Hayal mi kuruyorum? Community Land Trust Modeli, Konut Çözümünün Parçası Olabilir

Genel olarak, konut politikaları, kar amaçlı konut üretiminin mümkün olduğunca fazla talebi karşılamasına izin vermeye odaklanmalıdır. Daha sonra, diğer yaşam maliyetleriyle birlikte konut maliyetlerini hala yönetemediklerini bulan bu gelir seviyelerinde, en iyi çözüm, kira için normatif standart, brüt aylık gelirin %30'u ve fiili maliyetler arasındaki fark için doğrudan nakit sübvansiyonlardır. . Peki ya ev sahipliği? Çalışan, ancak yine de peşinat veya aylık ipotek ödemesini yönetemeyen kişilerin sorununu çözebilecek bir model var mı? Kapsamlı ve piyasa güdümlü bir konut politikasının, güvene dayalı araziyi güvence altına alma mekanizması olan topluluk arazi güveni (CLT) modelini içerebileceği konusunda ihtiyatlı bir şekilde iyimserim ve ardından güvene dayalı arazi üzerinde bir evin mülkiyetini sübvanse ediyorum.

Community Land Trust (CLT) modeli arazi ve konut değerini yakalamak ve düşük ve orta gelirli çalışan ailelere sunmak için yenilikçi bir stratejidir. Arazi edinimi yoluyla, CLT'ler evin değer kazanması için daha az getiri elde etmek karşılığında piyasa fiyatının altında konut satın alma fırsatı sağlayabilir. Ev sahibi, ailenin sahip olduğu evin iyileştirilmesi ile arazinin sahibi olmaya devam eden CLT ile uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzalar. CLT modeli, evin değerini piyasadan kaldırma etkisine sahiptir ve hane geliri Alan Medyan Gelirinin (AMI) yüzde 50 ila 80'i arasında olan ailelerin satın almak için fiyatı belirlemesine izin verir. Ev satıldığında, kira, satıştan elde edilen değeri sınırlar ve tasarrufları bir sonraki aileye aktarır.

CLT konutlarının aileler ve daha geniş konut ekonomisi için birçok avantajı vardır.

• Çalışan ama daha az kazanan insanlar için sahiplik fırsatı – İnsanlar bir ev satın almak için finansal ivme oluşturmak için yıllarca çalışabilir ve yine de yetersiz kalabilir; CLT'ler, sahiplik için ekstra bir itici güç sağlamaya yardımcı olur.
• Bina kredisi – Kredi, finansal keskinliğin hala önemli bir ölçüsüdür; CLT'ler, bir hane halkının akıllıca borç alma yeteneğini geliştirmesine ve genişletmesine yardımcı olabilir.
• istikrar – Bir ev sahibi olmak, çocukların mezun olduklarında aynı okullara gitmelerine olanak tanıyabilir ve topluma katılım ve katılımı teşvik edebilir.
• Varlık öz sermayesini artırmanın faydası – Ev varlıkları zamanla arttıkça, aileler bu değeri gelecek için yakalayabilir.
• Sahipler üzerindeki spekülatif baskıları önler – Bir CLT evi piyasadan çıktığında, varlık değerleri tırmandığında satış baskısı olmaz.
• Yatırımın getirisi sınırlı olsa da, nesiller boyu zenginlik yaratırlar. – Satışların faydaları sınırlandırılmış olsa da, bir ailenin kredi veya satışın sonuna kadar yatırımlarını iyi yönetmesi için teşvik vardır.
• Sınırlı gelir fırsatına sahip ailelerin tasarruf etmesine izin verir – Barınma maliyetleri daha düşük olduğunda, bir aile çocuk bakımı, eğitim ve nakit rezervleri oluşturmak gibi diğer kullanımlar için tasarruf sağlayabilir.

Ekonomiye olan yararı, aksi takdirde daha ucuz çok aileli birimlerde kalacak olan ailelerin, bu birimleri diğer aileler için serbest bırakarak mülkiyete geçebilmesidir. CLT'lerin, belki de kuponlar ve doğrudan yardımla başlayarak, bir kiralama birimine ve nihayet mülkiyete kadar bir konut merdiveni oluşturmaya yardımcı olma potansiyeli vardır. Bir CLT aracılığıyla sahiplik, ailelerin yerel mahallelerine ve topluluklarına daha fazla yatırım yapmalarına ve bu toplulukların ve mahallelerin onlara yatırım yapmasına olanak tanır. CLT modelinin yarattığı ev sahibi olma fırsatı, ailelerin kök salmasına ve ekonomik ve politik olarak etkileyici olmalarına izin verebilir.

