İşte 40 yıllık bir krediye kıyasla 30 yıllık bir ipotek size her ay ne kadar tasarruf sağlar. Ve nihai maliyet.

Aşağıda, tipik 40 yıllık ve 30 yıllık kredilerle karşılaştırıldığında, 15 yıllık sabit faizli bir ipotek kredisi için kredi ödemelerinin nasıl görünebileceğine ilişkin bir örnek verilmiştir.

Jacob Passy, ​​devlet kurumları arasındaki 40 yıllık ipotek kredisi tartışmalarının şu ana kadar borçluların ödemelerini güncel hale getirmek için mücadele etmeleri için kredi değişiklikleri etrafında toplandığını açıkladı. Ancak bu, tüm ev alıcıları için 40 yıllık kredilerin geniş kabulünün ve kullanılabilirliğinin yolunu gösterebilir.

Okuyun: Gerçekten, 40 yıllık bir ipotek mi? Bir Fed yetkilisi bunun iyi bir fikir olduğunu düşünüyor. Ancak diğerleri bunun riskli bir teklif olduğunu söylüyor.

ABD, Fannie Mae liderliğindeki inanılmaz derecede likit bir ipotek kredisi piyasasına sahip.
FNMA,
-0.73%
ve Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
yeni kredilerin büyük çoğunluğunu satın alan, bunları paketleyen ve yatırımcılara ipoteğe dayalı menkul kıymetler satan şirketler. Her ikisi de 2008 yılında devlet korumasına alınan iki ipotek devi, satın aldıkları krediler için kredi taahhüt standartlarını belirledi. Her ikisi de halihazırda mevcut ipotek kredilerini borçlular için 40 yıllık vadelerle değiştirmek için programlara katılmıştır ve 40 yıllık krediler ev alıcıları için yaygın olarak kullanılabilir hale gelirse her ikisi de dahil olacaktır.

40 yıllık bir kredinin potansiyel avantajları

40 yıllık bir kredinin bariz potansiyel avantajı, daha düşük bir aylık ödemedir. Kredi vadesi karşılaştırmaları yapmadan önce, 1970'den bu yana ABD'deki ortanca konut satış fiyatlarının hareketini gösteren St. Louis Federal Rezerv Bankası'ndan bir grafik:

St. Louis Fed'in medyan USUS konut satış fiyatına ilişkin en son tahmini 26 Ocak'ta yayınlandı ve 408,100 dolardı ve örneklerimiz bu sayıya dayanmaktadır. Çok yıllık grafik, 2007'nin ilk çeyreğinden 2009'un ilk çeyreğine kadar uzun ve sancılı olanı da dahil olmak üzere, piyasa için birçok geri çekilme gösteriyor, ancak bunun dışında, özellikle çoğu ipotek süresinin uzunluğu göz önüne alındığında, grafiğin yönü oldukça açık. krediler.

Düşük ön ödeme gereksinimlerine sahip olabilecek düşük gelirli borçlular için özel programları bir kenara bırakırsak, örneklerimiz 20 $ kredi tutarı için 81 $'lık %620 peşinat ödemeyi kabul edecektir.

Ulusal medyan fiyat, bir ev satın almak istediğiniz bir bölge için geçerli olmayabilir, ancak kredi koşullarının farklılıklarını ve kredi ödemelerinin anapara ve faize olan ağırlığının zaman içinde nasıl değiştiğini göstermeye iyi hizmet etmelidir.

Faiz oranları ve amortisman kredi ödemeleri

ABD'deki mevcut ipotek finansmanı piyasasına 30 yıllık ve 15 yıllık sabit faizli ipotek kredileri hakim olduğundan, her ikisini de varsayımsal bir 40 yıllık kredi ile karşılaştıracağız. Ayarlanabilir oranlı ipotek kredileri de mevcuttur. Ancak, bunların değişen başlangıç ​​sabit dönemleri vardır.

Büyük bir hareket: Mortgage oranları %4.5'i geçiyor - işte ev alıcılarının bilmesi gerekenler

Faiz oranlarında son dönemde görülen artışa rağmen konut kredisi oranlarının halen tarihi düşük seviyelerde olduğunu da göz önünde bulundurmakta fayda var.

İşte Freddie Mac'in 30'de eklenen 1971 yıllık krediler ve 15'te eklenen ayarlanabilir kredi oranlarıyla birlikte Nisan 1991'den bu yana 2005 yıllık konut kredisi oranlarının hareketini gösteren grafiği:

Freddie'nin 31 Mart 2022'de sona eren hafta için yaptığı ankete göre, 30 yıllık bir kredi için ortalama faiz oranı %4.67 ve 15 yıllık bir kredi için ortalama faiz oranı %3.83 idi.

