Konut Piyasasında Gerileme – Ufukta Bir Durgunluk mu Var?

2022'nin ikinci yarısında konut fiyatlarında düşüş görüldü. Ancak yılın ilk yarısındaki istikrarlı fiyat artışlarına bağlı olarak fiyatlar yıllık bazda yüksek seyrediyor. Fiyatlardaki düşüş kısmen konut satın alınabilirliğini etkileyen yüksek ipotek oranlarından kaynaklanıyor. Ancak çoğu pazarda henüz konut fiyatlarında yıllık düşüş görülmedi ve bölgesel eğilimler, batı kıyısının diğer pazarlara göre daha sert etkilendiği anlamına geliyor.

Artan Mortgage Maliyetleri

Temel sorunlardan biri ipotek maliyetlerindeki artıştır. 30 yıllık ipotek maliyetleri Kasım başında %7'ye ulaştı, ipotek maliyetleri 2007'den bu yana görmediğimiz seviyelerde kalıyor. Bu, Fed'in faiz oranlarını keskin bir şekilde artırmasına neden olan yüksek enflasyondan kaynaklanıyor ve bu da buna bağlı olarak ipotek maliyetlerini artırıyor.

Daha Düşük Konut Uygun Fiyatlılığı

Yüksek ipotek maliyetleri, konut satın alınabilirliğini azalttı. Bunun nedeni, birçok insanın karşılayabileceği evin, evin fiyatına göre değil, maaş çekinden rahatlıkla alabilecekleri ipotek maliyetine göre belirlenmesidir.

Genel olarak konuşursak, 2022'de ipotek maliyetlerinin iki katına çıktığını ve dolayısıyla konut satın alınabilirliğinin keskin bir şekilde düştüğünü gördük. Atlanta Fed bunu takip ediyor ve konut satın alınabilirliğinin yakın tarihle karşılaştırıldığında çok düşük seviyelerde olduğunu görüyor. Aslında konut satın alınabilirliği, Atlanta Fed'in 2006'da izlemeye başlamasından bu yana en düşük seviyede.

Fiyatlar Kayar

Ev fiyatları düşüyor ama düşmedi. Redfin ev fiyatı verileri, ev fiyatlarının Mayıs 2022'den bu yana düşüşte olduğunu gösteriyorAncak fiyatlar yaz aylarındaki yıllık %5'lik fiyat artışından bu yana yıllık %15 artış göstermeye devam ediyor.

Çoğu pazarda yıllık bazda konut fiyatlarında mutlak düşüşler görmedik, ancak bu önümüzdeki birkaç ay içinde gerçekleşebilir. Sonbahar ve kış dönemi konut piyasası için yavaş bir dönem olabilir, dolayısıyla bazı mevsimsel eğilimleri de görebiliriz. İlkbahar, genellikle konut piyasası için daha güçlü bir dönemin başlangıcıdır; bu nedenle 2023'ün başlarındaki eğilimler, konut fiyatlarının yönü konusunda belirleyici olacak.

Bölgesel Eğilimler

Bölgesel eğilimler de önemlidir. Batı kıyısı şu anda nispeten daha zayıf bir konut piyasası görüyor ancak güneydoğu daha iyi durumda. Yine de bölgesel farklılıklara rağmen çoğu bölgede fiyatların aylık bazda düştüğü görülüyor.

Sırada ne var?

2023 yılı boyunca konut piyasası için kilit sorulardan biri uzun vadeli faiz oranlarının nerede hareket edeceği olacak. Faiz oranları 2022'de enflasyon kaygıları ve Fed'in kısa vadeli faiz oranlarını artırmasıyla yükseldi.

Ancak Kasım ayının başlarından bu yana uzun vadeli faiz oranları hafif düşüş kaydetti. Eğer bu devam ederse, buna bağlı olarak uzun vadeli ipotek maliyetleri de mevcut yüksek seviyelere düşebilir. Ancak Fed, oranlar konusunda nispeten şahin bir tutum sergiliyor ve eğer Fed 2023'te oran hamleleri konusunda şu anda beklenenden daha agresif davranırsa, bu, ipotek maliyetleri için daha fazla acı anlamına gelebilir.

Her iki durumda da, eğer faiz oranlarındaki artış 2023'te maddi olarak düşmezse ki piyasalar bunu öngörmüyor, ipotek maliyetleri yakın geçmişe göre yüksek kalacak ve konut satın alınabilirliği ve potansiyel olarak ev fiyatları üzerinde devam eden bir baskı oluşturacak.