: CPT) ve
Orta Amerika Apartman Toplulukları
(MAA) esas olarak Sunbelt holdinglerine sahiptir.
Konut Özkaynak
(EQR) ve
AvalonBay Toplulukları
(AVB) yoğun olarak iki kıyılıdır.
Apartman Geliri GYO
(AIRC) ve
UDR
(UDR) hem kıyı hem de Sunbelt pazarlarına maruz kalırken,
Essex Mülkiyet Vakfı
(ESS) bir Batı Yakası oyunudur.
| Şirket / Hisse Senedi | Son Fiyat | YTD Fiyat Değişikliği | 2021 Toplam Getiri | Piyasa Değeri | Fiyat / 2023E FFO* | Temettü verimi |
|---|
| BİKOASTAL | | | | | | |
| AvalonBay Toplulukları / AVB | $191.34 | -24.3% | %62.1 | $26.7 | 18.2 | %3.3 |
| Öz Sermaye Konut / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| GÜNEŞ KEMERİ | | | | | | |
| Camden Mülkiyet Güven / CPT | $132.56 | -25.8% | %83.1 | $14.1 | 18.6 | %2.8 |
| Orta Amerika Apartman Toplulukları / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| HER İKİ PİYASA DENGELİ MARUZ KALMA | | | | | | |
| Daire Geliri GYO / AIRC | $41.29 | -24.5% | %47.7 | $6.5 | 16.6 | %4.4 |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=tahmin. FFO = operasyonlardan sağlanan fonlar. *Fiyat/işletmelerden sağlanan fonlar, GYO'lar için standart bir değer ölçüsüdür. Sektör ortalaması şu anda 19.2.
Kaynak: Bloomberg
Pawlowski, UDR ve Equity Residential'ın bu yıl emsallerine benzer büyüklükte işlem gördüklerini ancak zorlu bir 2020 ve 2021 geçirdiğini söylüyor. "Zaten çok fazla acı çektiler ve bu yüzden bu yıla o kadar da pahalı gelmediler. ve şimdi değerlemeler sıfırlandı ve temeller gelişiyor ve bu nedenle UDR ve Hisse Senedi Konutları şu anda özellikle ucuz iki GYO'dur.” 2022 kazançlarında apartman GYO emsallerinden daha yüksek bir getiri ile ticaret yaptıklarını ve beklenen iç getiri oranlarının tüm gayrimenkul sektörlerinin ilk yarısında olduğunu söyledi.
Apartman GYO'ları için iyiye işaret eden faktörlerden biri, konutun isteğe bağlı olmayan bir kalem olmasıdır, bu nedenle insanlar bir durgunlukta işlerini kaybetseler veya maaşları kesilse bile, kiralık konut talebi, isteğe bağlı konut talebi kadar hızlı düşmez. seyahat veya lüks mallar gibi öğeler. Pawlowski, “Bir durgunlukta kiralar düşebilir” diyor. Ancak talep daha az ihtiyari olduğu için talep diğer alanlardan daha iyi dayanacak.”
AEW Capital Management'taki GYO menkul kıymetler grubunda portföy yöneticisi olan Gina Szymanski, fiyatlandırma gücü ve temelleri göz önüne alındığında konut GYO'larının “en sevdiğimiz kategorilerden biri” olduğunu söylüyor. Faiz oranlarındaki dalgalanmalar tüm şirketleri etkilediği için geri çekilmeye karşı bağışık olmadıklarını belirtiyor.
Ancak, diye ekliyor, “konut adlarının bilançoları, evrenimizdeki tüm şirketler arasında en iyi durumda. Geri döneceklerini gerçekten iyi hissediyoruz.”
Yazma Lauren Foster şirketinde [e-posta korumalı]
