Ev fiyatları son 10 yılda neredeyse iki katına çıktı - ve bu, evinizi satıyorsanız ciddi vergiler borçlu olduğunuz anlamına gelebilir. 259,000'de 2011 $ civarında dibe vurduktan sonra, bir evin ortalama satış fiyatı, yazı yazılırken istikrarlı bir şekilde 453,000 $'ın üzerine çıktı. Birçok trend gibi, pandemi de bunu hızlandırmış olabilir, ancak konut fiyatları zaten yıllardır yükseliyordu. Bu, satmak isteyen ev sahipleri için harika bir haber olarak geldi. Biraz gerçek para kazanmak için duruyorlar.
Ne yazık ki, gerçek para ile gerçek vergiler geliyor. Bir kar için gayrimenkul satarsanız, para üzerinden sermaye kazancı vergisi ödersiniz. Ne yazık ki, ücretlerden alınan vergilerin aksine, IRS bu parayı peşin almıyor. Hesaplamanız ve bir çek kesmeniz gerekecek. Yine de bunu daha az acıtmanın yolları var. Bir ev satışından vergi faturanızı en aza indirmek için yardım istiyorsanız, bir finansal danışmanla çalışmayı düşünün.
Gayrimenkulde Sermaye Kazanç Vergisi Nedir?
Sermaye kazancı vergisi, bir yatırımın satışından elde ettiğiniz herhangi bir kâr üzerinden alınır. Bu, hisse senetleri, tahviller ve hatta gayrimenkul (eviniz gibi) gibi varlıkları alıp satarak kazandığınız çoğu para için geçerlidir. Gayrimenkul durumunda, vergilendirilebilir kârınızı şu şekilde hesaplarsınız:
Mülkü sattığınız fiyat – Mülkü satın almak için ödediğiniz fiyat = Vergiye tabi kâr
Örneğin, evinizi on yıl önce 260,000 dolara aldığınızı varsayalım. Bugün onu 450,000 dolara satıyorsunuz. 190,000 $ (satın alma fiyatınız ile satış fiyatınız arasındaki fark) üzerinden sermaye kazançları vergisi borçlusunuz.
Uzun vadeli sermaye kazançları, yani en az bir yıl süreyle elde tutulan varlıklardan elde edilen kazançlar, genellikle kazanılan gelirden (çalışarak elde ettiğiniz para) çok daha düşük bir oranda vergilendirilir. 2021'de, bekar/evli başvuru sahipleri için sermaye kazançları vergi oranları şu şekilde belirlenmiştir:
Yüzde 0 – $0-$40,400 Bekar/$0-$80,800 Evli
Yüzde 15 – $40,401-$445,850 Bekar/$80,801-$501,600 Evli
Yüzde 20 – 445,851$+ Bekar/501,601$ Evli
2022 itibariyle, aralıklar aşağıdaki gibidir:
Yüzde 0 – $0-$41,675 Tek/$0-$83,350 Evli
Yüzde 15 – $41,676-$459,750 Tek/$83,351-$517,200 Evli
yüzde 20 - $459,751+ Bekar/$517,201 Evli
Yukarıdaki örneğimizden, 190,000'de evinizi sattığınızı ve 2021$ kar ettiğinizi varsayalım. Bekar olduğunuzu varsayarsak, bu satışta sermaye kazançları vergisini şu şekilde hesaplarsınız:
40,400$ * 0 Yüzde = 0$
(190,000$ – 40,401$) = 149,599$
149,599$ * 15 Yüzde = 22,439$
0 ABD doları + 22,429 ABD doları = 22,429 ABD doları
Bu, sermaye kazancı vergi yükünüzü bulmanın basitleştirilmiş bir versiyonudur, ancak temel bilgiler oradadır. Bu satıştan 22,429 $ vergi borcunuz olabilir. Bu çok fazla, bunu ödemek için 190,000 dolar kâr ettiğinizi hatırlasanız bile. (Daha da fazlası, evinizi sattıktan sonra beyaz sıcak bir pazarda yeni bir tane bulmanız gerekecek…) Neyse ki, IRS bu sorunla ilgili ev sahiplerine yardımcı olmak için bir istisna oluşturmuştur.
Sermaye Hariç Tutar
Evinizin satışından kâr ederseniz, bu kârın ilk 250,000 dolarını vergilerden hariç tutabilirsiniz. Ortak başvuruda bulunan evli çiftler için bu sayı 500,000 dolara çıkıyor.
Kritik olarak, bu hariç tutma toplam satış için değil, kazançlarınız için geçerlidir. Yukarıdaki örneğimize göre, evinizi tek bir kişi olarak 450,000 dolara sattığınızı varsayalım. Satıştan elde ettiğiniz kâr 190,000$'a ulaştı. Bu kârın tamamını vergilerinizden hariç tutabilirsiniz ve hiçbir şey borçlu olmazsınız.
Öte yandan, satıştan 280,000$ kar elde ettiğinizi varsayalım. Sermaye kazancı hariç tutulduktan sonra, kalan 30,000 ABD Doları için vergi borcunuz olacaktır. (Bunların tümü yüzde 0 sermaye kazançları vergi matrahına gireceğinden, yine vergilerde 0 ABD doları olur.)