Aşağıdaki ödeme örnekleri, kredi oluşturma sürecindeki çeşitli hizmetler için başlatma ücretlerini veya puanlarını veya diğer ücretleri yansıtmaz. Kredi ödemeleri, genellikle toplam aylık ödemenin bir parçası olarak kredi sağlayıcısı tarafından emanet edilen ve tahsil edilen emlak vergilerini ve sigorta primlerini de kapsamaz.

40 yıllık kredi için 30 yıllık krediyle aynı faiz oranını kullanıyoruz. Bunun bir nedeni, henüz gerçekten var olmayan 40 yıllık bir ev satın alma veya yeniden finansman piyasası için ortalamanın mevcut olmamasıdır.

Diğer bir neden de, 40 yıllık bir kredinin mutlaka 30 yıllık bir krediden daha yüksek bir orana sahip olmamasıdır. (1 Nisan itibarıyla 20 yıllık ABD Hazine bonolarının getirisi
TMUBMUSD20Y,
%2.618
Bu, 2.59 yıllık Hazine bonolarının %2.44 getirisinden daha yüksek olan %30 idi.
TMUBMUSD30Y,
%2.457.
)

Amortisman kredisi ödemesi, kredinin vadesi boyunca bir kredinin anapara bakiyesini geri ödeyen ödemedir. Bu nedenle, ilk kredi ödemeleri ağırlıklı olarak faize, kredinin sonuna doğru yapılan ödemeler ise anaparaya göre ağırlıklıdır.

Ulusal medyan fiyat olan 40 dolarlık bir ev satın alımı için %30 peşinat ödemesine dayalı olarak, varsayımsal 15 yıllık ipotek kredimiz ile 326,480 yıllık ve 20 yıllık 408,100 dolarlık kredilerimiz için aylık anapara ve faiz ödemelerinin bir karşılaştırmasını burada bulabilirsiniz. Louis Fed'den elde edilen en son veriler:

Tüm dolar rakamları yuvarlandı.

Tabloda, her bir kredinin ömrü için ödenen toplam faiz karşılaştırmaları yer almaktadır. Açıkçası, vadeler uzadıkça faiz toplamları daha yüksektir. Ancak, her kredi için ilk beş yıl ve ilk 10 yıl faiz ödemeleri için karşılaştırmalar ve peşinat dahil ilk beş ve 10 yılda biriken özkaynak tutarının karşılaştırmaları da vardır.

Bu örnekte, 40 yıllık kredinin ömrü boyunca ödenen faiz tutarı kredi tutarını aşacaktır. Evin fiyatını ikiye katlamaya yakın.

Ayrıca 15 yıllık kredi ile 70 yıl sonra satın alma fiyatının yaklaşık %10'i kadar özkaynak oluşturduğunuzu da görebilirsiniz.

Avantajlar ve dezavantajlar

40 yıllık kredi, aylık en düşük ödeme olan 1,504$'a sahip. Ancak 183 yıllık krediden ayda sadece 30 dolarlık “tasarrufu” temsil ediyor. Bu örnekte evin toplam fiyatı göz önüne alındığında, kredinin ömrüne 10 yıl daha eklemek, ödemeyi ayda 200 dolardan daha az düşürmek için dik bir fiyat gibi görünüyor.

Ev alan biri için 40 yıllık kredinin pek de iyi bir anlaşma olmadığını söylemek kolay. Ancak, 40 yıllık bir kredi değişikliği teklif edilen aylık ödemelerini yapmakta zorlanan bir ev sahibi için, daha düşük ödeme tüm farkı yaratabilir.

30 yıllık ve 15 yıllık sayıların karşılaştırılması daha aşırıdır. 15 yıllık kredi için aylık ödeme 700 $ daha yüksektir. Bazı ev alıcıları daha yüksek ödemeyi karşılayabilir. 15 yıllık kredinin avantajları, kredi için ödenen toplam faizin 103,218 $, 289 yıllık kredi için 970 $'a karşılık gelmesidir. On beş yıl çok çabuk geçmiş gibi görünebilir ve ödemeleri yapmayı bırakmak heyecan verici bir duygu.

MarketWatch'ı kullanarak 15 yıllık ve 30 yıllık kredilerin yanı sıra diğer dönemler ve ayarlanabilir oranlı krediler için kendi karşılaştırmalarınızı yapabilirsiniz. ipotek hesap.

