Ufukta Bir Konut Durgunluğu Olabilir mi?

Anahtar teslim paketler

• Bu hafta çok sayıda konut raporu, ufukta hafif bir konut piyasası durgunluğu olabileceği yönündeki spekülasyonları artırdı
• NAHB verileri, inşaatçıların yeni inşaat müstakil ev segmentine olan güveninin Ekim ayında 8 puan düştüğünü gösteriyor
• Nüfus Sayımı Dairesi, Ağustos ayında inşaat izinleri artarken, yeni konut başlangıçlarının aydan aya (MOM) ve yıldan yıla (YOY) düştüğünü bildirdi.
• Ulusal Emlakçılar Birliği, mevcut ev satışlarının ve ortalama konut fiyatlarının Eylül ayında düştüğünü açıkladı
• Yine de pek çok uzman, benzeri görülmemiş tüketici direnci ve düşüş hızının yavaş olması nedeniyle tam anlamıyla bir çöküşün olası olmadığı konusunda hemfikir

Konut fiyatları ve yeni inşaatlar düşüşte. Mortgage oranları yükselişte. Konut piyasasında durgunluğa ilişkin spekülasyonlar hem alıcılar hem de gayrimenkul yatırımcıları arasında yayılmaya devam ediyor. Bazıları için ani ve sert bir düşüş daha muhtemeldir; diğerleri gelecek yıl daha yavaş ve daha hafif bir gerileme görüyor.

Her iki durumda da, son dönemdeki bir dizi konut raporu, meşhur yangına körükle gitti.

Bu hafta yeni konut raporları

Belki de bu haftanın en büyük konut raporu, Ulusal Ev Üreticileri Birliği (NAHB) ve Wells Fargo Konut Piyasası Endeksi.

NAHB/Wells Fargo HMI, inşaatçıların müstakil ev satış beklentilerine ilişkin algısını "iyi"den "zayıf"a kadar bir ölçekte ölçüyor. Bileşen metrikleri mevsimsellikten arındırılmış bir endeksi besliyor; burada 50'nin üzerindeki puanlar çoğu inşaatçının koşulları "iyi" olarak gördüğünü gösteriyor.

Ekim ayı konut raporu, inşaatçıların yeni müstakil ev inşaatına olan güveninin 8 puan düştüğünü ortaya çıkardı. Şu anda inşaatçı güveni metriği 38 civarında. Bu, altı ay önceki seviyenin yarısı ve pandemi sırasındaki kısa bir düşüş dışında Ağustos 2012'den bu yana en düşük seviye.

Her bileşen parçası için:

• Mevcut satış koşulları 45 puan kayıpla 9'e düştü
• Altı aylık satış beklentisi 35 puanlık düşüşle 11'e düştü
• Potansiyel alıcı trafiği 25 puanlık düşüşle 6'e geriledi

NAHB Başkanı Jerry Konter'e göre talep, "sağlıksız ve sürdürülemez" olarak değerlendirilen bir durum yaratan yüksek ipotek oranları nedeniyle zayıfladı.

Ancak bu hafta yayınlanan tek konut raporu bu değil.

Sayım Bürosu verileri

Bu hafta Nüfus Sayımı Bürosu ve ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı, Eylül ayına ait yeni konut inşaatlarına ilişkin verileri yayınladı. Göre konut raporu:

• İnşaat izinleri aylık bazda %1.4 arttı ancak yıllık bazda %3.2 düştü
• Özel sektöre ait konut başlangıçları aylık bazda %8.1 ve yıllık bazda %7.7 düştü
• Özel sektöre ait konut tamamlamaları aylık bazda %6.1 ve yıllık bazda %15.7 arttı
• Tek aileli konut başlangıçları aylık bazda %4.7 düştü
• Tek aileli konutların tamamlanma sayısı bir önceki aya göre %3.2 arttı

Bu veriler birlikte, zayıflayan bir inşaat piyasasının resmini çiziyor.

