Broadway Tiyatro Sahipleri, İmar Kuralı Değişikliğinden Sonra Daha Az Düşüş Yapmak İçin Duruyor

Broadway'de hava maliyeti bile artık daha pahalı.

1998'de New York Şehri Şehir Planlama Departmanı, Broadway ev sahiplerinin Tiyatro Bölgesi'nde yüksek kuleler inşa etmek isteyen emlak geliştiricilerine tiyatrolarının üzerindeki hava haklarını satmalarına izin vermek için imar kurallarını değiştirdi. Aktarılan alanı diğer şantiyelerin üzerine yığarak, yeni binalar, aksi takdirde mümkün olandan daha yükseğe çıkabildi.

“Şehrin ufkunun görünümünü değiştiren bu yeni süper kulelerin tümü … hava hakları transferleri olmadan gerçekleşemezdi” gözlenen Robert Von Ancken, bir gayrimenkul değerleme uzmanı.

Her hava hakları anlaşmasının bir parçası olarak, gayrimenkul geliştiricisi, orijinal gösterilerin yapımını desteklemek, yeni izleyiciler çekmek ve tiyatro profesyonellerinin boru hattını çeşitlendirmek için hibeler veren Tiyatro Alt Bölge Fonu'na katkıda bulunmalıdır. Hava haklarının satışından 10 milyon doların üzerinde dağıttı ve bir yerel politikacı deklare Mentorluk programları oluşturmak için fon kullanımının “şehrimizin geleceğine yatırım yapmak için mahalle [hava] haklarından yararlanmanın bir kazan-kazan olduğunu bir kez daha gösterdiğini” söyledi.

Fon 1998'de kurulduğunda, her bir katkının orijinal oranı, metrekare başına 10 ABD doları olarak belirlendi. Ancak, hava haklarının piyasa fiyatı tavan yaptığından, katkı oranı 14.91'da metrekare başına 2006 dolara ve 17.60'de tekrar metrekare başına 2011 dolara yükseltildi.

2016 yılında, Şehir Planlama Departmanı, katkı oranının satış fiyatının yüzde 20'sine veya fit kare başına 20 doların yüzde 347'sine (hangisi daha büyükse) çıkarılmasını tavsiye etti. Daha sonra her üç ila beş yılda bir metrekare başına 347 dolar olan taban fiyatı ayarlayacaktır.

“Yöntemde yapılan bu değişiklikler, listelenen tiyatroların yeni oluşturulan nahiye fonuna yüzde 1998'ye eşdeğer bir katkı için nahiye genelinde [hava] haklarını devretme kabiliyetini belirleyen 20 metin değişikliğinin orijinal amacı ile uyumlu olacaktır. [hava haklarının] devrinin değeri," açıkladı New York Şehir Planlama Komisyonu başkan yardımcısı Kenneth Knuckles.

Ancak, hava haklarının fiyatı, 1998'den bu yana katkı oranlarından çok daha hızlı arttı.

Bir rapora göre, 2007'den sonra satılan hava hakları, enflasyona göre ayarlandıktan sonra metrekare başına 318 dolardan 692 dolara kadar değişiyordu. Ortalama fiyat, metrekare başına 461 dolardı, yani Fona ortalama katkı oranı, metrekare başına fiyatın yüzde dördünden azdı.

Katkı oranında potansiyel bir artışla karşı karşıya kalan Broadway tiyatro sahipleri ve emlak geliştiricileri savaşa girdi.

"Burada önerildiği gibi böylesine çarpıcı bir artış, şüphesiz piyasayı soğutacak ve (eğer varsa) az sayıda işlemle sonuçlanacaktır." savundu Paimaan Lodhi, New York Emlak Kurulu Başkan Yardımcısı. Düzenlemeyi “zahmetli, aşırı ve adaletsiz” olarak nitelendiren Lodhi, “Bir gecede en az yüzde 400 artış, tiyatro sahiplerine daha önce hava haklarını satabilenlerden ve buna tabi olanlardan farklı ve adaletsiz davranıyor. Şimdi çok ciddi bir artış.”

"Piyasa düşerse taban fiyat ödemek zorunda kalmaktan ve bunun müzakereler üzerindeki etkisinden endişe duyuyoruz." yankılandı tiyatro sahiplerini temsil eden bir avukat. Avukat, “Endişemiz de teorik” dedi ve “fiyatların piyasa tarafından belirlenmesi gerektiğini” sözlerine ekledi.

Yakın zamanda bir Broadway tiyatro sahibinden 16,000 dolarlık bir kampanya bağışı alan New York Kent Konseyi'nin bir üyesi, potansiyel artışa saldırdı ve Şehir Planlama Departmanı, 2017'de oylamaya gitmeden hemen önce teklifini geri çekti.

New York Belediye Başkanı Bill de Blasio'nun yönetimini, o zamanki Meclis Üyesi Dan Garodnick “misketlerini alıp eve gitmekle” eleştiriyor şikayet “hayal kırıklığı yaratıyor, şaşırtıcı ve burada gerçekten kaybeden kültürel kurumlar için çok kötü.”

Nisan ayında, yeni Belediye Başkanı Eric Adams yönetimindeki Şehir Planlama Departmanı, imar kurallarını yeniden gözden geçirdi ve katkı oranını metrekare başına 24.65 dolara yükseltmeyi önerdi. Önerilen yüzde 40'lık artış, katkı oranının en son değiştirildiği 40 ile 2011 arasında Tiyatro Bölgesi'ndeki toplam inşa edilmiş taban alanının değerlendirilen değerindeki yüzde 2021'lık artışla eşleşecek.

Topluluk savunucuları olmasına rağmen şikayet “24 dolar acınası ve bugünün dünyasında gördüğümüz enflasyonda, metrekare başına 24 dolarla pek bir şey yapamazsınız” diyen Bakanlık teklife devam etti ve yeni katkı oranı sessizce benimsenen birkaç hafta önce herhangi bir basında yer almadan.

Gayrimenkul geliştiricileri hava hakları için daha fazla para ödemezlerse, Broadway tiyatro sahipleri artık evlerine daha az para alacaklar.