Bir Durgunluk Sırasında Kira Düşer mi? Kiracılar ve Gayrimenkul Yatırımcıları Ne Bekleyebilir?

Önemli Noktalar

• Ekonomik durgunluğun olması kira fiyatlarının mutlaka düşeceği anlamına gelmez. Aslında 2008'deki durgunluk sırasında durum tam tersiydi.
• Mevcut kiralama piyasasında, kira fiyatlarındaki artış oranının düştüğünü gördük, ancak bu yalnızca belirli pazarlardaysanız daha düşük kira fiyatları anlamına geliyor.
• Eğer bir gayrimenkul yatırımcısıysanız muhtemelen kira fiyatlarında sürekli bir yükseliş beklememeniz gerektiğini biliyorsunuzdur. Bu yavaşlamanın önceden tahmin edilmesi gerekiyordu.

Pandemi Amerika'nın kiralama pazarlarını kasıp kavurdu. Kiracıların gelir elde etmesini engelleyen işyerlerinin kapanmasından tahliye moratoryumlarına ve uzaktan çalışma fırsatlarına eşlik eden toplu göçlere kadar hiçbir şey Şubat 2020'deki gibi görünmüyor.

Son aylarda kiracılara yönelik fiyat artışlarında azalma gördüğümüze dair göstergeler var ancak bu mutlaka kira düşüşleri anlamına gelmiyor.

Bir resesyondan geçtiğimize dair çok fazla belirti olmasa da, gelir aralığınıza bağlı olarak öyleymiş gibi hissedebiliriz. Ancak resesyonda olup olmamamız önemli olmayabilir çünkü resesyonlar mutlaka kira fiyatlarının düşeceği anlamına gelmez.

Kira Yapışkan Enflasyonun Kaynağıdır

Artan kiralar da bu duruma yol açan etkenlerin bir parçasıydı. Fed faiz artırımına başlayacak. Önemli kira artışları görmeye başladığımızda buna 'yapışkan enflasyon' denir. Yapışkan enflasyon, fiyatların 4.3 ay veya daha uzun döngülerde fiyat değişiklikleri yaşayan giderlerin üzerine çıkmasıyla ortaya çıkar.

Bu, kira arttığında kiranın düşmesinin daha uzun süreceği anlamına gelir. Fiyatların gerçek dolar cinsinden düştüğünü görmek yerine fiyatların bir süre istikrara kavuştuğunu görmek daha yaygındır.

Kira maliyetleri Ekim 23.5 ile Ekim 2019 arasında %2022 arttı; bu da işçilerin pandemi sırasında ücret artışı açısından elde etmiş olabileceği kazanımları boşa çıkarıyor. Kiranın bu tarihi artışı telafi edecek kadar düşmesi ihtimali düşük.

Ekonomik Durgunluk Sırasında Kiralar Düşer mi?

Kira fiyatlarının kiracı için anlamlı olacak şekilde düşmesi nadir görülen bir durumdur. 1940-2000 yılları arasındaki kira fiyatlarına baktığımızda, ülke genelinde ortalama brüt kirada 1940-1950 yılları arasında hafif bir düşüş görüyoruz. Daha sonra takip eden onyıllarda artışlar oldu.

deneAltyapı Harcama Kiti Hakkında | Q.ai – bir Forbes şirketi

Bu veriler bireysel pazarlara özeldir. Bulunduğunuz konuma göre işler değişebilir. Örneğin Kaliforniya, Hawaii ve Maryland gibi eyaletlerde kira fiyatlarında 1990 ile 2000 yılları arasında gerçek dolar değerinde bir düşüş yaşandı.

1940 ile 2000 yılları arasında pek çok durgunluk yaşandı, ancak bir durgunluk sırasındaki kira fiyatlarını değerlendirmek için 2008 yılına da bakabiliriz. 2007 ile 2011 arası dünyanın en kötü yılları 2008 Durgunluğu, kira fiyatları arttı.

Büyük Durgunluk'tan sonra işler düzelmedi. Devlet Sorumluluk Ofisi'ne (GAO) göre, 2007 ile 2017 yılları arasında üç milyon daha fazla hane, gelirlerinin %30'undan fazlasını kiraya ödemeye başladı. Yarısı gelirlerinin %50'sinden fazlasını kiraya harcıyordu.

Sonuçta, durgunluk sırasında kiranın düşmesi gerektiğini söyleyen kesin ve kesin bir kural yok.

Son Aylarda Kira Düştü mü?

Pandemi boyunca kira artışları tarihi oldu. İnsanlar yer değiştirdikçe bazı şehirlerde talep arttı ve kabarcık patlamaları patladı. Enflasyon ve kontrolden çıkan konut piyasası ülke çapında fiyatları artırdı, ancak uzaktan çalışma seçenekleriyle birlikte gelen göçler bazı yerlerde fiyat artışlarını daha dramatik hale getirdi.

