İnşa, Bebeğim, İnşa! 2023'te Şehirlerin Yeni Konutları Teşvik Etmesi Gerekiyor

Uzmanlar ve tahminciler, Amerikan ekonomisinin enflasyondan zarar görüp görmeyeceğini ve ne kadar süre acı çekeceğini tahmin etmeye çalışacaklar. Bu soruların cevapları aynı zamanda resesyon değerlendirmelerini de etkileyecektir; Bir kazandık mı, bir geliyor mu ve bu ne kadar derin ve uzun sürecek? Konut ekonomisi söz konusu olduğunda, çay yapraklarını okumak zordur. Konut kredisi faiz oranları yükseldive kiralar da öyle genel enflasyona ekleme. Bu arada, uzaktan çalışanlar Boise ve Bozeman gibi önceden uykulu olan pazarlarda satın alma çılgınlığını körüklemek için ucuz para ve uzaktan çalışmadan yararlandıkça, tek ailelik konut fiyatları 2021'de yükseldi. Şimdi bu pazarlardaki fiyatlar hızla düşüyor. Bu ne anlama geliyor ve konut arzını düzenleme yoluyla kontrol eden yerel yönetimler nasıl yanıt vermeli? Her senaryoda cevap aynıdır: Daha az düzenleme ve daha fazla teşvikle daha fazla binayı teşvik edin.

2008'deki büyük konut baskını hatırlıyor musunuz? Tek ailelik konut üretimi asla toparlanamadıveya en azından konut üretim düzeyi aynı rakamlara ulaşmadı. 2000'den bugüne tek aile izinlerine bakıldığında, üretimin hızla düştüğü görülüyor. Doğru, Saint Louis Federal Rezerv Bankası'nın verileri düşüşün çöküşten çok önce başladığını gösteriyor, ancak ne olursa olsun, 2021'deki büyük satın alma patlamasına rağmen arz talebi karşılamadı, bu da fiyatların yükselmesi anlamına geliyor.

Kiralar dalgalı oldu. Boston için Zumper verileri, pandemi sırasında kiraların nasıl düştüğünün, ardından pandemi öncesi seviyelere nasıl fırladığının ve ardından yükselmeye devam ettiğinin mükemmel bir örneğini gösteriyor.

Peki sonra ne olacak? İşte bazı senaryolar.

Yüksek Enflasyon Devam Ediyor, Fed Agresif Bir Şekilde Tepki Veriyor, Durgunluk Başlıyor

En kötü senaryo, Fed'in punç kasesi aptal içkiyi elinden almakla kalmayıp, partiyi dağıtmak için polislerle ortaya çıkmasıdır. Bu durumda paranın pahalanması ve yatırımcıların başka yatırımlar araması nedeniyle çok az işlemle konut üretimi sıfıra düşüyor. 2008 kadar kötü olmayabilir, ancak sonuç yavaşlayacak veya duracak olan üretim ve sabit talep olacaktır.

Enflasyon Düştü, Fed Geri Çekildi, Kısa ve Sığ Bir Durgunluk Başladı

Bu senaryoda bile son dönemde artan faiz oranları nedeniyle konut üretim hortumunda bir bükülme olacaktır. Çok aileli projelerin de yavaşlaması muhtemeldir; ödünç alınan parayla da inşa edilirler. Bulutlar dağılıp güneş parlamaya başladığında, üretimin artması zaman alacak ve talepteki dalgalanmalar, 2023'ün sonlarında yetersiz arz ve daha yüksek fiyatlar ile karşılanacak.

Gecikmeli Göstergeler Enflasyonu Fazla Gösteriyor, Fed Geri Çekiyor, 2023'te Enflasyon veya Durgunluk Yok

Hükümet göstergeleri her zaman gerçek ekonomik olayların arkasındadır. Bu, bir hortumun evinizi yerle bir etmesinden birkaç gün sonra ortaya çıkan bir meteoroloji uzmanının "Resmi, eviniz bir hortum tarafından yıkıldı" demesine benziyor. The Ringer's'daki bir tartışmada Sade İngilizce podcast, Moody's'ten Mark Zandi bu olguyu açıklıyor. "Piyasada bir kira artışı gördüğünüzde, diyelim ki Şubat ayında, bunun BLS tarafından ölçülen kira enflasyonu için ne anlama geldiğine dönüşmesi yaklaşık altı ay sürüyor." Belki de iyiyiz, sadece bilmiyoruz. Ancak para hala daha pahalı hale geliyor ve Fed geri adım atana kadar, konut üretimindeki yavaşlamaları görmeye devam edeceğiz.

Şimdi Bir Sonraki “Konut Krizini” Önleme Zamanı

Yukarıdaki senaryoların her birinde, tipolojiler genelinde konut üretiminde bir yavaşlama olacaktır. 2008'den bir şey öğreneceksek, o da yeni konut yatırımındaki düşüşler, konut talebindeki yumuşama ve konut üretiminin yavaşlaması veya durması bir sinyal olmalı: İnşa et bebeğim, inşa et! Geliştiriciler kârdan çok riskten nefret eder. Aslında, konutun cazip hale gelmesi ancak fiyatlar büyük bir düşüşün ardından arttığında anlamlıdır. Konut olabilecek bu boş arsa, talep yükselene, fiyatlar yükselene ve ardından üzerine inşa etmek maliyeti ve riski rasyonelleştirene kadar muhtemelen hareketsiz kalacaktır. Genellikle, konut ekonomisi düzeldiğinde fiyatlar yükseldiği için hükümet paniğe kapılır ve ardından fiyatları “sabitlemek” için kurallar ve düzenlemeler getirir.

Konut ekonomisi istikrara kavuştuğunda ve toparlandığında üretimi yavaşlatan her şeyi ortadan kaldırmak için şimdi harekete geçerek bunu önleyebiliriz. Daha sonra, bir müteahhit şimdi inşaatın çok riskli olduğundan endişeleniyorsa, yerel yönetim bu boş arsaya inşaat yapmak ve potansiyel olarak yüksek boşluk oranlarını ve kayıpları sübvanse etmek için yatırım yapabilir - evet, masaya para yatırabilir -. Ekonomi tersine döndüğünde ve konut talebi geri döndüğünde, bu talep tsunamisi bol miktarda konutla karşılanacak. 2009, 2010 ve 2011'de hükümet saman üretti parlamıyordu, nihayet yaşadığında daha az konut fiyatı sorunu yaşardık.