İpotekler Dramatik Bir Şekilde Yükselirken, Bir Ev Fiyatında Düşüş Beklemeli miyiz?

ABD resesyonla flört ederken, ABD'nin son faiz artışlarının açık bir kaybedeni konut piyasası oldu. Veriler ne öneriyor?

Öncelikle kesinlikle o kadar da kötü değil, henüz. Bugün ev fiyatları güçlü kalıyor, Zillow yıllık bazda ev fiyatlarını artırdı %18 Temmuz itibariyle. Biraz daha karamsar olarak, Redfin'sRDFN
veriler, ev fiyatlarının yıldan yıla artmasına neden oluyor, ancak şimdiden Haziran ayından itibaren düşmeye başlıyor.

Daha da kötüye gidiyor. Diğer konut verileri, sorunların başgösterdiğini gösteriyor. Örneğin, S&P Select Homebuilders Index, bugüne kadar S&P 500'den %11 daha düşük performans gösterdi ve bina tedarik stoklarının performansı da benzer şekilde zayıftı. Borsa, gelecekteki karların makul bir tahmincisi olsa da, her zaman doğru anlamaz.

Bu, konut piyasasında sorunlar olduğunu ima ediyor. Medya, tekstil ve araba parçaları gibi yalnızca birkaç borsa sektörü daha kötü performans gösterdi. Ancak, birçok faktör ev inşaatçılarının karlarını besliyor, bu nedenle ev inşaatçılarının kendileriyle mi yoksa daha geniş anlamda konut piyasasıyla mı ilgili bir sorun var?

Yüksek Mortgage Oranları

Artan ipotek maliyetleri, bir bütün olarak konut piyasası için bir endişe kaynağıdır. Mortgage maliyetleri çok hızlı yükseldi. Bugün 30 yıllık ayarlanabilir oranlı ipotek %5.5 faiz oranına sahiptir. Geçen yıl %3'ün altındaydı. Bu ipotek maliyetlerinde çarpıcı bir artış. Son enflasyon verileri gibi 1980'lerden beri görmediğimiz bir hareket.

Konut piyasasını soğutmak için ipotek maliyetlerinde hızlı artışlar beklemek adil olur. Birçokları için bir ev satın alırken kısıtlama, evin etiket fiyatı değil, ipoteği ödeyebilmeleridir. Yükselen ipotek oranları, birçok kişinin karşılayabileceği emlak fiyatlarını düşürebilir.

ABD'li Tüketiciler Üzerindeki Diğer Kısıtlamalar

Mortgage maliyetleri çok önemli olsa da, şunu da belirtmekte fayda var. öğrenci kredisi ödemelerinin yeniden başlaması gelecek Ocak (bir miktar borç indirimi olsa bile) ve potansiyel ABD resesyonunun riskleri konu ev alımları olduğunda da tüketici güvenini sarsabilir. Yani başka olumsuz alametler de var.

Arz ve talep

Sonra tedarik resmi biraz daha kötüleşiyor. Göre Redfin tedarik verileri, artık satılık daha fazla ev var ve bunları satmak daha uzun sürüyor. Bu, konut piyasasında bir çıkıntı yaratıyor. Kriz düzeyinde değiliz. Arz, 2020'deki seviyelere geri döndü ve satış zamanı 2021'in en kötüsüne benziyor. Ancak bu, konut için geleneksel olarak mevsimsel olarak çok güçlü olan yaz döneminde, bu nedenle işler kesinlikle yanlış yönde ilerliyor ve önümüzdeki birkaç gün aylar daha kötü olabilir.

Fed

Tabii ki, Fed büyük olasılıkla henüz oranları artırmadı. Beklentiler bir başka Eylül ayındaki Fed toplantısında faiz artırımı. Bununla birlikte, iyi haber şu ki, ipotek oranları tipik olarak piyasaların Fed'in gelecekte ne yapacağını düşündüklerini fiyatlıyor. Bu, daha uzun vadeli ipotek oranlarının yalnızca Fed'in oranları beklenenden daha fazla artırması durumunda yükselmesi gerektiği ve oranları artırırsa, ancak piyasanın düşündüğünden daha az olsa da düşebileceği anlamına gelir. Bununla birlikte, Fed'in faiz oranlarını artırmaya devam etmesi durumunda, piyasalar Fed'in 2023'te hangi yönde hareket edeceğinden emin olmadığı için ipotek oranlarının 2023'e kadar daha da yükselmesi riski hala var.

Sırada ne var?

Dolayısıyla borsa konut konusunda endişeleniyor ve bunun nedeni kısmen ipotek oranlarının çok hızlı yükselmesi olabilir. Evlerin satılmasının daha uzun sürdüğünü ve daha fazla evin müsait olduğunu görmeye başlıyoruz. Bu, konut fiyatlarının güçlü bir seyirden sonra yumuşamaya başlayabileceğini gösteriyor.

Bununla birlikte, ev fiyatlarının daha yeni yumuşadığını ve yıldan yıla yükselmeye devam ettiğini görmeye başladığımız gerçeklik kontrolüne de değer. Ayrıca, ev fiyatları oldukça istikrarlı olma eğilimindedir. Tarihsel olarak, fiyatların 10'lerde veya 1970-2008 mali krizi sırasında olduğu gibi yaklaşık %9 düştüğü son derece kötü bir konut piyasası. Yani borsa ile karşılaştırıldığında, ev fiyatlarındaki olumsuz dalgalanmalar oldukça küçüktür.

Ev fiyatları son zamanlarda çok güçlü bir seyir izledi. Bunun ılımlılaşmaya başlamasının birçok iyi nedeni var. Tarih bize ABD ev fiyatlarının oldukça istikrarlı olma eğiliminde olduğunu hatırlatsa da. 1980'lerde ipoteklerin bugünkü gibi arttığı o zamanlar mı? Kuyu ev fiyatları, tüm on yıl boyunca yalnızca dörtte bir oranında fiyat düşüşlerine sahipti ve bu, %1'lik bir düşüşün altındaydı.

Yani evet, ev fiyatları artık çift haneli artmayabilir. Aslında, birçok işaret konutta işlerin daha da kötüleşeceğini gösteriyor. Ancak, tarihin bir rehber olması durumunda, konut piyasası için gerçekten kötü olan şeyin nadiren ev fiyatlarında tek haneli bir düşüş olduğunu unutmayın.