2022 yazının sonlarından itibaren fiyat artış oranı bir önceki aya göre azaldı. Bu düşüşlerin bir kısmı talep ve fiyattaki mevsimsel değişimlere atfedilebilir, ancak yükselişin başlangıcından bu yana artış oranı ilk kez yavaşladı.

Yıllık fiyatlandırmaya baktığımızda işler o kadar da sıcak görünmüyor. Kasım 2022 itibarıyla fiyatlar, Kasım 7.4'e kıyasla ülke genelinde %2021 arttı. 2022'nin başlarında yıldan yıla bu artışlar çift haneliydi, dolayısıyla artık o kadar yoğun olmamaları iyi.

Ancak bu, kiracılar için mutlaka daha düşük fiyatlar anlamına gelmemektedir.

Bazı bölgelerde düşüş oranı, kira fiyatlarında küçük düşüşlere yol açacak kadar ciddi olmuştur. Bu durum öncelikle pandemik göçlerin yüksek talep gördüğü dönemde yerel ekonominin artışları sürdüremediği balon patlaması yaşayan kentlerde yaşanıyor.

2023'te Kiralar Düşecek mi?

Konut piyasasında olup bitenlerin çoğu bölgeseldir. Bazı bölgelerde kira fiyatlarında reel dolar düşüşleri görülse de genel tablo, kiraların endişe verici oranlarda artmayı bıraktığı ancak mutlaka düşmediği bir istikrar durumuna doğru eğiliyor.

İstikrarı sağlamanın bir nedeni de inşaatçıların çok aileli mülklere odaklanmış olmasıdır. Müstakil evler yerine apartman dairelerinde yaşamak isteyen kiracılar için bazı bölgelerdeki stoklar, talebi karşılamak amacıyla arzı artırıyor.

İşlerin yavaşlamasının bir başka nedeni de insanların o kadar fazla hareket etmemesidir. Daha az insan oldu ev satın almak Fed'in Mart 2022'de faiz artırımına başlamasından bu yana daha az insan kiralık piyasadan ayrılıyor. Bu durum son aylarda talebin artmasına neden olarak kira fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

Bu ortamda kiracıların taşınma olasılığı daha düşüktür. Pandeminin başlarında bir kira sözleşmesi yapmış olsalardı, şu anda ödedikleri ücret muhtemelen şu anda bulabileceklerinden çok daha az olacaktır.

Bununla birlikte, geçen yıl yeni bir kira sözleşmesi aldıysanız ve fiyatlar önemli ölçüde düştüyse, yeni kiralamalar gerçek dolar bazında düştüğünde bu durum sizi daha ucuz konaklama yerleri bulmaya sevk edebilir.

Kiraların Düşüşü Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Ne İfade Ediyor?

Eğer kiralar reel dolar bazında düşecek olsaydı, kayıpların son yıllarda elde edilen kazançlar kadar büyük olması pek mümkün görünmüyor. Kısa vadeli bir kayıp gibi görünse de muhtemelen hâlâ 2020'de kazanacağınızdan daha fazla para kazanıyorsunuz. Bu muhtemelen pandemiden önce gayrimenkul yatırımlarını satın alanlar için geçerli.

Emlak sektörüne girmeyi düşünüyorsanız, bir ev veya çok birimli mülk satın alırken azalan kiralar denkleminize dahil edilmelidir. Ancak potansiyel düşüş oranlarının uygun bir mülkün karlılığını uzun vadede ortadan kaldırması pek olası değildir.

Bununla birlikte, düşüş oranı farklı pazarları orantısız bir şekilde etkileyecektir. Pandeminin ilk iki yılı ve sonrasında talepte büyük dalgalanmalar yaşanan yerlerde mülkleriniz varsa, bazı şeyleri özellikle yakından takip etmek isteyeceksiniz.

İyi çeşitlendirilmiş bir portföye sahip olmak, varlıklarınızdan birinin karlılık açısından yavaşlayabileceği veya düşebileceği durumlarda özellikle önemlidir. Q.ai'ye göz atabilirsiniz Yatırım Kitleri Portföyünüze daha fazla dayanıklılık kazandırmak için birçok sektörü kapsayan bir yaklaşım. Q.ai çok benzersiz bir seçenek sunuyor: Portföy Koruması hangi sektöre yatırım yaparsanız yapın, kazançlarınızı korur ve kayıplarınızı azaltır.

Bottom Line

Ulusal Ekonomik Araştırma Bürosu (NBER) henüz resesyon ilan etmedi. Bir durgunluk yaşıyor olsak da olmasak da, kesinlikle bazı tuhaf ekonomik zamanlar yaşıyoruz.

Bunun bir durgunluk olup olmadığı önemli değil çünkü bu tür bir gerileme mutlaka kira fiyatlarında bir düşüş anlamına gelmez. Her durgunluğu çevreleyen ekonomik koşullar farklıdır, bu da sonucun değişeceği anlamına gelir.

Q.ai'yi bugün indirin AI destekli yatırım stratejilerine erişim için.