Luoyang ve Zhengzhou şehirleri arasındaki 120 km'lik tren yolculuğu, ekonomik sıkıntıların ve kırılan hayallerin bir vitrini. Pencereden, yarım inşa edilmiş konut kuleleri, bir saatlik yolculuk boyunca birbiri ardına geçer. Binaların çoğu tamamlanmak üzere görünüyor; bazıları bitti ve ailelerin evi oldu. Ancak daha birçoğu, inşaatın uzun zaman önce durduğu boş iskeletlerdir. Geliştiricilerin nakitleri tükendi ve artık işçilere ödeme yapamıyor ve malzeme satın alamıyor. Projeler durdu. Aileler asla evlerine kavuşamayacak.
Çin'in kalbinden geçen tren yolculuğu, ülkenin son zamanlardaki en büyük krizlerinden birini açıklamaya yardımcı oluyor: halkın hükümetin ekonomik modeline olan güvenini kaybetmesi. On yıllardır emlak sektörü, Çin'in durdurulamaz yükselişinin simgesi olmuştur. Özel girişimciler büyük servetler kazandılar. Ortalama insanlar, ev değerleri üç katına çıktıkça net değerlerinin arttığına tanık oldular. Yerel yönetimler, müteahhitlere geniş araziler satarak kasalarını doldurdu. Çin hanehalkı servetinin şaşırtıcı bir şekilde %70'i şimdi gayrimenkule bağlı.
Bu modele olan güveni sarsmak, Çin'in büyüme mucizesinin temellerini sarsmaktır. Kapsamlı covid-19 karantinaları ve özel girişimcilere yönelik baskılar ile bu birçok cephede yaşanıyor. Ancak hiçbir yerde, gsyh'nin tahmini %25'ini oluşturan emlak sektöründen daha net olamaz. Temmuz ayında yeni proje başlangıçları bir yıl öncesine göre %45, konut satışları %33 ve emlak yatırımı %12 düştü. Etkiler ekonomide dalgalanıyor, hem mobilya üreticilerini hem de çelik işçilerini vuruyor. Güvene darbe, Ekim ayında bir parti kongresinde muhtemelen üçüncü kez görevlendirilecek olan Çin lideri Xi Jinping için kritik bir zamanda geliyor.
Sisteme olan güveni yeniden canlandırmak, Bay Xi ve Komünist Parti için çok önemli. Yine de, hükümetin tepkisi, durumun karmaşıklığı nedeniyle yetkililerin görünüşte göz ardı etmesiyle, alışılmadık bir şekilde ayrık ve yavaştı. Konut piyasasına olan inancı yeniden tesis etmek için, halkın durmuş projelerin tamamlandığını ve fiyatların yükseldiğini görmesi gerekiyor. Bu arada, inşaat firmaları ve işçilerine, yerli ve yabancı yatırımcılara sabit getirili ürünlerinden geri ödeme yapılması gerekiyor. Ve tüm bunlar, emlak piyasasının dönüştüğü sürdürülemez borç balonunu yeniden şişirmeden yapılmalıdır.
Kumdaki çizgiler
Konut krizinin iki acil nedeni var. Birincisi, emlak endüstrisinin aşırılıklarına karşı bir hükümet baskısı. Ağustos 2020'den bu yana yetkililer, “üç kırmızı çizgi” olarak bilinen bir politikayla geliştiricilerin borçlar/varlıklar, net borç/öz sermaye ve nakit/kısa vadeli borç oranlarını kısıtladı. Bu, pek çok kişiyi sürdürülemez borçlanmayı durdurmaya ve varlıklarını satmaya zorlayarak yeni projeler inşa etmeye ve satmaya devam etme yeteneklerini ciddi şekilde sınırladı.
Çin'in sıfır covid politikası ikinci bir darbe. Merkezi hükümet, düzinelerce şehri, covid vakaları ortaya çıktığında günlerce, bazen haftalarca sakinlerini evlerine kapatmaya zorladı. Yazma sırasında, Chengdu ve Shenzhen'in mega kentleri tamamen veya kısmen kilitlendi. Kapanmalar, insanların evleri görmelerini ve alışveriş yapmalarını engelledi. Tüketici psikolojisini de etkilediler. Girişimciler, işletmelerinin aniden kapanmasından korkarlar. Çalışanlar işten çıkarılma endişesi yaşıyor. Bu tür bir korku, ev satın almayı teşvik etmez.
Sonuç bir çatlaktır. Çinli müteahhitler, likidite yaratmak için evleri inşa edilmeden çok önce satmaya oldukça güveniyorlar. Geçen yıl evlerin %90'ını önceden sattılar. Ancak tahvillere ve kredilere erişim olmadan, bankalar emlak sektörüne olan risklerini azalttıkça ve yeni satışlar düşerken, emlak piyasasının Ponzi benzeri doğası tam olarak ortaya çıktı.
