Tarım Arazisi Bir Enflasyon Korumasıdır. Nasıl Yatırım Yapılır?

Ticari gayrimenkul analiz firması Green Street'teki danışma grubuna göre, ABD tarım arazileri Mart 11.2'de sona eren 25 yıllık dönem için yıllık ortalama %2021 getiri bildirdi. Bu, %9.6'lık bir kazançla karşılaştırır.

S&P 500
Aynı dönemde endeks S&P 500'ün getirisi de çok daha değişken. Tarihsel olarak, oynaklığı tarım arazilerinin iki katından fazla olmuştur.

Şu anda tarım arazisi yatırım tezini iki eğilim yönlendiriyor: artan küresel gıda talebi ve azalan ekilebilir arazi arzı. Son 20 yılda, 11 milyon dönümden fazla ABD tarım arazisi kalkınma nedeniyle kaybedildi. Su kıtlığı gibi iklimle ilgili faktörler de ekilebilir arazi arzını sınırlandırıyor.

Aynı zamanda, dünya nüfusunun 2050 yılına kadar dokuz milyarı aşması bekleniyor ve beklenen küresel talebi karşılamak için tarımsal verimliliğin iki katına çıkması gerekecek.

Savant Wealth Management'ın baş yatırım sorumlusu Phil Huber, tarım arazilerinin zorlayıcı risk-ödül özellikleri ve portföy çeşitlendirmesi sunduğunu söylüyor. “Tarım arazisi tarihsel olarak öz sermaye benzeri getiriler sağladı. Ancak son zamanlardaki daha büyük özsermaye düşüşlerinden bazılarına bakarsanız, o dönemlerde tarım arazilerinin olumlu getirileri oldu” diyor.

Huber, tarım arazisi getirilerinin en büyük bileşeninin tarihsel olarak getirisi veya profesyonelce yönetilen tarım arazisi yatırımcılarının araziyi çiftçilere kiralamaktan elde ettikleri kira geliri olduğunu söylüyor. Bu yıllık kira geliri, hisse senetlerinin zorlandığı dönemlerde bile, toplam getirilere oldukça düzgün bir katkıda bulunur. Getirilere bir sonraki en büyük katkı, arazinin kendisinin uzun vadeli değer kazanmasıdır.

Tarım arazileri uzun zamandır kurumsal yatırımcıların bölgesi olmuştur. Uzun yıllar boyunca, bireysel yatırımcıların bir parça arazi satın almak ve tapuya sahip olmak dışında tarım arazilerine erişmek için çok az seçeneği vardı - çoğu için pratik değil.

Artık bireyler, farklı risk profillerine sahip sayısız seçeneğe sahipler - özel fonlardan ve kamuya açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarından veya tarım arazilerine sahip GYO'lardan, tarımsal ticaret şirketlerine sahip olan veya tarımsal emtia vadeli işlem sözleşmelerine sahip olan borsada işlem gören fonlara kadar.

Shonda Warner, tarım arazilerine yönelen, sayıları giderek artan yatırımcılardan biridir. 2006 yılında tarım ve gıda yatırımlarına odaklanan bir varlık yönetimi şirketi olan Chess Ag Full Harvest Partners'ı kurdu ve şu anda 130 milyon dolarlık varlığı yönetiyor.

Tarımın yatırımcılara istikrarlı getiriler sunduğunu söyleyen Warner, çiftçilikteki köklerini 1865'te Abraham Lincoln'ün ailenin Neb. Ayrıca, getiriler genellikle tarihi yüksek seviyelerde olan gıda enflasyonu ile iyi bir ilişki içindedir. Fiyatlar Haziran'da yıllık %9.1 arttı, tüketici fiyat endeksine dayalı olarak, 1981 sonundan bu yana en büyük sıçrama.

Amerika'nın kalbinde, tarım arazileri fiyatları artıyor. Arazi ve binaların değeri de dahil olmak üzere ortalama çiftlik gayrimenkul değeri, daha yüksek emtia fiyatları ve artan enflasyon korkuları nedeniyle 3,380'de dönüm başına 2021 $ rekor seviyesine ulaştı.

Uluslararası Gıda Politikası Araştırma Enstitüsü'nde kıdemli araştırma görevlisi ve ABD Tarım Bakanlığı'nın eski baş ekonomisti Joseph W. Glauber, çiftlik fiyatlarının güçlü kalmasını bekliyor. “Bu yaz sonunda USDA rakamlarının ortaya çıktığını gördüğümüzde, arazi değerlerinde hala büyük, güçlü bir artış olduğundan şüpheleniyorum.”

Tarım arazileri, büyük ölçüde artan mahsul fiyatları ve artan etanol talebinin etkisiyle on yıl önce patlama yaşıyordu, ancak talep, arz fazlası ve ABD-Çin ticaret savaşı da dahil olmak üzere dünya olayları nedeniyle 2014'ten 2019'un başlarına kadar yatay bir seyir izledi. 2020'nin sonlarında, Çin'in ABD mahsullerinin ithalatını hızlandırmasıyla emtia fiyatları yükselmeye başladığında işler tersine dönmeye başladı. Rusya'nın dünyanın önde gelen tarım üretici ve ihracatçılarından biri olan Ukrayna'yı işgal etmesi fiyatları daha da yükseltti.

