Konut Fiyatları Düşüyor - Evet, Bir Ev Hala İyi Bir Yatırımdır

Konut fiyatlarındaki uzun süreli artışın ardından sinyaller artık sakinleşme dönemine işaret ediyor. Ev alıcıları bu olasılıktan heyecanlanmak yerine, çoğu kişi ekonomik durgunluk sırasında ev satın almanın hala akıllıca bir yatırım olup olmadığını merak ediyor.

Bazı istisnalar olsa da ev sahibi olmak çoğu insan için hâlâ akıllıca bir finansal hamle. Bu, özellikle mülkün en az beş yıl boyunca sahibi olmayı planlıyorsanız geçerlidir. İşte hala bir ev satın almayı öncelik haline getirmeniz için en önemli nedenler.

Evinize Sahip Olmak Enflasyona Karşı İyi Bir Risktir

Tarihsel olarak, gayrimenkuldeki değerlenme enflasyon oranını geride bırakmıştır. Yale Üniversitesi'nden ekonomi profesörü Robert Shiller'e göre, bu varlık sınıfının 1928-2021 yılları arasındaki yıllık getirisi %4.2. Bunu aynı dönemdeki yıllık enflasyon oranı olan %3.08 ile karşılaştırın.

2022 de dahil olmak üzere enflasyonun gayrimenkul değerlemesini geride bıraktığı yıllar var. Ancak daha uzun bir zaman dilimindeki trendlere baktığınızda, gayrimenkulden elde ettiğiniz getirinin daha yüksek olma eğiliminde olduğunu görürsünüz.

Bu yatırıma bakmanın başka bir yolu da ipotek oranınızdır. Bir ev alıp 30 yıl vadeli %5.25 sabit faizli ipotek alırsanız, 30 yılın tamamı boyunca aynı oranı ödersiniz. Kısa vadede faiz oranlarının yüksek kalması beklenirken, ödediğiniz faiz enflasyon oranından düşük olduğu için öne çıkıyorsunuz.

Enflasyon düştüğünde faiz oranları da onunla birlikte düşecek. Şu anda, daha düşük bir faiz oranıyla yeniden finansman yapmayı seçebilir ve yine de paradan tasarruf edebilirsiniz.

Bunun yerine kiralamayı tercih ederseniz ödeyeceğiniz kira, kira kontratınız sona erdiğinde değişebilir. Çoğu kiracı için kira sözleşmesi yalnızca 12 aylık bir dönemi kapsar. Redfin'e göre, yıldan yıla kira artışı şu anda %15 ve gençler arasında birkaç aydır sabit seyrediyor.

Satın almak yerine kiralayarak, bir ev satın aldığınızda ödemenizi sabit tutmak yerine, potansiyel olarak her yıl konut için daha fazla ödeme yapma riskiyle karşı karşıya kalırsınız.

Evinize Sahip Olmak Eşitlik Sağlar

Aylık ipotek ödemenizi yaparken hatırlamanız gereken önemli bir nokta, faturanızın bir kısmının kredinin anaparasını ödediğidir. Başka bir deyişle, eşitlik inşa ediyorsunuz. Evi satmaya gittiğinizde bu parayı geri alacaksınız.

Öte yandan kiralama eşitlik yaratmaz. Her ay kiranızı ödediğinizde başınızı sokacak bir çatıdan başka gösterecek hiçbir şeyiniz yok. 200,000 yıl süreyle %30 faiz oranıyla 6 $'lık bir ipotek alırsanız ve on yıl sonra satarsanız, 32,000 $'dan fazla özsermaye biriktirmiş olursunuz.

Ev Sahipliğine Vergi Avantajları Var

Ev sahibi olmanın en büyük avantajı vergi indirimleridir. Bunlardan en önemli ikisi ipotek faizi indirimi ve sermaye kazançları muafiyetidir. Konut kredisi faizi kesintisi ile ödediğiniz faizi vergi diliminize göre silebilirsiniz.

Örneğin %25 vergi dilimindeyseniz ödediğiniz faizin %25'i kadar vergi tasarrufu elde edersiniz. Yani, yıl boyunca ipotek faizine 10,000 dolar ödediyseniz, ayrıntılarıyla belirtirseniz vergilerinizden 2,500 dolar düşebilirsiniz.