Dünyanın en borçlu geliştiricisi Evergrande, Aralık ayında temerrüde düştü. Takip edilecek bir model olması amaçlanan offshore borçlarını yeniden yapılandırma çabası, Temmuz ayı sonundaki son tarihi kaçırdı. En az 28 diğer emlak şirketi, yatırımcılara yapılan ödemeleri kaçırdı veya yeniden yapılandırmaya gitti. Bir araştırma firması olan Gavekal'a göre, satışlarla pazarın %30'unu oluşturan Hong Kong'da listelenen 10 geliştiricinin hisselerinin ticareti donduruldu. Chicago'da bir düşünce kuruluşu olan MacroPolo'dan Song Houze, Ağustos ayının başlarında, Çin'de listelenen geliştiricilerin yarısından fazlasının, Evergrande'nin temerrüde düşmeden dört ay önce işlem yaptığı seviye olan 0.5'ten daha düşük bir fiyat-kazanç oranıyla işlem yaptığını belirtiyor.
Sadece aylar önce güvenli bahis olarak kabul edilen firmalar şimdi mücadele ediyor. Satış açısından Çin'in en büyük geliştiricisi Country Garden'ı ele alalım. Bu yılın başlarında çoğu analist, baskı altına gireceği endişelerini görmezden geldi. Yatırımcılar tahvillerini almaya devam etti. Ancak 30 Ağustos'ta Country Garden, yılın ilk yarısındaki kârın neredeyse %100 düştüğünü açıkladı. Emlak piyasasının “hızlı bir şekilde şiddetli depresyona girdiğini”, kazançlarında kaydetti. Country Garden üzerindeki baskı, sorunların artık belirli geliştiricilere özgü olmadığını gösteriyor. Tüm sektör risk altında.
Potansiyel ev alıcıları piyasadan çekildi. Ancak çok daha endişe verici olanı, milyonlarca insan, genellikle yıllardır parasını ödediği evleri bekliyor. 60-2013 yılları arasında ön satışı yapılan evlerin sadece %2020'ı teslim edildi.
Aile adıyla anılmasını isteyen Bay Liu, 2014 yılında Zhengzhou'da 250,000 yuan (40,000 $) peşinat ödeyerek bir daire satın aldı. Evin 2017'de tamamlanması planlanıyordu. Ama o gün hiç gelmedi. Bunun yerine, bir daire kiraladı ve sonunda asansörü olmayan eski bir binada başka bir daire satın aldı. Kendisi için hayal ettiği hayat bu değil. Bay Liu hiçbir zaman ipotek ödemeye başlamadı ve peşinatını geri almak için emlak geliştiricisi ile sonsuz tartışmalara girdi. “Bir faydası yok” diyor.
Analistler yıllardır bu sorunların farkındaydılar, ancak Çinli yetkililerin mağdur ev alıcılarının protesto etmesine izin vermeyeceklerine inanıyorlardı. Bir muhasebe firması olan pwc tarafından iki yıl önce yayınlanan bir rapor, konut projelerinde inşaat durduğunda bile, “yüzlerce veya binlerce koordine olmayan hanenin normalde işleri etkileme konusunda çok az yeteneği olduğunu” belirtti.
Bu hesap tepetaklak oldu. İpotek ödemeyi reddetmeye ilişkin verileri toplamaya ve yayınlamaya yönelik küçük ama etkili bir hareket, yetkilileri şaşırttı. 12 Temmuz'da anonim gönüllüler, sosyal medyada ipotek boykotlarıyla ilgili verileri paylaşmaya başladı. Şimdiye kadar yaklaşık 350 tespit edildi; analistler bunun muhtemelen gerçek sayının bir kısmı olduğuna inanıyor. Devlet sansürcüleri, patlayıcı bilgilere yapılan atıfları kaldırmak için ellerinden geleni yaptı, ancak yine de protestolarla ilgili bilgiler yayılmış gibi görünüyor. Olduğu gibi, diğerleri satın almaları ertelemeye veya ipotek ödemelerini durdurmaya ikna edilecek.
Yatırımcılar ve potansiyel ev alıcıları, devlet tepkisini hem merkezi hem de yerel düzeyde bir araya getirirken, şimdi tedirginlikle izliyorlar. On yıldan fazla bir süredir Çin şehirleri, genellikle spekülasyonları azaltmak ve hızlı fiyat artışlarını azaltmak için yerel emlak piyasalarında ince ayar yapmak için uzun bir kurallar ve teşvikler listesi kullanıyor. Bunlar, ipoteklere erişim üzerindeki kontrolün yanı sıra kimlerin ev satın alabileceğine ve kaç tane satın alabileceğine ilişkin sınırlamaları içeriyordu.