Tarım arazileri, tıpkı diğer varlık sınıfları gibi döngüler yaşar, ancak ekonomik türbülans sırasında bir değer deposu olarak kabul edilir. Firmanın arazi tabanlı varlık yönetimi bölümü olan Nuveen Natural Capital'in küresel başkanı Martin Davies, çiftçilerin “yaşamın temel gereksinimlerini üretiyorlar: gıda ve lif” diyor. “Yani, ekonomik açıdan ne olursa olsun, döngü ile ilişkili değilsiniz.”

Tarım arazilerine yatırım yapmayı düşünmek için başka bir neden: yükselen faiz oranları Sektörün borç-varlık oranı %14'lük düşük olduğundan, şirketlerin borçlanma kabiliyetini frenledikleri için tarım arazileri üzerinde daha az etkiye sahiptirler.

Yükselen fiyatlardan yararlanmak isteyen bireysel yatırımcıların karşılaştığı zorluklardan biri, satılık çiftliklere erişimdir. Fruin tarım arazileri ekonomisi profesörü ve Illinois Üniversitesi'ndeki TIAA Tarım Arazileri Araştırma Merkezi'nin direktörü Bruce J. Sherrick, ABD'deki tarım arazilerinin yalnızca %1.5 ila %2'sinin her yıl “elverişsiz bir şekilde” transfer edildiğini, çok daha fazlasının ise çok daha fazlasının olduğunu söylüyor. aile üyeleri arasında aktarılır. Düşük devir hızının sonucu, çok fazla araziyi bir araya getirmenin zor olabilmesidir.

Bu, yatırımcıların aşağıdakiler gibi halka açık GYO'lara yönelmelerinin bir nedenidir.

Gladstone Ülkesi

(ticker: LAND) veya

Tarım Arazisi Ortakları

(FPI).

Farmland Partners'ın başkanı ve CEO'su Paul Pittman, çiftçi bir ailede büyüdü ve 1990'ların ortalarında tarım arazilerine yatırım yapmaya başladı. Büyükbabasının mülkünün yanındaki çiftliği satın aldı ve sonraki yirmi yılda, 2014 yılında halka arz ettiği geniş bir kişisel portföy oluşturdu. GYO'nun 340'dan fazla çiftliği var. İlk halka arzdan bu yana Farmland Partners, hisse senedi kazançlarında ve temettülerde yaklaşık %41 oranında geri döndü.

Yatırımcılar ayrıca bir çiftliğin hisselerini satın almak Fayetteville, Ark. merkezli AcreTrader gibi şirketler aracılığıyla. Kurucu ve CEO Carter Malloy'a göre her anlaşmanın bir minimum yatırımı var ve son minimumlar 10,000 ila 20,000 dolar arasında değişiyor. Akredite yatırımcılar, getirilerini kira geliri dağıtımları ve dayanak mülkün satışı yoluyla elde ederler.

David Gorder, Grand Forks, ND'de bir çiftçidir Gorder, karısının makarna şirketi için mısır, şeker pancarı ve durum buğdayı gibi ürünler yetiştirdiği kendi arazisine bakmadığı zamanlarda, AcreTrader çiftliklerini yönetir ve bir arazi komisyoncusu olarak çalışır. AcrePro ile.

“Çiftçiler toprağın en iyi koruyucularıdır” diyor. "O toprakları verimli tutmak ve dünyamızı besleyebilmek için ne yapılması gerektiğini anlıyorlar."

Yatırımcılar ayrıca tarım arazilerine gerçek varlık fonu aracılığıyla da erişebilirler.

Sermaye Gerçek Varlıklarına Karşı
(VCRRX), Denver merkezli Versus Capital tarafından yönetilmektedir.

Yöneticiler, çeşitli mahsul türleriyle yetiştirilen çeşitlendirilmiş bir arazi portföyü oluşturuyorlar. Fon, 10.9 Mart 12'ye kadar olan 31 aylık dönemde %2022 ve takip eden üç yıllık dönemde ise yıllık %6.3 getiri sağladı.

ETF'ler doğrudan tarım arazilerine sahip olamazlar, ancak araziyi işleyen tarım işletmelerinde hisse sahibi olabilirler. CFRA Research'te ETF veri ve analitik başkanı Aniket Ullal, tarım ticareti temalı hisse senedi ETF'lerinin bu yıl daha geniş hisse senedi piyasasından daha iyi performans gösterdiğini söylüyor.

The

VanEck Tarım
1.5 milyar dolarlık varlığa sahip en büyük tarım ticareti temalı hisse senedi ETF'si olan ETF (MOO), bu yıl önceki yıla kıyasla sadece %6 düştü.

SPDR S&P 500
%15.6 değer kaybeden ETF (SPY). VanEck fonunun en büyük holdingleri arasında

Zoet

(ZTS) ve

Deere

(İÇİNDE).

Vadeli işlemlere dayalı tarım ETF'leri, emtia fiyatlarına daha doğrudan maruz kalma sağladıkları için daha da iyisini yaptı. En büyük fon,

Invesco DB Tarım
(DBA), bu yıl %1 arttı.

Teucrium Buğdayı
(WEAT) kısmen Ukrayna ihtilafı nedeniyle %11 değer kazandı.

Bir yatırımcı tarım arazilerine hangi yolu seçerse seçsin, varlık sınıfı, uzun vadeli trendlerden yararlanmak için bir al ve tut fırsatı olarak görülmelidir: enflasyon, küresel gıda talebi, ve arazi kıtlığı.

Yazma Lauren Foster şirketinde [e-posta korumalı]