Fed Artışları ABD Konut Fiyatları Üzerinde Daha Fazla Baskı Yapabilir

Federal Reserve 2023'e kadar faiz artırmaya devam ederken, ekonomide bu hamleden en çok acı çeken sektör konut oldu. Konut, faiz oranlarına karşı çok hassastır ve 2022'de faiz oranları arttıkça ipotek maliyetleri de artarak birçok kişinin konut satın alma olanağını azaltmıştır.

Ancak 30 yıllık ipotek maliyeti geçen Kasım ayında %7'nin üzerine çıktı ve o zamandan bu yana biraz geriledi. Fed daha fazla faiz artırımı planlarkenipotek maliyetleri bir kez daha artıyor. Piyasalar, Fed'in faiz artırımlarını bitirmeye yakın olduğunu düşünüyordu ancak artık sabit getirili piyasaların ima ettiklerine bağlı olarak faiz artışları Haziran ayına kadar devam edebilir.

Bu konut piyasası için sorun yaratabilir. Örneğin, Şubat ayındaki toplantının en son Fed tutanaklarında "konut piyasasındaki faaliyetin zayıflamaya devam ettiği ve bu durumun büyük ölçüde geçtiğimiz yıl ipotek faiz oranlarındaki artışın yansıması olduğu" belirtildi.

Düşen Ev Fiyatları

Her ne kadar konut piyasası için sorunlar yaşansa da, son tahminlere göre fiyatlar yıllık bazda düşmedi. Örneğin, Zillow Fiyatların Ağustos 2022'den bu yana düşüş eğiliminde olduğunu ancak hâlâ yıllık bazda neredeyse %9 arttığını gösterdi. Bunun nedeni, 2022'nin başlarındaki güçlü konut fiyat artışları. RedfinRDFN
Mayıs 2022'den bu yana aylık konut fiyatlarında düşüşler görülmesi ve konut fiyatlarının tahminlerine göre yıllık bazda %1'in biraz üzerinde olması nedeniyle veriler daha az cesaret verici.

Ancak her iki piyasa değerlendirmesi de mevcut eğilimlerin devam etmesi halinde önümüzdeki aylarda konut fiyatlarında yıllık düşüşler gösterebilir. Bunun nedeni, son 12 aydaki konut fiyatlarındaki yıllık artışların büyük kısmının 2022'nin ilk yarısına ait olması, bu verilerin yaza kadar hesaplamanın dışında kalması ve mevcut konut fiyat eğilimlerinin çok daha durgun görünmesi. Hem Zillow hem de Redfin, ev fiyatlarının önümüzdeki 12 ay boyunca çok az değişiklik göstereceğini ve son fiyat artışından keskin bir sapma göstereceğini tahmin ediyor.

Karşılanabilirlik Sorunu

ABD'nin batı kıyısı da dahil olmak üzere birçok bölge için temel sorun konutların karşılanabilirliğidir. Ev fiyatları gelirlerden daha hızlı arttıkça evler daha az uygun fiyatlı hale geliyor. Son yıllarda ABD'de gördüğümüz şey bu. Ancak düşük faiz oranları, evin genel fiyatı gelir düzeylerine göre yüksek olsa bile ev alıcılarının ipotek alabilmelerine yardımcı oldu.

Şimdi ipotek faizleri hızla yükselirken bu tablo değişiyor. Atlanta Fed'in Konut Karşılanabilirliği Monitörü şu anda konut satın alınabilirliğinin 2007'den bu yana görülmeyen en düşük seviyelere geri döndüğünü tahmin ediyor. Bunun nedeni büyük ölçüde ipotek maliyetlerinin geçen yıl ikiye katlanmış olmasıdır. Ne yazık ki, Fed faiz oranlarını artırmaya devam ederse bunun değişmesi pek olası değil. Bu, ABD'de ev fiyatlarının 2023'te düşmesine neden olabilir.

Fed'in faiz oranlarını artırma eylemleri enflasyonu dizginlemeye başlıyor olabilir ancak konut piyasası da Fed'in politikalarının kurbanı haline gelebilir.