Şehirler artık bu kuralları gevşetiyor. Çinli bir yatırım bankası olan cicc'ye göre, Mayıs ve Temmuz ayları arasında belediye hükümetleri güveni yeniden tesis etmek için 304 bireysel önlem açıkladı. Mortgage protestolarının merkezinde yer alan Zhengzhou, erken harekete geçti. Mart ayında talebi canlandırma umuduyla 18 eylem açıkladı. Bunlar arasında ipotek almayı kolaylaştıracak ve yaşlı üyeleri olan ailelerin şehre taşınırlarsa daire satın almalarına izin verecek önlemler de yer aldı.
Alıcılara yönelik bu sinyaller, talebi canlandırdıkları için değil, merkezi hükümet politikasıyla çelişiyor göründükleri için çok dikkat çekti. Ağustos ayında Çin sosyal medyasında geniş çapta dolaşan bir videoda, Hunan eyaletindeki yerel bir Komünist Parti şefinin insanları mümkün olduğunca çok ev satın almaya çağırdığı görüldü: “Üçüncü bir ev aldınız mı? O zaman dördüncüyü al.” Mesaj, "evler içinde yaşamak içindir" ve kesinlikle spekülatif yatırımlar için olmadığı konusunda uyaran Bay Xi'nin kendisinden gelen mesajla çelişiyor.
Yerel yönetimler ayrıca, düzenleyiciler ve yetkililer tarafından, tamamlanmamış konut projelerine yatırım yapmak ve nihayetinde hayal kırıklığına uğramış alıcılara ev teslim etmeye yardımcı olmak için kurtarma fonları yaratmaya teşvik edildi. Zhengzhou, davaya 80 milyar yuan (12 milyar dolar) tahsis etti. Yerel fonların sahadaki koşullara daha uygun olacağı düşünülüyor.
Zhengzhou, belki de şimdiye kadarki en agresif yerel planı deniyor. Şehir hükümeti, müteahhitlere, durdurulan tüm inşaatların 6 Ekim'e kadar yeniden başlaması gerektiğini söyleyen bir yönerge yayınladı. Bunu yapamayan iflas eden şirketler, yeni yatırım getirmek için yeniden yapılandırma başvurusunda bulunmalı ve ayrıca Bay Liu gibi ev satın alanlar tarafından yapılan ön ödemeleri geri ödemelidir. Bunun yapılmaması, geliştiricilerin zimmete para geçirme ve diğer ciddi suçlar nedeniyle soruşturulmasına neden olabilir.
Politika yapıcılar, Mayıs ortasından bu yana ipotek oranlarını tekrar tekrar düşürdüler. Konut arzını garanti altına almak için merkezi hükümet, bazı özel geliştiriciler tarafından yeni tahvil ihracını tamamen garanti altına alarak riski etkin bir şekilde devlete kaydırdı. Mücadele eden bir emlak firması olan Longfor, 1.5 Ağustos'ta piyasa fiyatının çok altında, %3.3 kupon oranıyla 26 milyar yuanlık bir tahvil fiyatladı. Bu, yalnızca tahvilin bir devlet kurumu olan China Bond Insurance tarafından tamamen garanti altına alınmış olması nedeniyle mümkün oldu. Hükümetin daha yüksek kalite olarak gördüğü geliştiricilere likidite sağlamak için bu tür daha fazla ihraç planlanıyor. Kazananları seçmek için bir programın başlangıcıdır.
Devlet desteğinin bir başka ayağı da doğrudan likidite şeklinde geliyor. 22 Ağustos'ta merkez bankası ve maliye bakanlığı, önceden satılan evleri tamamlamak için sağlanabilecek devlet tarafından yönetilen politika bankalarından özel kredileri destekleyeceklerini söyledi. Programın boyutu açıklanmadı, ancak bir haber servisi olan Bloomberg, 200 milyar yuan'ın kullanıma sunulacağını bildirdi.
Bu tür kamu harcamaları iki tarafı keskin bir kılıçtır. Bir yandan, evlerin hak sahiplerine teslim edilmesine ve ipotek ödemelerinin yeniden başlatılmasına yardımcı olarak bankaların üzerindeki baskıyı kaldıracak. Ancak aynı zamanda nakit, kötü yerel yönetim ve şüpheli emlak geliştiricileri tarafından oluşturulan bir boşluğu dolduruyor. Bir banka olan JPMorgan Chase'den Alex Wolf, “Bu, başka bir yerde teşvik için harcanamayacak parayı temsil ediyor” diyor.
