Çinli emlak geliştiricilerinin nakit akışları %20'den fazla düştü

PEKİN - Oxford Economics'e göre, Çinli emlak geliştiricilerinin nakit akışları (şirketlerin ayakta kalma becerisinin bir işareti) son on yıldaki istikrarlı büyümenin ardından bu yıl daraldı.

Şirketin baş ekonomisti Tommy Wu'nun analizine göre, geliştiricilerin nakit akışları Temmuz ayı boyunca yıllık bazda %24 düştü.

Veriler, bunun en az 2009'dan bu yana neredeyse her yıl büyümede keskin bir yavaşlama olduğunu gösterdi. Temmuz ayı itibarıyla toplam finansman, yıllık bazda 15.22 trilyon yuan (2.27 trilyon dolar) olurken, 20.11'deki 2021 trilyon yuan'dı.

Düşüş, Çin'deki kredi talebinin Temmuz ayında beklentileri karşılayamaması ve emlak geliştiricilerinin mücadelelerinin sürmesi nedeniyle gerçekleşti.

Yaklaşık iki yıl önce Pekin, geliştiricilerin büyüme için borca ​​olan yüksek bağımlılığına karşı önlem almaya başladı. Özellikle, Evergrande temerrüde düştü Geçen yılın son zamanları. Diğer geliştiriciler şunu beğeniyor: Shimao aynı zamanda temerrüde düştüler, daha sağlıklı bilançolara sahip gibi görünmesine rağmen.

Yatırımcılar Çinli emlak şirketlerine karşı temkinli davranırken, geliştiriciler artık başka bir önemli nakit akışı kaynağı olan ev alıcı ön ödemelerini kaybetme riskiyle karşı karşıya.

Çin'de evler genellikle tamamlanmadan satılıyor. Ancak haziran sonundan bu yana bazı ev alıcıları apartman inşaatındaki gecikmeleri protesto ediyor. ipotek ödemelerinin durdurulması.

Wu, geçen hafta bir raporda şunları söyledi: "Sorunun özü, emlak geliştiricilerinin - borç ödeme maliyetleri, düşük konut satışları veya fonların kötüye kullanılması nedeniyle - projelere devam etmek için yeterli nakit akışına sahip olmamasıdır." dedi.

"Bu sorunun çözülmesi, ev alıcılarının geliştiricilere olan güvenini yeniden inşa edecek, bu da konut satışlarının desteklenmesine yardımcı olacak ve dolayısıyla geliştiricilerin mali sağlığını iyileştirecek."

Morgan Stanley'nin 2 Ağustos tarihli analizine göre, Eylül ayında 10 milyar dolardan fazla yüksek getirili gayrimenkul geliştirici borcunun ödenmesi gerekiyor; bu, Ağustos ayının iki katından fazla.

ABD yatırım bankası, AlphaWise Tüketici Anketi'ne atıfta bulunarak 15 Ağustos'ta yayınladığı raporda, tamamlanmadan önce mülk satın alan ev alıcılarının yaklaşık dörtte birinin, inşaatın askıya alınması durumunda ipotek ödemelerini durdurma eğiliminde olduğunu belirtti.

Sadece gayrimenkul hesaba katılmıyor Çin'de hane halkının servetinin büyük kısmıancak analistler emlak ve gayrimenkulle ilgili sektörlerin Çin'in GSYİH'sının dörtte birinden fazlasını oluşturduğunu tahmin ediyor. Gayrimenkuldeki düşüş bu yıl ekonomik büyümenin genel yavaşlamasına katkıda bulundu.

Büyümeyi desteklemek amacıyla Çin Halk Bankası faiz oranlarını düşürdü. Pazartesi günü beklenmedik kesinti Orta vadeli borç verme olanağı olarak bilinen, kurumlara yönelik bir yıllık faiz oranlarına 10 baz puanlık bir indirim.

