(Bloomberg) - Asya-Pasifik'in en pahalı konut piyasalarından bazıları, geçen yılki aşırı büyümenin ardından soğumaya başlıyor.
Bloomberg'den En Çok Okunan
Ev fiyatları Sidney ve Hong Kong'da düşmeye başlarken, alıcıların artan faiz oranları ve ekonomik olumsuzluklardan endişe duyması nedeniyle Singapur'da değerler son çeyrekte çok az yükseldi.
Düşük borçlanma maliyetleri ve pandemi sırasında fırsatları kaçırma korkusunun Toronto'dan Auckland'a kadar uzanan küresel emlak çılgınlığını tetiklemesinin ardından, geri dönüş bundan daha ani olamazdı. Sidney'de fiyatlar geçen yıl neredeyse %27 oranında artarken, Singapur'da değerler on yıldan fazla bir süre içinde en fazla artış gösterdi ve Hong Kong, ev satın almak için dünyanın en ucuz yeri olmaya devam etti.
Bölgede koşullar farklılık gösterse de yavaşlamanın arkasında bazı ortak paydalar var. Satın alınabilirlik konusundaki endişeler Singapur'u emlak kısıtlamaları uygulamaya iterken, enflasyon riskleri de merkez bankalarının ev alıcılarının ipoteklerini ödemelerini zorlaştıracak faiz artışlarını değerlendirmesine yol açıyor.
Bu arada, Kovid-19 Çin'in emlak piyasalarındaki olumsuz rüzgarları artırıyor. Hong Kong, son dalgayı kontrol altına almaya yönelik başarısız çabalarının ardından bölge sakinlerinin göçüyle mücadele ederken, Şanghay'daki tecrit, müteahhitlere yönelik aşırı borçlara yönelik baskının yol açtığı ekonomik durgunluğun hızlı bir şekilde toparlanma umutlarını boşa çıkarıyor.
Knight Frank'ın Asya-Pasifik konut başkanı Victoria Garrett, "Küresel mali krizden bu yana, bölgedeki hükümetler artan varlık fiyatlarına karşı daha ihtiyatlı olurken, salgın aynı zamanda genişleyen servet uçurumunu da odak noktasına getirdi" dedi. "Satıcının pazarından geçiş daha fazla fırsat ortaya çıkarsa da, alıcılar muhtemelen daha seçici ve fiyata duyarlı hale gelecektir."
Garrett, 2022 yılında bölge genelinde konut fiyatlarının %3 ile %5 arasında daha ılımlı ve daha sürdürülebilir bir oranda artacağını tahmin ediyor. Bu, geçen yılki %9.1'lik kazançtan daha düşük.
Garrett, kısmen konut stoku eksikliğinin önümüzdeki 12 ay içinde hafifletilmesinin muhtemel olmaması nedeniyle bazı pazarlarda talebin elbette durabileceğini söyledi. Faiz artırım döngüsünün hâlâ başlangıç aşamasında olması nedeniyle, alıcıların hâlâ elverişli finansman oranlarından yararlanmaları için bir fırsat penceresinin varlığını sürdürdüğünü de sözlerine ekledi.
Başka yerlerdeki alıcılar caydırılmadı. Birleşik Krallık'ta ev fiyatları Mart ayında 2004'ten bu yana en hızlı yıllık yükselişini gerçekleştirirken, ABD'deki 20 şehirde de değerler yükselişte.
Aşağıda önemli şehirlerdeki en son konut trendlerinin bir özeti bulunmaktadır.
Sidney
Avustralya'nın en kalabalık şehrinde ev fiyatları, merkez bankasının yakında faiz oranlarını artırmaya başlayacağı yönündeki beklentilerin artmasıyla birlikte rekor seviyelere yakın yorgunluk belirtileri gösteriyor.
Gelir artışının fiyat artışlarının oldukça gerisinde kalmasıyla birlikte, satın alınabilirlik şimdiden piyasanın üst sınırında ağırlık kazanıyor: Mart 2020 ile Aralık 2021 arasında ücretler, konut değerlerindeki %3.3 artışa kıyasla %22.6 arttı. Sidney'deki ortalama ev değeri, ülkedeki ortalama maaşın 17 katından fazla.
Buna ek olarak, Avustralya'nın brüt hane halkı borcunun harcanabilir gelir içindeki payı %200'e yakındır. Bütün bunlar ülkenin en büyük konut piyasasındaki alıcıları temkinli hale getirdi. Liman kentindeki ev fiyatları, Şubat ayındaki kayıpların ardından geçen ay %0.2 düşerek Ekim 2020'de başlayan galibiyet serisini sonlandırdı.
