Düşen Fiyatlar Sözleşmelerde İhlale İzin Vermiyor

Elon Musk'ın Twitter'ı satın alırken bir mulligan olmasını dilediği oldukça açık. Bu yılın başlarında şirket, şirketin hisse başına 54.20 $ karşılığında satın alma teklifini kabul etti (kısmen bir marihuana şakası nedeniyle seçilen bir rakam).

Bu fiyat, o zamanki hisse senedi fiyatına göre mütevazı bir primi temsil ederken, takip eden aylarda borsa düştü. Twitter'ın hisse senedi fiyatı gibi. Yaza gelindiğinde, Musk'ın şirkete değerinden çok daha fazlasını ödeyeceği anlaşıldı.

Hatasının farkına varan Musk, kendisini anlaşmadan kurtarmak için güçlü bir girişimde bulundu; önce şirket web sitesinde faaliyet gösteren botların varlığı konusunda tam olarak şeffaf olmadığı için geri çekilme niyetini ileri sürdü ve ardından -yanlış bir şekilde- kendisini kurtarabileceğini düşündüğü anlaşma için yaptığı finansman düzenlemesini geri almak için adımlar atıyor gibi göründü.

Bununla birlikte, Twitter'ın dahil olduğu ve işlemin gerçekleştiği Delaware Chancery Mahkemesi, Twitter'ı satın almayı kabul ettiğinde imzaladığı sözleşmenin, anlaşmayı iptal etme koşullarını açıkça tanımladığını ve hisse senedi fiyatındaki keskin düşüşün çok net olduğunu açıkça ortaya koydu. onlardan biri değil.

Avukatlarının bu şartlardan birini yerine getirmek için elinden gelenin en iyisini yapmalarına rağmen, bunu başaramadılar ve anlaşma gerçekleşti. Bugün, Elon Musk -şüphesiz üzülerek- piyasa fiyatından çok daha fazla para ödediği bir şirketin sahibi.

Elon Musk, bir varlık satın almak için anlaşma yapan ve anlaşmayı tamamlamadan önce değerinin düştüğünü gören tek yatırımcı değil.

Musk'ın Twitter'ı satın almayı planladığı sıralarda, Emerald Empire Inc adlı bir New York yatırım şirketinin bağlı kuruluşu olan Java Capital LLC adlı bir kuruluş, St. Louis'de çok aileli bir konut mülkü satın almak için bir anlaşma imzaladı.

Bir sözleşmenin imzalanması ile anlaşmanın tamamlanması arasında, faiz oranları önemli ölçüde yükseldi ve bu da EEI'nin yatırımdan beklenen getirisini kötüleştirdi. Sonuç olarak, anlaşmadan çıkmanın bir yolunu aradı. Musk gibi o da sözleşmeyi iptal etmek için olası her türlü bahaneyi değerlendirdi: Bu durumda, satın aldıkları geliştirmede bir kiralama ofisi, depo ve bir spor salonu içerdiği için bildirilen birim sayısı tahmininin yanlış olduğunu ileri sürdüler. Sonuç olarak, 425 yerine kiralamak için sadece 429 birim kaldı ve bu tutarsızlığın sözleşmeyi feshetmelerine izin vermek için yeterli olduğunu savunuyorlar. ve ciddi paralarını alırlar.

Southfield Partnership adlı bir kuruluş olan satıcı, iki model birimin, deponun ve fitness merkezinin, işlem tamamlandıktan ve bina neredeyse tamamen dolduğunda kolayca kiralanabileceğini söyledi. Java Capital'in sözleşmeyi sırf artık kendisi için finansal bir anlam ifade etmediği için sonlandırmak istediğini öne sürdü.

Sözleşmenin şartlarına göre bu, Java Capital'e ciddi parayı elinde tutma yetkisi verecektir; Bugün değerindeki fiyat şüphesiz düştüğü için, bu, Southfield Ortaklığının Nisan ayında Java Capital ile imzaladığı anlaşmanın Missouri emlak piyasası yumuşamadan önce önümüzdeki birkaç ay içinde diğer potansiyel alıcıları takip etmesini engellediği gerçeğini telafi edecektir.

Java Capital'in bu satın alma sözleşmesini imzaladığı sıralarda, Emerald Empire'ın başka bir iştiraki de St. Louis bölgesinde VA7 Trilogy adlı bir varlık tarafından geliştirilen başka bir mülkü satın almak için bir sözleşme imzaladı. Java Capital'in bekleyen alımında olduğu gibi, faiz oranlarındaki artışla anlaşmanın karlılığı düştü ve şimdi satıcının anlaşmayı bir şekilde yanlış beyan ettiği ve bunu sözleşmeyi iptal etmek için kullanmak istediği iddia edildi.

EEI, benzer bir durumdan kaynaklanan başka bir davaya da müdahil olmuştur; Mayıs ayında St. Louis'de çok aileli bir konut mülkünü kapattı ve ciddi parası iade edilerek bu işlemin de geçersiz kılınması için dava açıyor.

Gayrimenkul yatırımları riskli olabilir: Çoğu müteahhit ve müteahhitin yatırımlarını finanse etmek için kullandığı kaldıraç (ve biz ev alıcıları da), piyasadaki mütevazı bir gerilemenin bir yatırımcının öz sermayesini kısa sürede yok edebileceği anlamına gelir. Bunun olduğunu gören bir yatırımcının anlaşma ile kapanış arasında ondan kaçmak isteyecektir.

Ancak, anlaşmalar alıcı tarafından kolayca geri alınabilseydi, emlak piyasası çok daha az verimli hale gelirdi. eski posta sadece pazar değiştiği için. Satıcılar, bu riski telafi etmek için daha yüksek fiyatlar talep edecek, onları dokunulmaz kılmak için işleme ek koşullar koyacak - işlem maliyetlerini artıracak - veya muhtemelen satışı tamamen erteleyecek ve mülkleri daha uzun süre elinde tutarak emlak fiyatlarını daha da artıracaktır.

Delaware Chancery Mahkemesi, Elon Musk'ı sözleşmesinin şartlarına tabi tuttu çünkü anlaşma, iptal etme koşullarının karşılanmadığını açıkça belirtiyordu ve aksi takdirde, piyasada gelecekteki işlemlere önemli ölçüde belirsizlik enjekte edecekti.

Aynı mantık bu gayrimenkul işlemleri için de geçerlidir. İşletmelerin sözleşmelerine uyması gerekir ve mahkemeler, kuruluşlardan biri için artık mali açıdan avantajlı olmasa bile şartlarını yerine getirmelidir. Ekonomik sistemimizin temelini oluşturan bir kavramdır.