Ve bu model çok aileli konutları da kolaylaştırabilir. Seattle'de, Homestead Topluluk Arazi Vakfı inşa ediyor 38 kat mülkiyeti iki farklı sitede, biri bağışlanmış, diğeri fazla Şehir arazisinde. Mülkiyet modeli, müstakil evlerle aynıdır. Bazı yönlerden, kat mülkiyeti, piyasa oranı kınamak ortak tutulan bir varlığa gömülü olduğundan, modelin en mantıklı kullanımıdır. Fazla Şehir arazisinin bağışlanması, ülke genelinde yaygın olduğu için özellikle önemlidir; şehirler ve diğer yerel yönetimler genellikle orijinal amaçları için kullanılamayan ancak konut olarak etkinleştirilebilecek arazi parçalarına sahiptir.

CLT modelinin uygulanması için başka olasılıklar da vardır. Birçok topluluk, arka bahçedeki kulübelere, alt bölümlere ve “eksik orta” konutlara ve kiralık konut arzını ek yoğunlukla genişletme fırsatlarına izin veriyor. İmarın bu şekilde serbestleştirilmesiyle ilgili sorun, çoğu ailenin tek aileli mahallelerde artan yoğunluktan yararlanabilmesi için finansman eksikliğidir. Bir CLT, bölünmüş bir arsa satın alabilir, üzerine iki ev inşa edebilir ve evleri daha düşük bir fiyata satabilir. Bu, orijinal ev sahibine fayda sağlayacak ve bir zamanlar tek bir parsel üzerinde iki yeni ev sahibi yaratacaktır. California geçtiğimiz günlerde yasayı onayladı bu, tek aileli bölgelerde fazla yoğunluğa neden olmaz, ancak CLT modeli bu hedefe ulaşılmasına yardımcı olabilir.

Çoğu aile, özellikle de bir ev sahibi olabilecek ancak hala ipotek ödüyor olan aileler, bu tür bir inşaat projesi için nakit paraya sahip değildir. Bankalar bu projeleri finanse etme konusunda hassas davrandılar, yalnızca aileler için göz korkutucu ve çoğu zaman mümkün olmayan bir araç olan Konut Sermayesi Kredi Hatları (HELOC) sunuyorlar. Topluluk arazi tröstleri, test edilmiş bir finansman modeliyle bu açmazı ortadan kaldırabilir.

Bazı savunucular politikaları desteklemeye çağırdı kiracının kiralık mülk edinimi. Burada yine sorun finansmandır. Örneğin, bakıma ihtiyacı olan ve bekleyen bir satışla karşı karşıya olan bir aşağı pazar mülkündeki kiracılar, binalarını veya kiralık evlerini satın almak için parayı nereden buluyor? CLT modeli çoğu politika yapıcı tarafından olumlu karşılanmaktadır ve bu modelin avantajlarını bu zorlukların bazılarını çözmek için kullanmak ilginç bir fırsattır.

Bir fikir, küçük, aşağı pazar bir mülk satın almak ve daha sonra CLT'nin arazinin sahibi olduğu ve bir Ev Sahipleri Birliği'ne kiraladığı sırada mevcut kiracılar tarafından uygun finansmanla satın alınabilecek düşük bir fiyata kınamak oluşturmak için CLT modelini kullanmak olabilir. . Bu, kiracıların kendilerine bir mülkiyet yolu verirken yerinde kalmalarına izin verecektir.

CLT'lerle ilgili sorun nedir? Hala düşünüyorum. Ancak, sübvansiyon dolarları CLT'ler için arazi satın almaya giderse, pahalı Düşük Gelirli Konut Vergisi Kredisi (LIHTC) projelerinden çok daha iyi durumda olacaktır. Kiralık birim başına 1 milyon dolar. Tüm bu paranın insanları mülkiyete doğru sürdürülebilir bir yola soktuğunu hayal edin. Mülkiyet ile ilgili sorunlar var mı? Evet ve bunu tartıştım.

Ancak CLT farklıdır. Model, çalışan ve mücadele eden insanlara finansal olarak sürdürülebilir bir şekilde mevcut konut piyasasına girme şansı veriyor. Belki de fikir, kar amacı gütmeyen LIHTC kiralama birimlerindeki kiracıları mülkiyete geçirmek için kullanılabilir. Göreceğiz. Sevdiğim şey, CLT'nin ondan değil arz ve talep gerçeğine doğru koştuğu fikri; model arazi spekülasyonunu kabul ediyor ve bundan şikayet etmiyor, bunun yerine ondan güvenli bir liman yaratıyor ve daha az paraya sahip insanlar için bir yol yaratıyor. Eminim ölümcül bir kusur bulacağım, ama bulana kadar, modeli konut için başka bir olumlu adım olarak kutlayacağım.