Emlak firması Ray White'ın baş ekonomisti Nerida Conisbee, "Bunun büyük bir kısmı faiz oranı konuşmalarıyla ilgili ve Sidney çok pahalı bir pazar olduğu için faiz artışları hakkında konuşmaya çok duyarlı" dedi. Açık artırmalarda azalan rekabet, "insanların rezerv fiyatının çok üzerinde ödeme yapma istekliliğine yönelik gerçekten değişen duyguyu yansıtıyor."
Hong Kong
Hong Kong'da konut fiyatları ağustos ayından bu yana düşüş eğiliminde ve görünürde hızlı bir toparlanma yok. Zorluklar, çöken ekonomi ve artan faiz oranlarından, siyasi gerginlikler ve katı sosyal mesafe önlemleri nedeniyle hayal kırıklığına uğrayan yerel halkın ve yurt dışından ayrılanların devam etmesine kadar uzanıyor.
Şehrin konut piyasası geçen yıl durdurulamaz görünüyordu ve fiyatlar ağustos ayında rekor kırmıştı. Centaline Property Agency Ltd.'ye göre değerler o zamandan bu yana %7.3 düştü. UBS Group AG, nüfus çıkışı ve faiz artışları nedeniyle bu yıl fiyatların düşmesini bekliyor. Goldman Sachs Group Inc. ise daha da kötümser ve 20 yılına kadar %2025'lik bir düşüş öngörüyor.
Colliers International'ın Hong Kong ve Büyük Körfez Bölgesi araştırma başkanı Rosanna Tang, "Ev fiyatları en azından yakın vadede baskı altında kalacak" dedi. "Covid-19'un yanı sıra jeopolitik gerilim ve faiz oranı riskleri gibi diğer piyasa belirsizlikleri de ev alıcılarının karar vermesini geciktiriyor."
Singapur
Fiyatların on yıldan uzun bir sürenin en yüksek seviyesine çıktığı bir yılın ardından Singapur konut piyasası, emlak kısıtlamaları ve yüksek vergiler yüzünden soğuyor. Yeni özel konut fiyatlarındaki artış geçen çeyrekte %0.4'e yavaşlarken, Mart ayındaki satışlar 21 ayın en düşük seviyesine geriledi.
Yetkililer, hane halkının ipoteklerini daha yüksek faizlerle ödemekte zorlanması riskinin yanı sıra karşılanabilirlik eksikliğini gidermek için Aralık ayında soğutma tedbirleri uygulamaya koydu. Şubat ayında hükümet, varlıklı sakinleri hedef alan daha yüksek emlak vergileri duyurdu; bu da bu kesimdeki bazı alıcıların kenarda durmasına neden olabilir.
Yine de analistler, kamu dairelerinden özel birimlere geçiş yapanlar ve kendi başlarına yaşamak isteyen Y kuşağı gibi yerel halk arasında gerçek bir talep olduğu göz önüne alındığında, kısıtlamaların kısa vadeli bir çözüm olabileceğini söylüyor.
Savills Plc'nin araştırma genel müdürü Alan Cheong, artan tüketici fiyatlarının potansiyel alıcıları daha geç değil de daha erken pazara girmeye ve satın alma gücünü korumaya teşvik edebileceğini söyledi. "Enflasyon talebi yönlendiren opioiddir" dedi.
Şangay
Çin'in en dirençli konut piyasalarından biri olan Şangay'da konut fiyatları, yetkililerin müteahhitlerdeki likidite krizinin yol açtığı yavaşlamayı durdurmak için adımlar atmasının ardından üç aydır yaşanan düşüşlerin ardından Aralık ayında yeniden yükselişe geçti. Şimdi toparlanma, finans merkezinin kapsamlı karantinası nedeniyle tehdit altında.
Jones Lang LaSalle Asya Pasifik baş araştırma görevlisi Roddy Allan, "Covid'in Şangay'da daha güçlü bir etki yaptığını gördük ve bu da sonuç olarak ikinci çeyrekte pazarı sınırlayabilir" dedi.
Yine de düşük stok ve faiz indirimleri sayesinde şehrin uzun vadeli görünümü daha iyi görünüyor. Ekonomik yavaşlama, Çin'i diğer büyük ekonomilerden keskin bir politika farklılığı içinde genişleme moduna itti. Merkez bankası Ocak ayında neredeyse iki yıldır ilk kez faiz oranlarını düşürürken, büyük bankalar ipotek faizlerini düşürdü ve kredi onay sürelerini kısalttı.
E-House China Enterprise Holdings Ltd.'in araştırma enstitüsünden yönetici Yang Hongxu, Şangay'daki ev satışlarının bu yıl muhtemelen istikrar kazanacağını ve potansiyel olarak yıl sonuna doğru toparlanacağını söyledi.
Bloomberg Businessweek'ten En Çok Okunan
© 2022 Bloomberg LP
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html