Kaza mı, Tren Kazası mı, Kıyamet mi?

Ticari gayrimenkul ile ilgili korkunç uyarılar bugünlerde neredeyse her gün ortaya çıkıyor. Ofis piyasaları, artan evden çalışma nedeniyle stres altındayken, bazı emlak profesyonelleri giderek daha fazla çatallanan bir piyasa görüyor. “sahip olanlar ve olmayanlar” olarak ikiye ayrılır. Yatırımcılar, kiracılar ve şehirler - özellikle eski, çökmekte olan binalara sahip olanlar - önümüzdeki aylarda nereye düştüklerini ve işlerin ne kadar kötüye gidebileceğini görmek için yakından ilgilenmeleri gerekecek.

Ticari gayrimenkulün dramatik olumsuz değerlendirmeleri kolayca bulunur. bu San Francisco Standardı “Şehir, bütçesi ve raylara bağlı hizmetleri sunma kabiliyeti” ile yaklaşan bir trenle karşılaştırarak, o şehrin üzerinde baş gösteren “destansı bir ticari gayrimenkul kazası” öngörüyor. Yenilmemek, Bloomberg tweeted “Uzaktan çalışma, Manhattan'ın ticari emlak piyasasını öldürüyor” ve benzer sorunlar diğer şehirlere de sıçradı.

Ama bu dil bile neye karşı solgun NYU profesörü Arpit Gupta ve meslektaşları diyorlar, bir “ofis emlak kıyameti” öngörüyorlar. New York City verilerini kullanarak, "45'de ofis değerlerinde %2020 ve uzun vadede %39'luk bir düşüş, ikincisi 453 milyar dolarlık bir değer indirimini temsil ediyor" ve bu da şehri bir "mali kıyamet döngüsüne" sürükleyebilir. Benzer hasar diğer şehirleri ve dolayısıyla ulusal ekonomiyi de etkileyebilir.

O halde diğer kötü - ama kıyamete ait olmayan - verileri nasıl anlamlandırabiliriz? CommercialEdge'in Eylül ayı için aylık “Ulusal Ofis Raporu”, metrekare başına 38.70 ABD doları olan durgun ortalama ofis listeleme oranlarını “yıldan yıla göre %0.1 düşüş” buldu. Kötü, ama kıyamet değil. Ve benzeri az önce not ettim, özellikle Sunbelt'teki veya yaşam bilimleri endüstrileri güçlü olan bazı şehirler, güçlü kiralama pazarları görüyor.

Diğer veriler bize ne söylüyor? Moody's'in ticari ipotekler tarafından desteklenen menkul kıymetlerin, pandeminin vurduğu 2020 yılının ikinci çeyreğinde “yüksek temerrüt oranlarında büyük bir artış” gördüğünü belgeledi. Ancak bankalar, hayat sigortası yatırımcıları ve diğerleri kredileri yeniden yapılandırdı ve müsamaha teklif ederek temerrüt oranlarını düşürdü. Ofis piyasasına yeni bir baskı gelirse, özellikle de Fed'in faiz oranlarını yükseltmesi ve borçlanmayı yönetim kurulu genelinde daha maliyetli hale getirmesi durumunda, bu stratejiyi takip etmek daha zor olacaktır.

Şimdiye kadar, en azından ticari bankaların emlak kredilerini kontrol altına aldığı görülüyor. Suçlama ve suçluluk oranları, pandeminin zirvesi olan 0.07'nin ikinci çeyreğinde %2020'ye ulaştı. Ancak 2022'nin ilk iki çeyreğinde, Fed bu oranları açıklıyor sıfırda, kredi kalitesinde dramatik bir düşüş sinyali değil.

Ve 2020'nin kötü rakamları bile 2008 mali krizine hiç benzemiyordu. 2009 ve 2010 yılları arasında, ticari banka kredi temerrütleri birbirini izleyen yedi çeyrek boyunca %2'nin üzerindeydi. O zamandan beri daha sıkı düzenlemeler, gevşek banka kredilerinin kontrol altına alınmasına yardımcı oldu, bu yüzden şükür ki, ticari kredi verme başarısızlıklarının tüm ekonomiyi aşağı çektiğine dair işaretlerimiz yok.

Toplam rakamların gerisine gitmek, ticari gayrimenkulde bazı olumlu işaretler gösteriyor. Geçen yıl, Charlotte ve Austin gibi Sunbelt şehirleri veya Boston gibi yaşam bilimlerinin yoğunlaştığı şehirler kiralarda çift haneli artışlar gördü. GoogleGOOG
ve diğer teknoloji firmaları, şehirler gibi büyük miktarlarda alan kiralıyorlar. New York ve Chicago.

Ticari gayrimenkuldeki en büyük risk, daha eski, daha az arzu edilen ofis alanıdır. Herhangi bir şehirde bunun miktarı, genel riskini değerlendirmek için merkezi öneme sahiptir. dan bir dergi yuvarlak masa toplantısı PERE, Özel sermaye gayrimenkul yatırımlarını takip eden şirket, inşaat ve finansman maliyetlerindeki enflasyondan yaklaşan bir durgunluğa kadar değişen risklerle “çok zorlu” ancak belirsiz bir pazar buldu.

PERE uzmanları, daha modern binaların (özellikle ESG uyumlu olanların) ve bazı şehirlerin krizi atlatabilecek durumda olduğu “çatallara ayrılmış” bir pazar görüyor. PERE yatırımcıları, tam zamanlı ofis doluluklarının daha az olduğu, ancak ofislerin hala müşterilerden gelen “bilinmeyen” genel taleple karşı karşıya olduğu bir “yeni normal” görüyor.

Ancak bunlar, (Sokakta söyledikleri gibi), “kitaplarını konuşan” ve sayılara olumlu bir dönüş yapan gayrimenkul yatırımcılarının görüşleri. Buna karşılık, düşünün NYU ve Columbia'dan "kıyamet" analizi profesörler. Evden çalışma verilerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarından (GYO'lar) gelen finansal bilgilerle diğer finansal bilgileri birleştirerek, "daha düşük kaliteli ofis stoku… varlık."

Haklılarsa, şehirler - ve ekonomi - zorlu bir yolculuk içinde. Bazı eski binalar konutlara dönüştürülebilse de, bu kolay veya acil bir süreç değildir. Gayrimenkul değerlerinin çökmesi, birçok şehir için önemli mali sorunlara yol açarak sosyal hizmetlerde, eğitimde, halk sağlığında ve diğer temel hükümet işlevlerinde kesintilere neden olabilir. Henüz bir kıyamette değiliz, ama hepimizin bir gözümüzü olasılığı üzerinde tutmamız gerekiyor.