Sevgili Vergi Adamı: 'Yeni evimin kredisini ödemek için mevcut evimi satarsam ne olur? Ne kadar vergi borcum olacak?'

Bir emlak satışından elde edilen kârın, üç yıl içinde başka bir ev satın almak için kullanılması durumunda vergiye tabi olmadığını anlıyorum. Sorum şu: Başka bir ev alırsam ve sonra yeni evimin kredisini ödemek için mevcut evimi satarsam ne olur?

Alış ve satış sırası önemli mi?

Piyasayı Düşünmek

Sayın Mulling the Market,

Seni nazikçe yüzüstü bırakacağım. Emlak kazançlarının üç yıl içinde bir ev satın almak için kullanılırsa vergi indirimi aldığını söylüyorsunuz, ancak muhasebeciler bana bunun aslında eski bir kural olduğunu ve artık defterlerde yer almadığını söylüyor. Yani şansın yok.

Alım satıma gelince: Kârı cebinize atmayı, vergi yükümlülüğünüzü en aza indirmeyi ve tüm anılarınızı saklamayı umuyorsunuz. Alış ve satış sırası vergi açısından önemli değildir. Başka bir ev almak için acele etmenize gerek yok.

“Asıl konut kazancının hariç tutulması artık değil emlakla ilgili vergi konularında uzman olan Atlanta'daki Carr, Riggs & Ingram'ın ortaklarından Jeffrey Olson, "bir vergi mükellefinin yeni bir ev edinmesini gerektiriyor" dedi.

IRS, evinizin satışından elde ettiğiniz kârı sermaye kazancı vergisinden muaf tutmanıza izin verecek, bazı koşullarla. Evin en az iki yıldır sahibi olmanız ve son beş yılın ikisinde orada yaşamış olmanız gerekir (ancak sürekli olmaları gerekmez).

Vergi muafiyetleri

IRS kurallarına göre, ilk 250,000 $'lık kâr, bireysel ve evli çiftler için ayrı ayrı başvuru yapan sermaye kazançları vergisinden hariç tutulur. Ortaklaşa dosyalama yapan evli bir çift için sermaye kazançları hariç tutması 500,000 $'a yükseliyor.

Ortak başvuruda bulunan evli bir çift için, sadece bir eşin sahibi olması gerekir. Ancak her eşin kullanım şartını sağlaması gerekmektedir. Olson, iki yıllık mülkiyet ve kullanımın tek bir sürekli dönem olması gerekmediğini belirtti.

Emlak işlemleri de dahil olmak üzere vergi konularında müşterileriyle birlikte çalıştığı Los Angeles merkezli Seltzer Business Management'ın başkanı Rob Seltzer, "Sonraki satın almalar, hesaplamalarda hiçbir şekilde yer almıyor" dedi.

"Önemli olan tek satın alma, sattığınız evin satın alınmasıdır" diye ekledi. Başka bir deyişle, herhangi bir yeniden yatırım gerekliliği konusunda endişelenmezsiniz, ancak sermaye kazançlarının hariç tutulması için diğer uygunluk kurallarının farkında olmanız gerekir.

Vergi kodundaki kırışıklıklar

Bununla birlikte, beş yıllık süre içinde evinizi kiraya verdiyseniz, konutunuzun bir bölümünü home-ofise dönüştürdüyseniz veya tadilat yaptıysanız ve tadilat için amortisman indirimi talep ettiyseniz, vergi kanununda kırışıklıklar vardır.

Evinizi satmak artık daha karmaşık hale geldi. Ev fiyatları düşüyor ama yine de yüksek. Bu arada konut kredisi faizleri yukarı çıkmak ve evlerin satılması daha uzun sürüyor. Ev alıcı duyarlılığı son zamanlarda bir seviyeye ulaştı tüm zamanların düşük.

İnsanlar genellikle önce satar, sonra satın alır. Ancak imkanınız varsa yeni bir ev alıp mevcut evinizi satabilir ve satış gelirinizi yeni aldığınız evin ipoteğine uygulayabilirsiniz.

Sam Amca'nın vergi kanunları, daha zor hale gelen bir pazarda alım satım yapmak için sizi bir zaman çizelgesine bağlı kalmaya zorlamıyor. Sadece bu arada kendinizi herhangi bir gereksiz baskı altına sokmayın.

Vergiyle ilgili bir sorunuz mu var? Bana şu adrese yaz: [e-posta korumalı]

Okuduğunuz için teşekkürler. Vergilerinizi etkileyen konular hakkında daha geniş düşünmenize yardımcı olmak istiyorum. Vergi tavsiyesi vermiyorum, sadece vergi kuralları girdabının ve ekonomik koşulların cüzdanınız için ne anlama gelebileceğine bakma girişimi.

Vergileriyle boyun eğmiş bir havayla yüzleşen okuyucular için buradayım. Vergilerle o kadar ilgilenmiyorsun, anlıyorum. Ben bir zamanlar o adamdım. Jargonun altında, vergilerinizi sonunda para olan bir labirent gibi düşünün. Ya da kaçınmanız gereken bir tuzak.