Geçen yıl daha yüksek oranlarda yeni projelere başlanırken, artık yeniden başlamaktan çok daha fazlası tamamlanıyor. (Başka bir deyişle, konut piyasası zaten oldukça iyi durumda. düşüş eğilimi.)

Ulusal Emlakçılar Birliği verileri

Bu hafta yine Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), ABD'deki mevcut ev satışlarının Eylül ayında %1.5 düşüşle mevsimsellikten arındırılmış 4.71 milyona gerilediğini duyurdu.

Düşüş ekonomistlerin beklentileriyle aynı doğrultuda olsa da, bu hala üst üste sekizinci aylık düşüşü temsil ediyor. Bu aynı zamanda mevcut konut satışlarının 2007'den bu yana ilk kez aylarca üst üste düştüğünü gösteriyor.

Toplamda, toplam ev satışları yıllık bazda %23.8 düşerken, piyasadaki ev sayısı %2.3 düşüşle 1.25 milyon adede geriledi.

Bu arada, mevcut evlerin ortalama fiyatı bu baharda ilk kez 389,500 $'ı aştıktan sonra 384,800 $'dan 400,000 $'a düştü. NAR verileri, ortalama fiyat düşüşlerinin 2023'ün başlarına kadar devam edebileceğini gösteriyor.

NAR baş ekonomisti Lawrence Yun'un kısa ve öz bir şekilde özetlediği gibi: "Piyasa açıkça dönüyor."

Uzman tahminleri: Piyasa yüzde 20'ye kadar düşebilir

Pantheon Macro baş ekonomisti Ian Shepherdson'a göre, NAHB verileri, yeni ev satışlarında bildirilen herhangi bir artışın, potansiyel bir gayrimenkul geri dönüşünün işaretlerinden çok "daha fazla gürültü" olduğuna dair "felaket" bir işaret. Shepherdson özellikle yeni inşaat ve ev satışlarının düşmeye devam edeceğini, bunun da ev değerlerine zarar vereceğini öngörüyor.

Shepherdson, "Burası zemin değil" dedi. "İpotek faiz oranlarının son birkaç haftada yaklaşık %7'ye yükselmesi, ipotek talebinde daha fazla düşüşe neden oldu ve ev satışlarının gelecek yılın başlarına kadar düşmeye devam etmesini bekliyoruz."

Shepherdson'a göre konut piyasası dengesini yeniden sağlamak için fiyatların "önemli ölçüde düşmesi" gerekiyor. Konut arz eğrisi henüz düz bir düşüş göstermediği için talepteki düşüş, daha düşük fiyatlar. Sonuç olarak, Shepherdson dibe vurmadan önce "gelecek yıl için %15-20'lik bir düşüş" bekliyor.

Bu konut raporlarından önemli çıkarımlar

Diğer veriler (özellikle yüksek ipotek oranları) şu teoriyi desteklemektedir: konut fiyatları düşüyor aylardır devam edecek. Bazıları için son konut raporu verileri konut piyasasında potansiyel bir durgunluğa işaret ediyor.

Şimdiden evler piyasada daha uzun süre kalmaya başladı ve bu süre 16 günden 19 güne çıktı. Pandemi öncesinde çoğu evin piyasada ortalama kalma süresi bir aydı. Ek olarak, ev alıcıları çok yüksek ve artan ipotek faiz oranlarından kaçındıkları için tamamı nakit işlemler %22 civarında sabit kalıyor. Mart 2022'den bu yana ABD merkez bankası faiz oranlarını sıfıra yakın bir seviyeden %3-3.25 aralığına yükseltirken, federal fon oranının artık yılı %4.25-4.75 civarında bitirmesi bekleniyor.

Yine de bu faktörler birlikte çalışarak talebi aşağı çekmeye başladı ve bu da uzun vadeli fiyat düşüşlerine yol açacak. Artan faiz oranlarının, maddi darboğazların ve talebi sürekli zayıflatan yüksek ev fiyatlarının kapsamlı bir resmini çiziyorlar.