Bu hariç tutulmaya hak kazanmak için sahiplik ve kullanım testini karşılamanız gerekir. Bu, evin sahibi olmanız ve satışından önceki beş yılın en az iki yılını ana ikametgahınız olarak kullanmanız gerektiği anlamına gelir. Bu sürekli olmak zorunda değildir. Toplamda en az iki yıl olduğu sürece periyodik olarak evde yaşayabilirsiniz. (Dışlama testi gereksinimlerinin tam açıklaması için IRS Yayını 523'e bakın.) ABD ordusu, dış hizmet, Barış Gücü ve aktif istihbarat üyeleri, dağıtım programlarına göre sürekli kullanımlarını farklı şekilde hesaplayabilir.
Sermaye Kazanç Vergilerinizi Doğru Hesaplayın
Yukarıda bahsettiğimiz gibi, bir evin satışından elde edilen sermaye kazançları, sıradan yatırım kârlarından biraz daha karmaşıktır. Evin orijinal satın alma fiyatına ek olarak, vergilendirilebilir sermaye kazançlarınızdan bazı kapanış maliyetlerini, satış maliyetlerini ve mülkün vergi matrahını da düşebilirsiniz.
Kapanış maliyetleri, ipotekle ilgili masrafları (örneğin, evi satın aldığınızda önceden ödenmiş faiziniz varsa) ve vergiyle ilgili masrafları içerebilir.
Satış maliyetleri genellikle evi satmak için harcadığınız para için geçerlidir. Buna komisyoncu ücretleri, listeleme giderleri, yasal ücretler, reklam ücretleri, evin satışa daha uygun görünmesi için harcadığınız para ve diğer ilgili maliyetler dahildir.
Evin vergi matrahı, yıllar içinde mülkte yaptığınız önemli iyileştirmelerin maliyetidir. Bu, esasen, eve değer katan fiziksel yapıya harcadığınız herhangi bir miktardır. Bu yapıdaki herhangi bir amortisman ile azaltılır (örneğin, bir güverte eklediyseniz ve ardından o güvertenin dağılmasına izin verdiyseniz), ancak amortisman aktif olarak ikamet edilen evler için nadir görülen bir sorundur.
Örneğin, bekar olduğunuzu ve 250,000 bin dolara bir ev aldığınızı söyleyin. 750,000 dolara satarsın. Aşağıdaki ilişkili maliyetlere sahipsiniz:
40,000 $'lık mutfak ve banyo tadilatı;
35,000 $ komisyoncu ücreti;
Açık evlerin temizliği ve sahnelenmesi için harcanan 2,500$;
Avukat ücretleri ve diğer ilgili kapanış masrafları için 5,000 dolar.
Vergilendirilebilir sermaye kazançlarınızı şu şekilde hesaplarsınız:
750,000 ABD Doları – (250,000 ABD Doları + 40,000 ABD Doları + 35,000 ABD Doları + 2,500 ABD Doları + 5,000 ABD Doları) = 417,500 ABD Doları
417,500 $ – 250,000 $ (sermaye kazançları hariç) = 167,500 $
167,500 dolar vergi borcunuz olacak.
Hızlı Satmayın
Mümkünse, evinizi bir yıldan kısa bir sürede satmayın. Sermaye kazancı istisnasına hak kazanmak için evinizi satmak için en az iki yıl beklemeniz gerekir. Ancak, muafiyet için gerekli niteliklere sahip olmasanız bile, normal olarak yatırım varlıklarından alınan indirimli vergi oranını ödeyebilirsiniz.
Bu azaltılmış oran, uzun vadeli yatırım oranı olarak bilinen şeydir. Yalnızca bir yıldan uzun süredir elinizde tuttuğunuz varlıklar için geçerlidir. Mülkünüze 12 aydan daha kısa bir süre boyunca sahipseniz, herhangi bir kâr üzerinden normal gelir oranında (yani, IRS vergilerinin işleme ve kazanılan gelir oranı) vergi ödemeniz gerekir. Bu, sermaye kazançları vergi oranından önemli ölçüde yüksektir.
Alt çizgi
Sermaye kazancı vergilerinizi azaltmanın ana yolu, IRS'nin genel kârınız için izin verdiği tüm indirimleri hesapladığınızdan emin olmaktır. Bundan sonra, sermaye kazançlarının hariç tutulması, çoğu ev sahibinin satışlarından elde edeceği paranın çoğunu ortadan kaldıracaktır.
Ev Satın Alma İpuçları
Evinizden para kazanabiliyorsanız harika, ama her şeyden önce burası yaşanacak bir yer olmalı. SmartAsset'in Mortgage hesaplayıcısı ile bu yeni evin size tam olarak ne kadara mal olacağını hesaplayabilir, bütçeniz ve geleceğiniz için doğru aramayı yapabilirsiniz.
Bir finansal danışman, fazla ödeme yapmamanız için vergi planlaması konusunda size yardımcı olabilir. Nitelikli bir finansal danışman bulmak zor olmak zorunda değil. SmartAsset'in ücretsiz aracı, bölgenize hizmet eden üç adede kadar finansal danışmanla sizi eşleştirir ve hangisinin sizin için doğru olduğuna karar vermek için danışman eşleşmelerinizle ücretsiz olarak görüşebilirsiniz. Mali hedeflerinize ulaşmanıza yardımcı olabilecek bir danışman bulmaya hazırsanız, şimdi başlayın.
Fotoğraf kaynağı: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Emlakta Sermaye Kazanç Vergisinden Nasıl Kaçınılır yazısı SmartAsset Blog'da ilk olarak yayınlandı.
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html