JLL'nin Büyük Çin araştırma başkanı ve baş ekonomisti Bruce Pang, PBOC kesintinin bazı ev alıcılarının yükünü hafifleteceğini ve geliştiricilerin kredi almasına yardımcı olacağını umabilirken, sorunun sadece finansmanla ilgili olmadığını söyledi.

Geliştiricilerin kendi başlarına finansman bulmanın nasıl daha zor olduğunu ve ev alıcılarına yönelik ön satışlara daha fazla güvenmek zorunda kaldıklarını belirtti. Ancak insanların gelecekteki istihdam ve mevcut yatırım ürünlerinden getiri beklentileri nedeniyle yeni ev satın alma konusunda giderek daha temkinli davrandıklarını da sözlerine ekledi.

Hükümetin geliştiricileri finanse etmeyi planladığına dair çok sayıda rapora rağmen, merkezi hükümet henüz gayrimenkule yönelik daha geniş bir desteği resmi olarak duyurmadı. Geçen ay yapılan üst düzey hükümet toplantısına ilişkin bir metinde şöyle denildi: Tamamlanmış evlerin tesliminden yerel yönetimler sorumludur.

Wu'nun analizine göre, geliştirici finansmanının üç ana kaynağı arasında bu yıl en çok düşüş yaşayanlar %34'lük düşüşle avans ödemeleri ve mevduatlardı.

Yıllıklandırılmış veriler, finansman kaynağı olarak kredinin %22 oranında düştüğünü, hisse senedi ve tahviller de dahil olmak üzere kendi kendine toplanan sermayenin ise %17 oranında düştüğünü gösterdi.

Yatırım fonları büyük ölçüde Çinli emlak geliştiricilerinden uzak durarak potansiyel finansman kaynağını azalttı.

Brandywine Global'in portföy yöneticisi yardımcısı Carol Lye, CNBC'ye e-postayla gönderdiği yanıtta, "Endişe verici olan şey, üst düzey politika yapıcıların gayrimenkul geliştiricilerinin finansman sorunlarını çözme konusundaki isteksizliği ve hız eksikliğiydi" dedi.

Lye, yatırım yönetimi firmasının Çin gayrimenkullerine tahsisinin düşük olduğunu ve Brandywine'ın "hükümet desteği açısından tercih edilen yüksek kaliteli emlak tahvillerine" sahip olduğunu söyledi.

Hatta bazı yatırımcılar Asya'nın diğer bölgelerindeki şirketlere yöneldi.

“Çin'deki konutlarımızın neredeyse tamamından çıktık. Janus Henderson'ın Asya emlak hisse senetlerinden sorumlu Singapur merkezli portföy yöneticisi Xin Yan Low, "Bu daha çok, yeniden risk alma açısından bir bekle ve gör oyunu" dedi. Bu satışların zaman dilimini paylaşmayı reddetti.

"Bölgede hâlâ pek çok alternatif var, özellikle de Singapur ve Avustralya'da yeniden açılmayla birlikte, temelde tam yeniden açılmaya geri dönüyoruz, temeller güçlü" dedi.

Ortak yönetimindeki en büyük holdingler Horizon Asya-Pasifik Emlak Gelir Fonu Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust ve Hang Lung Properties'i içerir.

Morningstar'dan Patrick Ge bu ayki bir raporunda şunları söyledi: Bazı fonlar Çin mülkiyetinden Asya'nın diğer yüksek getirili sektörlerine yöneldiHint yenilenebilir enerji şirketleri ve Endonezya mülkleri gibi.

Raporda genel olarak Çin emlak fonlarına yatırılan paranın altı ay içinde %59 oranında düştüğü belirtildi.

Ancak raporda yatırım devi BlackRock'un, Shimao'nunkiler de dahil olmak üzere Çin emlak tahvillerini satın alan firmalar arasında yer aldığı belirtiliyor.

Varlık yöneticisi, CNBC'nin yorum talebine yanıt vermedi.

- CNBC'den Michael Bloom bu rapora katkıda bulundu.