Ünlü NAHB baş ekonomisti Robert Dietz şunları söyledi: “Federal Rezerv'in eylemleri nedeniyle devam eden yüksek faiz oranlarına ilişkin beklentiler göz önüne alındığında, konut daralması devam ettikçe 2023'te tek ailelik bina sayısında ek düşüşler görülmesi bekleniyor…. Yüksek faiz oranları ve devam eden yüksek inşaat maliyetleri çok sayıda potansiyel alıcıyı fiyatlandırmaya devam ettiği için ev sahibi olma oranları önümüzdeki çeyreklerde düşecek.”

Konut piyasasında durgunluğa mı yaklaşıyoruz?

Konut piyasasının bu kadar çılgın olduğu son dönem 2005-2007 yılları arasında yaşandı ve sonuçta 2008 konut balonu çöküşüne yol açtı. Artık konut patlaması artan ipotek oranları ve azalan arz nedeniyle tehdit altında ve Talebin artmasıyla birlikte şu soruyu sormak mantıklıdır: Konut piyasasında başka bir durgunluğa mı gidiyoruz?

Rekor kıran fiyat artışları ve en düşük ipotek faiz oranlarının ardından devam eden düşüşlere rağmen, konut piyasasında ciddi bir durgunluk pek olası görünmüyor. Aksine, konut ekonomistleri genel olarak herhangi bir düzeltmenin muhtemelen ılımlı olacağına inanıyor. (Başka bir deyişle, Büyük Durgunluk benzeri bir konut balonu daha yaşamamız pek olası değil.)

Şimdi ile o zaman arasındaki bariz farklardan biri, çoğu tüketicinin pandemi boyunca gösterdiği şaşırtıcı ekonomik dayanıklılıktır. Çoğu Büyük Ekonomik Durgunluktan kaynaklanan daha sıkı borç verme düzenlemeleri de bunda rol oynuyor. Günümüzde ortalama ipotek alıcısı daha fazla özsermaye ve daha yüksek bir başlangıç ​​kredi notu talep ediyor.

Ek olarak, ihtiyatlı inşaat firmaları, arzın aşılmamasını sağlamak için yeni inşaatları denetledi. Ne yazık ki, görünen o ki bu durum, ne talebin ne de fiyatların organik olarak düşmesini önleyecek şekilde stok sayımlarını bastırırken fiyatları yükseltmeye devam ediyor.

Aksine, talebin azalması büyük ölçüde astronomik fiyatlara bağlanıyor ve yükselen ipotek oranları. Dolayısıyla, konut piyasasında yıkıcı bir durgunluk görme ihtimalimiz düşük olsa da, balondan havanın çıkması gibi yavaş ve sızıntılı bir salınım da pek olası değil.

Q.ai ile konut piyasasındaki durgunluğa karşı koruma

Pandemi boyunca yüksek ev fiyatlarının emlak yatırımcıları için değerli olduğu kanıtlanmış olsa da, düşen fiyatlar ve azalan talep ileride sıkıntılı suların habercisi olabilir. Bahsetmiyorum bile, yatırımcılar Ayrıca Tüketiciler – bu da yüksek enflasyon ve faiz oranlarının sadece portföyünüzü değil aynı zamanda cüzdanınızı da olumsuz etkilemesi anlamına geliyor.

Neyse ki, Q.ai'nin basit bir çözümü var: Enflasyon Kitimizin yapay zeka destekli çifte tehdidi ile eşleştirilmesi Portföy Koruması. Biri (umarım) zirveye çıkmak için paranızı enflasyonla karşı karşıya getirirken, diğeri paranızın mümkün olduğu kadar korunmasını sağlamak için potansiyel düşüşleri sınırlar.

Biz buna her türlü havada akıllı yatırım diyoruz.

Q.ai'yi bugün indirin AI destekli yatırım stratejilerine erişim için. 100$ yatırdığınızda, hesabınıza 50$ daha ekleyeceğiz.