Konut piyasası hakkında kafanız mı karıştı? İşte neler oluyor

Aksi halde hararetli konut patlamasındaki yavaşlama şaşırtıcı derecede hızlı oldu.

ABD konut piyasası pandemi sırasında rekor düzeyde düşük faiz oranlarıyla desteklenen eve bağlı insanlar yaşamak için yeni yerler aradıkça yükseldi.

Şimdi, bir zamanlar açık evlerin dışında alıcı kuyrukları bildiren ve arka güvertede teklif savaşları veren emlakçılar, evlerin daha uzun süre oturduğunu ve satıcıların görüşlerini düşürmeye zorlandıklarını söylüyor.

Bu, hem potansiyel alıcıları hem de satıcıları nerede durduklarını merak ediyor.

Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale, “Durgunluk endişeleri tüketici görünümü üzerinde baskı oluşturduğundan, anketimiz belirsizliğin birçok alıcının zihnine girdiğini gösteriyor” dedi.

İşte tepetaklak konut piyasasının arkasındaki ana faktörler.

Yavaşlamanın ana itici gücü artan ipotek oranlarıdır. Bugün açık ara en popüler ürün olan ve tüm ipotek başvurularının %30'ından fazlasını oluşturan 90 yıllık sabit ipotekte ortalama oran, bu yıl yaklaşık %3 civarında başladı. Mortgage News Daily'ye göre şu anda %6'nın biraz üzerinde.

Bu, 400,000 dolarlık bir ev satın alan bir kişinin, şu anda Ocak ayında olacağından yaklaşık 700 dolar daha yüksek bir aylık ödeme alacağı anlamına geliyor.

Yavaşlamanın diğer nedenleri yüksek fiyatlar ve düşük arzdır.

S&P Case-Shiller ulusal konut fiyat endeksine göre fiyatlar şimdi koronavirüs pandemisinin başlangıcında olduğundan %43 daha yüksek. Realtor.com'a göre satılık ev arzı, Eylül ayının başında bir yıl öncesinin aynı dönemine göre %27 artarak büyüyor. Bu karşılaştırma büyük görünse de, yıllarca süren satılık ev kıtlığını dengelemek için hala yeterli değil.

Aktif envanter hala 43'dakinden %2019 daha düşük. Yeni listelemeler de Eylül sonunda %6 düştü, bu da potansiyel satıcıların artık piyasada daha fazla evin daha uzun süre oturduğunu gördüklerinden endişe duydukları anlamına geliyor.

Paul Legere, Washington DC'deki Joel Nelson Group'ta bir alıcının temsilcisidir. Rekabetçi Capitol Hill mahallesine odaklanıyor ve İşçi Bayramı'ndan hemen sonra listelerin 20 ila 171 arasında arttığını gördüğünü söyledi. Şimdi piyasayı “şişmiş” olarak nitelendiriyor. Karşılaştırma olarak, Mart ayında sadece 65 ev satılık listelendi.

"Bu çok geleneksel bir İşçi Bayramı sonrası envanter artışı ve bir hafta içinde pazarın yeni envanteri nasıl emdiğini görmek çok şey ifade edecek" dedi. "Çok."

Envanter ulusal olarak bir darbe alıyor çünkü ev yapımcıları, modellerini gezen daha az potansiyel alıcı nedeniyle üretimi yavaşlatıyor. ABD Nüfus Sayımı'na göre, müstakil evler için konut başlangıçları Temmuz ayında Temmuz 18.5'e kıyasla %2021 düştü.

Tek aile pazarında ev üreticisi duyarlılığı Ulusal Ev Müteahhitleri Birliği'ne göre, pandeminin başlangıcındaki kısa bir düşüşten bu yana ilk kez Ağustos ayında negatif bölgeye düştü. İnşaatçılar daha düşük satışlar ve daha zayıf alıcı trafiği bildirdi.

NAHB Baş Ekonomisti Robert Dietz Ağustos raporunda, "Federal Rezerv'in daha sıkı para politikası ve sürekli artan inşaat maliyetleri konut durgunluğuna neden oldu" dedi.

Bununla birlikte, hala pahalı olan satış piyasasına ve aynı derecede pahalı olan kiralama piyasasına rağmen alıcılar tamamen ortadan kalkmadı.

Realtor.com'dan Hale, "Veriler, bazı ev müşterilerinin artan sayıda satılık ev seçeneği için soğutma rekabeti şeklinde gümüş astarlar bulduğunu gösteriyor" dedi. "Özellikle daha küçük pazarları keşfetmek gibi yaratıcı olan alıcılar için bu sonbahar, bütçe dahilinde bir ev bulmak için nispeten daha iyi şanslar getirebilir."

Ev fiyatları nihayet soğumaya başladı. Bir ipotek teknolojisi ve veri sağlayıcısı olan Black Knight'a göre, Haziran'dan Temmuz'a kadar yaklaşık üç yıl içinde ilk aylık düşüş %0.77 oranında azaldı.

Düşüş küçük görünse de, Ocak 2011'den bu yana fiyatlardaki tek aylık en büyük düşüş. Aynı zamanda, Büyük Durgunluk sırasında Temmuz 1991'daki %0.9'luk düşüşün ardından 2010'e kadar uzanan en kötü ikinci Temmuz performansı.

Yine de, fiyatlardaki bu düşüş, yükselen ipotek oranlarının neden olduğu satın alınabilirlik krizini iyileştirmek için çok az şey yapacak. Oranlar Ağustos ayında bir miktar gerilerken, bu hafta yeniden keskin bir şekilde yükseldi ve son 35 yılın en uygun fiyatlı konut haftası oldu.

Şu anda 35.51 yıllık ipotekli ve %30 indirimli ortanca konutun aylık anapara ve faiz ödemesini yapmak için medyan gelirin %20'i gerekiyor. Black Knight'ın kurumsal araştırma ve stratejiden sorumlu başkan yardımcısı Andy Walden'e göre, bu, ödeme-gelir oranının %35'a ulaştığı Haziran ayında önceki 35.49 yılın en yüksek seviyesinden marjinal bir şekilde yükseldi.

Faiz oranları yükselmeye başlamadan önceki beş yılda, bu gelir-ödeme oranı %20 civarında sabit kaldı. 2020 ve 2021'de ev fiyatları yükselse de rekor düşük faiz oranları artışları dengeledi.

Walden, “Ekonomik piyasa dinamiklerini değiştirmede karşılanabilirlik zorluklarının oynadığı büyük rol göz önüne alındığında, ev fiyatlarındaki son gerilemenin devam etmesi muhtemel” dedi.

Emlak komisyoncusu Redfin'den gelen yeni bir rapor, Ağustos ayında ev alıcı talebinin biraz uyanmasına rağmen, ipotek oranlarında geçen haftaki son artışın onu tekrar uykuya soktuğunu gösterdi. Rapora göre, 3 Eylül'de sona eren hafta boyunca yapılan aramalarda Google'da "satılık evler" için daha az kişi arandı - bir önceki yıla göre %25 düşüş.

Redfin acentelerinden ev turları ve diğer ev satın alma hizmetleri taleplerini ölçen Redfin'in talep endeksi, 4 Eylül'de sona eren yedi gün boyunca talebin Haziran ayında 18'nin en düşük seviyesinden %2022 arttığını, ancak yine de yıllık %11 düştüğünü gösterdi. yıl.

Redfin'in baş ekonomisti Daryl Fairweather, "Konut piyasası yılın bu zamanında her zaman soğur, ancak bu yıl satışların normalden daha fazla kuruması nedeniyle sonbahar ve kışın özellikle soğuk olmasını bekliyorum" dedi.