Çizim tahtasına geri dön
Zhengzhou'nun Mart ayından bu yana yeni alıcıları teşvik etme çabaları azaldı. Bunun yerine, koşullar kötüleşmeye devam etti ve bu da yerel politikalarla uğraşmanın yeterli olmadığını gösteriyor. Yerel kurtarma fonları da yetersiz görünüyor. Kağıt üzerinde birçok şehrin harcayacak büyük paraları var, ancak kendileri nakit sıkıntısı çeken yerel hükümet finansman şirketlerine güveniyorlar. Analistler, Zhengzhou'nun bir ay içinde tüm inşaatı yeniden başlatma girişimini yakından izliyorlar, ancak çoğu kişi bu kadar hızlı bir düzeltme için gereken fonların mevcut olup olmadığını sorguluyor. Önlemler, daha küçük geliştiriciler arasında panik ve finansal kargaşaya neden olan bir çöküş dalgasına neden olabilir.
Yatırımcılar merkezi hükümete daha fazla umut bağladılar, ancak şimdiye kadar tepkisi krizin ölçeğine uymadı. 200 milyar yuan kredi programı, ülkenin tüm bitmemiş evlerini tamamlamak için gerekenin sadece %10'unu karşılayabilir. MacroPolo'dan Bay Song, 5'den bu yana yaklaşık 2020 trilyon dolarlık konut mülkünün önceden satıldığını ve bu evlerin küçük bir bölümünün bile kurtarılmasının inanılmaz maliyetli olduğunu düşünüyor.
Merkezi hükümetin hala çekeceği daha çok kaldıraç var. Bir yatırım bankası olan Macquarie'den Larry Hu, bir dizi önlemin uygulamaya konulabileceğini söylüyor. Bunlar arasında “üç kırmızı çizgi” politikasının geçici olarak gevşetilmesi veya durmuş tüm konut projeleri için son kredi mercii olarak hareket etme sözü yer alıyor. İkincisi, pahalı olmakla birlikte, tamamen merkezi hükümetin mali kaynakları dahilindedir.
Tartışma şimdi merkezi hükümetin güveni yeniden sağlayıp sağlayamayacağına değil, ne kadar ileri gitmek istediğine odaklanıyor. Kaldıraç üzerindeki orijinal baskı, çok fazla borç alan şirketleri cezalandırmayı amaçlıyordu. Bir araştırma firması olan Rhodium'dan Allen Feng, daha büyük bir kurtarma paketinin daha fazla geliştiriciyi evleri tamamlama konusunda yardım istemeye teşvik edeceğini ve hükümeti emlak sektörünün daha fazlasını sübvanse etmeye iteceğini söylüyor: üç kırmızı çizgi'”.
Kaldıraca karşı kampanya aynı zamanda emlak sektörünü önümüzdeki on yılda taleple daha uyumlu hale getirmeyi amaçlıyordu. Yetkililer, geliştiricilerin çok fazla ev sattığını uzun zamandır kabul ediyor. JPMorgan, 70'den bu yana satılanların yaklaşık %2018'inin halihazırda bir sahibi olan kişiler tarafından satın alındığını tahmin ediyor. Borç seviyelerinin kısıtlanmasının firmaları gerçek talebe uyum sağlamaya zorlaması gerekiyordu.
Çin'in nüfus artışı yavaşladıkça bu talebin düşmesi muhtemel. Ev satışları 1.57'de 2021 milyar metrekareye ulaştı, bu 2007'dekinin iki katından fazla. Ancak başka bir araştırma firması olan Chen Long, önümüzdeki on yılda gerçek yıllık talebin 0.88 milyar-1.36 milyar metrekareye düşeceğini tahmin ediyor. demografik değişim tutunur ve kentleşme yavaşlar. Piyasayı yeniden şişirmek, balonu desteklemek anlamına gelir.
Hükümetin dengeleme eylemi risklerle doludur. Ekim ayının ortasında, büyük şehirler karantinaya alınırken parti kongresi yapılacak. Mortgage boykotları gürleyecek ve muhtemelen daha da büyüyecek. Çin'in ekonomik temellerine olan genel güven, ötesine geçmesinin çok daha zor hale geldiği bir eşiği geçebilir. Bütün bunlar, Bay Xi'nin üçüncü döneminin uğursuz koşullarda başlayacağı anlamına geliyor.
© 2022 The Economist Gazetesi Limited. Tüm hakları Saklıdır.
The Economist'ten, lisanslı olarak yayınlandı. Orijinal içerik şurada bulunabilir: https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html