Gayrimenkul Kazançlarında Büyük Bir Vergi Faturasından Kaçınmak

Gayrimenkul sahibi olmak birçok yatırımcının büyük hayalidir. Ancak bu çok büyük bir yatırımdır ve oldukça kazançlı olabilir. Büyük bir kar karşılığında kiralık bir mülk satmak bir hayalin gerçekleşmesi olabilir. Yine de böyle bir satıştan elde edilen karı en üst düzeye çıkarmak için vergileri en aza indirmeniz gerekir. Taksitli satış bir stratejidir. Endişelenmeyin: Bu İç Gelir Servisi (IRS) onaylandı.

Büyük Ödeme Büyük Vergi Faturasına Eşittir

Yaygın bir duruma bakalım:

Hal Bookman, alıcının kiralık ev teklifine baktı ve gördüğü sayıya inanamadı. Mülkünün değeri yalnızca beş yıl içinde önemli ölçüde arttı. Ancak Hal neşeyle ona söylediğinde vergi Danışmanı Danışman satışla ilgili temkinli davrandı: Geliri götürü ödeme vergi açısından Hal'in çıkarına olmayacaktı.

Hal, mülkü sattığı yıl satıştan elde edilen gelirin tamamını beyan ederse, kazancın herhangi bir tutara tekabül eden kısmı üzerinden %25 oranında ödeme yapar. amortisman kesintileri daha önce kiralık mülkü devralmıştı.

Amortismanın geri alınmasının ötesindeki herhangi bir kazanç, vergiye tabi geliri bekarsa 15 ila 41,676 ABD Doları arasında olan veya evli ise 459,750'de ortak başvuruda bulunursa 83,351 ABD Doları ve 517,200 ABD Doları arasında olan vergi mükellefleri için %2022 oranında vergilendirilecektir. Bu tutarlar, bekarlar için 44,625 $ ve 492,300 $'a, 89,250'te ortak başvuru yapan evli çiftler için ise 553,850 $ ve 2023 $'a yükselecek. Bu eşiklerin üzerinde geliri olan vergi mükellefleri %20 oranında vergilendirilmektedir.

Hal vergi danışmanına vergisini azaltmak için yapabileceği bir şey olup olmadığını sorar. vergiye tabi gelir yıl için. Danışman sadece kullanılacak aracı biliyor: taksitli satış sözleşmesi.

Taksitli Satış Nedir?

An taksitli satış Satışın yapıldığı vergi yılı sonrasına kadar en az bir ödemenin yapılmadığı mülk satışı olarak tanımlanır.

IRS, vergi mükelleflerinin, taksitli satış sözleşmesiyle yatırım amaçlı gayrimenkul satışından elde edilen kazancın bir kısmını ertelemesine olanak tanıyor. Bu düzenleme, satıcıların bir beyanda bulunmalarına izin verir. eşit olarak bölünmüş onların bir kısmı sermaye kazançları birkaç yıl boyunca.

Satıcının zarar bildirirken taksitli satış yöntemini kullanmasına izin verilmez.

Taksitli Satış Yöntemi Nasıl Çalışır?

Taksitli satış kapsamında kazanç beyan etmek teorik olarak basittir. Taksitli satışların vergilendirilmesi, annuiteleriHer ödemenin eşit olarak dağıtılmış bir kısmı ana paranın iadesi olarak kabul edilir.

Tek şart, satılan mülkün halka açık olmamasıdır. güvenlik veya bir firmanın düzenli envanterinin bir kısmı ve vergi mükellefi satıcı Satılan mülkün tamamı (taksitli satış yöntemi kapsamında özel bir faiz ücreti talep eden belirli devre tatil bayileri hariç).

Taksitli Satış Gelirlerinin Raporlanması

Taksitli satış gelirleri üç ayrı kategoriye ayrılabilir: sermaye kazancı, faiz, ve anapara. Bunların her biri ayrı ayrı ele alınır 1040 Form.

The brüt kar Yüzde daha sonra belirli bir vergi yılı için taksitli satış gelirini hesaplamak için kullanılır.

Sermaye kazancı

Yukarıdaki örnekte Hal, satışın hangi yılda olduğuna bağlı olarak her yıl kazancını uzun vadeli veya kısa vadeli olarak beyan etmelidir. Uzun vadeli kazançlar daha düşük oranda vergilendirilirken, kısa vadeli kazançlar olarak vergilendirilir normal gelir.

Hal evi beş yıl boyunca elinde tuttuğu için bu durumda kazanç uzun vadeli olacaktı.

Kazanç kısa vadeli olsaydı, Hal yine de taksitli gelir üzerinden, götürü kazancı beyan etmesi durumunda uygulayacağı orandan daha düşük bir oranda vergilendirilebilir. Bunun nedeni, kısa vadeli kazançların, vergi mükellefi açısından en üst düzeyde olmak üzere olağan gelir olarak vergilendirilmesidir. marjinal vergi oranı.