Sermaye kazançları muafiyeti ile, tek başvuru sahipleri, birincil konut satışından elde edilen kazancın 250,000 $'a kadarını vergiye tabi gelirlerinden hariç tutma hakkına sahip olabilir. Eşinizle ortak bir beyanda bulunursanız, 500,000 $'a kadar hariç tutabilirsiniz. Bu çok büyük bir vergi indirimi ve insanların emlakla zenginlik kazanmalarının bir yolu.

Kiralamanız halinde talep edebileceğiniz herhangi bir vergi kesintisi söz konusu değildir. Hiçbir şekilde vergi indirimi söz konusu değildir.

Uzun Vadeli Takdir

Evinizde eşitlik oluşturmanın yanı sıra fiyat takdiri de kazanırsınız. Daha önce de belirttiğimiz gibi gayrimenkul değerlerindeki yıllık ortalama artış yaklaşık %4 civarındadır. 72 kuralını kullanarak evinizin değerinin 18 yılda iki katına çıkmasını bekleyebilirsiniz. 50,000 $ peşinat ödediyseniz ve 200,000 yıl süreyle %30 faizle 6 $ kredi aldıysanız, 18 yıl sonra 77,123 $ özsermaye biriktirmiş olursunuz. Satın alındığında 250,000 Dolar değerindeki evinizin toplam değeri 500,000 Dolara yükseldi. Eğer satarsanız artık 377,123 $'lık bir yatırım bakiyeniz var (50,000 $ peşinat + 77,123 $ değerinde ana ödeme + 250,000 $ değer artışı).

Tarihsel olarak konut fiyatları yükseliş eğiliminde; başta 2008 ve 2019 olmak üzere yalnızca birkaç istisna olmuştur. Bu nedenle, evinizde artan bir değer elde etme şansınız yüksektir.

Kiracı olarak yaşadığınız tek takdir, aylık kiranızdaki yıllık artıştır. Herhangi bir özsermaye oluşturmadığınız için keyfini çıkarabileceğiniz uzun vadeli bir takdir yoktur.

Bu sefer neden geçen seferki gibi değil

Tüketici İşleri'ne göre, insanların %63'ü bir ev satın alabilmek için konutlarının çökmesini umuyor. Ne yazık ki, bunun olacağına dair hiçbir işaret yok. Uzmanların çoğu, 2008'dekine benzer bir çöküşün masada olmadığı konusunda hemfikir.

Bunun birkaç nedeni var. Birincisi, tüketici bugün 2008'e göre daha güçlü bir bilançoya sahip. Ayrıca, 2008'de yazılan ipoteklerin çoğu düşük kalitedeydi ve vasıfsız borçluların subprime ipotek almasını önlemek için pek fazla kontrol ve denge mevcut değildi. Bugün sektör çok farklı ve kimin ipotek almaya hak kazandığı konusunda daha fazla kısıtlama var.

Son olarak, çöküş yalnızca satıcıların alıcılardan daha fazla olması durumunda meydana gelir. Az sayıda alıcı olduğunda, satıcıların birisini satın almaya ikna etmek için fiyatı düşürmesi gerekir. Ancak insanların yüzde 63'ü kenarda bekliyorsa, büyük çaplı bir kaza pek olası değil. Büyük bir insan havuzu satın almaya hazır olduğundan, talep edilen fiyatlardaki herhangi bir düşüş, alıcı akınına neden olacak ve bu da aslında fiyatları istikrara kavuşturacaktır.

Ev Almak Her Zaman Korkutucu Mu Oldu?

Ev satın almak her zaman korkutucu bir teklif olmuştur. Önümüzdeki 30 yıl için aylık bir ödemeye kaydolduğunuzda bu büyük bir finansal yatırımdır. Ekonomik kriz dönemlerinde ev fiyatlarının düştüğünü görmenizin nedeni budur. Eğer bir kişi yarın bir işe sahip olacağından emin değilse, muhtemelen bir ev satın alma taahhüdünde bulunamayacaktır.

Zamanı 1950'li yıllara geri sararsanız ve konut fiyatlarının çok daha düşük olduğunu görürseniz, o dönemde çoğu durumda yalnızca bir eşin gelir elde ettiğini hatırlamanız gerekir. Ayrıca kredi standartlarının yüksek olması nedeniyle ev almak da zorlaştı. Bir ev satın almak ancak Federal Konut Otoritesi (FHA) ve Gaziler İdaresi (VA) ev kredisi programlarının kurulmasıyla kolaylaştı.