15 yıllık krediye karşı bir karşı argüman, kaybedilen fırsatları içerebilir. 30 yıllık kredinin faiz oranı %4.67'dir ve uzun vadede borsada geniş bir yatırımdan çok daha yüksek bir getiri oranından faydalanılması beklenebilir. Ancak bu, 700 yıllık krediyle serbest bırakılan aylık 30 dolarlık nakitin yatırılıp yatırılmayacağı sorusunu gündeme getiriyor. Bu parayı normalde satın alacağınızdan daha pahalı bir araca harcamak cazip gelebilir.

Hangi evin satın alınacağı ve kredi vadesi kararı, bir ailenin alan, emeklilik ve eğitim için tasarruf ve yatırım ve sayısız hane giderleri dahil olmak üzere ihtiyaçlarını hesaba katmalıdır.

Bir ev alıcısı en azından farklı kredi türlerinin nasıl çalıştığını anlamalıdır.

Amortismanın daha derinine inmek

Amortisman dökümüne bakmak, evinizi finanse etmek için ne kadar ödediğinizi göstermenin başka bir yoludur. Örneğin, 30 yıllık kredi ile, faiz, ilk aylık ödemenizin 1,271$'ını, 1,687$'lık bir kısmını oluşturur (yine, rakam yuvarlanır). Üç kredi türü için ilk aydaki ve sonraki aydaki aylık kredi ödemesinin ana kısmının karşılaştırması:

Tablolar birlikte, daha kısa kredi süreleri ile kredi bakiyenizin ne kadar hızlı ödendiğini (veya öz sermayenizin oluştuğunu) gösterir.

Son düşünceler ve bir uyarı

Bir ev satın alırken - özellikle ilk eviniz - her şeyin masada olması gerekir. Uzun vadeli bir tartışma, emeklilik tasarrufu, eğitim, gelecekteki tıbbi harcamalar ve hatta hangi arabaları, kamyonları veya SUV'ları satın almayı planladığınızı veya satın almanız gerektiğini içeren tüm önemli finansal hedefleri ve ihtiyaçları kapsamalıdır. Ayrıca, ne kadar alana ihtiyacınız olduğuna dair ilk tahmininize de sert bir şekilde bakabilirsiniz. Bunun ne kadarı depolama için? Ne saklıyorsun? Daha az depolarsanız, daha az ödeyebilirsiniz.

Araç alımları genellikle finanse edilir ve birçok çift için aylık ev kredisi ödemelerine yaklaşan aylık ödemeler olabilir. Bu yüzden aynaya sert bir bakış gereklidir. İş de dahil olmak üzere bir araç satın alırken göz önünde bulundurulması gereken pek çok farklı ihtiyaç vardır - pahalı bir kamyona ihtiyacınız olabilir. Veya örneğin gayrimenkul satıyorsanız, iyi bir izlenim bırakmak için güzel bir son model araba sürerken görünmeniz gerekebilir.

Ancak bazı insanlar yeni bir araç satın almayı geciktirebilir ve bu da on yıllık bir ev finansmanı kararı verirken baskıyı hafifletebilir.

şok uyarısı

Emlak vergileri, hangi eyalette yaşadığınıza bağlı olarak farklı şekillerde hesaplanır. Bazı eyaletlerde vergiler, ev satış fiyatına veya emlak vergisi değerlendiricisinin bir evin değerine ilişkin mevcut tahminine dayanır ve yıllık artışlar muhtemelen düşük yüzdelerle sınırlıdır. Bu, bir ev alıcısının, satıcının ödediğinden çok daha yüksek emlak vergisi ödeyeceği anlamına gelebilir.

Ev satın alma karar sürecinizin başlarında, bir önceki yılın emlak vergilerine dayalı olabilecek borç verenin veya unvan şirketinin tahminine güvenmek yerine, emlak vergilerinizin ne olacağına dair kendi tahmininizi yaptığınızdan emin olun. Bu tahminle ilgili yardım için ilçe mülk değerleme uzmanıyla iletişime geçebilirsiniz.

Dikkate alınması gereken diğer bir faktör, bir sel bölgesinde veya kasırgalar gibi diğer tehlikelere açık bir bölgede olmanız durumunda gerekebilecek ekstra teminat da dahil olmak üzere ev sahibi sigortasıdır. Örneğin, Kuzeydoğu veya Ortabatı'daki bir eyaletten güneye taşınıyorsanız, daha önce karşılaştığınızdan çok daha farklı ve çok daha pahalı bir sigorta piyasasıyla karşılaşabilirsiniz.