Orantılı kazanç onu bir sonraki vergi dilimine itmezse bu oran daha düşük olabilir. Taksitli satıştan elde edilen kazanç IRS'de raporlanır 6252 Form ve sonra taşındı Program D Form 1040'da.

Faiz

Taksitli satış geliri olan vergi mükelleflerinin, normal gelir oranları üzerinden vergilendirilen faizi de alıcıya bildirmeleri gerekmektedir.

Satış sözleşmesinde sağlanan faiz, belirtilen faiz olarak anılır. Belirtilen faizin yetersiz (veya sıfır) olması durumunda, faizin bir kısmı anapara Satışın bir kısmı belirtilmemiş faiz olarak yeniden nitelendirilmelidir.

Anapara

Her taksitli satışın bir kısmı IRS tarafından vergiden muaf ana para iadesi olarak kabul edilir. Bu miktar Yayın 537'deki Çalışma Sayfası A'nın doldurulmasıyla belirlenebilir.

Taksitli satış amaçları için ana para (düzeltilmiş esas), mülkteki fiili düzeltilmiş esasınızın artı satış masraflarının toplamıdır ve amortisman geri alımı.

Bu örnekte Hal'in evinde düzeltilmiş bazda 200,000 dolar var. Taksitli satış amacıyla düzeltilmiş esasını hesaplamak için amortismanın geri alınması için 100,000 ABD Doları ve satış giderleri için 10,000 ABD Doları geri eklemelidir. Bu rakam 310,000 dolar.

Brüt Kar Yüzdesi

Brüt kâr yüzdesini hesaplamak için, toplam kazancı hesaplamak amacıyla taksitli satış amacıyla düzeltilmiş temeli (bu örnekte 310,000 ABD Doları) satış fiyatından çıkarmanız gerekir. Bu örnekte toplam kazanç 90,000 ABD Dolarıdır (400,000 ABD Doları – 310,000 ABD Doları).

Daha sonra, toplam kazancı, bu durumda %22.5 (90,000 $ – 400,000 $) olan satış fiyatına bölün ve brüt kar yüzdesini elde edin.

Son olarak, her yıl vergiye tabi kazancı hesaplamak için bu yüzdeyi taksit tutarıyla çarpın. Dolayısıyla Hal'in her yıl vergilendirilebilir kazancının 11,250 ABD Doları (50,000 ABD Doları x %22.5) olduğu kabul edilir.

İpotekler ve Sözleşme Bedeli

Eğer mülkün alıcısı bir varsayımda bulunursa ipotek veya başka bir şey senet satın alma ile birlikte mülkün maliyet esasının ipotek veya senet tutarı kadar azaltılması gerekir. Örneğimize dönecek olursak, Hal'in sattığı mülk üzerinde 100,000 dolarlık ipotek bulunduğunu varsayalım.

Eğer kiralık mülk 400,000 $'a satılan Hal'in 100,000 $ tutarında ipoteği varsa, sözleşme fiyatı 300,000 $'a (400,000 $ – 100,000 $) düşürülür.

İpotek tutarının taşınmazın toplam düzeltilmiş matrahını aşması halinde aradaki farkın ilk yıl ödeme olarak bildirilmesi ve sözleşme bedelinin bu tutar kadar artırılması gerekmektedir.

Örneğin Hal'in mülkünün 250,000 dolarlık ipoteği olduğunu varsayalım. Hal, taksit ödemesine ek olarak ilk yıl içinde 50,000 $ (250,000 – 200,000 $) tutarında fazla ödeme bildirmek zorunda kalacak.

Taksitli Satış Örneği

Yukarıdaki örneği kullanarak Hal'in taksitli satışını ertelemek isterse taksitli satışını nasıl yapılandırabileceğini görelim. sermaye kazancı vergileri gelecek bir yıla.

Hal, kiralık evi için 400,000 dolarlık bir teklif alır. Bu mülkü 300,000 dolara satın aldı. Yıllar geçtikçe 100,000 dolar kazandı amortisman çıkarımlar yaparak kendi düzeltilmiş esas $ 200,000.

Bu nedenle Hal'in beyan etmesi gereken 200,000 ABD Doları (400,000 ABD Doları - 200,000 ABD Doları) vergiye tabi kazancı vardır.

Hal'in danışmanı, satış gelirini bir yılda 50,000 $ beyan etmek yerine, her biri 400,000 $'lık sekiz yıllık taksite ayırmasını tavsiye ediyor. Taksitler her yıl yapıcı bir şekilde alındığı sürece, bu yöntem Hal'in sekiz yıl boyunca karları ve dolayısıyla kazançların orantılı bir kısmını kaydetmesine olanak tanıyacak.