Yine de bir ev satın almak çok büyük bir girişimdi. Stagflasyonun hakim olduğu ve faiz oranlarının neredeyse %1970'ye fırladığı 20'lerde bu durum daha da doğruydu.

Hızlı bir şekilde 2008'e gelindiğinde hükümet, insanları 8,000 $'lık İlk Kez Ev Alıcısı kredisiyle ev satın almaya ikna etmek için yeniden adım atmak zorunda kaldı.

Hangi döneme bakarsanız bakın, insanların ev satın alma konusunda tedirgin olmalarının her zaman nedenleri vardır (30 yıla kadar aylık ödeme taahhüt etme konusundaki doğal korkuya ek olarak).

Ya Zaten Bir Eviniz Varsa?

Gayrimenkul uzun vadeli mükemmel bir yatırım olduğundan, zaten bir eviniz varsa daha ne yapabilirsiniz? Yeni başlayanlar için bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almayı düşünebilirsiniz. Yalnızca uzun vadeli takdir avantajından yararlanmakla kalmaz, aynı zamanda mülkü kiraya verdikçe kiracınız aylık ipoteğinizi ödeyerek getirinizi artırır.

Anlaşılır bir şekilde, herkes fiziksel olarak kiralık bir mülke veya onunla birlikte gelen işe sahip olmakla ilgilenmiyor. Bir alternatif, konut piyasasıyla ilişkili şirketlerin hisselerini satın alarak gayrimenkul yatırımı yapmaktır. Q.ai teklifleri Yatırım Kitleri GYO'lar ve yerleşik diğer gayrimenkul pozisyonları ile.

Bazı insanlar ipotek ana parası için fazladan ödeme yapmayı düşünebilir. Ancak faiz oranınız %4'ün altındaysa ipoteğinizi ödemek yerine parayı yatırıma yatırmak daha akıllıca olacaktır. Çünkü paranızın karşılığında daha yüksek getiri elde edebilirsiniz.

Borsanın yıllık ortalama getirisi %8'dir. 6,000 yıl boyunca yılda 10$ yatırım yaparsanız 93,872$ elde edersiniz. Eğer %6,000'lük ipoteğiniz için yılda fazladan 4 $ ödeyecek olsaydınız, 10 yıl içinde 69,655 $ faiz tasarrufu yapmış olurdunuz. Hisse senetleriniz faiz tasarruflarınızdan 24,217 $ daha fazla kazanacağından, paranızı piyasaya yatırmanız daha iyi olur.

Kimler Ev Almamalıdır?

Kiralamanın satın almaktan daha mantıklı olduğu birkaç durum vardır. Bunların hepsi zamanlamaya geri dönüyor. Kariyerinize yeni başlıyorsanız ve nerede yaşamak istediğinizden emin değilseniz, bir eve bağlanmanın anlamı yoktur.

Ayrıca, yeni bir şehirde işe girdiyseniz, zaman içinde nerede yaşamak istediğinize karar verdiğiniz için kısa vadeli kiralamak finansal açıdan daha akıllıca olacaktır. Günün sonunda, satmadan önce en az beş yıl boyunca kendinizi bir ev sahibi olarak görmüyorsanız, satın almamak yerine kiralamanız daha iyi olur. Bunun nedeni konut fiyatlarının kısa vadede değerlenmemesi riski ve ev alırken ödediğiniz tüm kapanış masraflarıdır. Özsermayeniz, takdiriniz ve vergi indirimleriniz, satın almanın faydalarını fark etmeniz için kapanış maliyetlerinin ilk tümseğinin üstesinden gelmeniz için zaman alır.

Sonuç

Genel olarak konut satışları yavaşlasa bile konut hala iyi bir yatırım. Kısa vadede fiyatların sabitleşmesi veya düşmesi riski olsa da 2008'deki gibi ciddi bir düşüş beklemeyin. Eğer borsaya yatırım yapmak bir yol gösterici ise, piyasadaki zamanın, yatırımın zamanlamasından çok daha önemli olduğunu biliyorsunuz. pazar. Başka bir deyişle, satın almak veya satmak için en iyi zamanı seçip seçmeye çalışmaktansa, gerileme dönemlerinde bile emlak piyasasına yatırım yapmak daha iyidir.

Hiç kimse dip noktasının ne zaman gerçekleşeceğini veya fiyatların ne zaman tekrar yükselmeye başlayacağını bilmiyor. Aksiyonu kaçırmak istemiyorsanız beklemektense içeri girmeniz daha iyi olur.