Gayrimenkul Yatırım Mülkiyeti Nasıl Değerlendirilir

Bir gayrimenkul yatırımının değerini analiz etme yöntemleri, hisse senetlerinin temel analizinde kullanılanlara benzer. Gayrimenkul yatırımı tipik olarak kısa vadeli bir ticaret olmadığı için, nakit akışını ve müteakip getiri oranını analiz etmek, karlı yatırımlar yapma hedefine ulaşmak için kritik öneme sahiptir.

Kâr etmek için, yatırımcılar gayrimenkulün nasıl değerleneceğini bilmeli ve ister mülk takdiri, ister kira geliri veya her ikisi yoluyla olsun, her birinin ne kadar kar elde edeceği konusunda eğitimli tahminler yapmalıdır. Doğru gayrimenkul değerlemeleri, konu mülk alıp satarken yatırımcıların daha iyi kararlar almasına yardımcı olabilir.

Öz sermaye değerlemesi tipik olarak iki temel metodoloji aracılığıyla gerçekleştirilir: mutlak değer ve göreli değer. Aynı durum gayrimenkul değerlemesi için de geçerlidir.

Gayrimenkul için uygun iskonto oranı ile gelecekteki net işletme gelirinin (NOI) iskonto edilmesi, stok için iskonto edilmiş nakit akışı (DCF) değerlemelerine benzer. Bu arada, gayri safi gelir çarpanı modelini gayrimenkule entegre etmek, hisse senetleri ile nispi değer değerlemeleri ile karşılaştırılabilir. Aşağıda, bu yöntemleri kullanarak bir gayrimenkul mülkünün nasıl değerleneceğine bir göz atacağız.

Kapitalizasyon Oranı

Bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul değerlemesi yaparken yaptığı en önemli varsayımlardan biri, tavan oranı olarak da bilinen uygun bir kapitalizasyon oranı seçmektir.

Kapitalizasyon oranı, gayrimenkulün gerekli getiri oranı, değer artışı veya amortisman düşüldükten sonra kalan orandır. Basitçe söylemek gerekirse, bir mülkün mevcut değerini belirlemek için NOI'ye uygulanan orandır.

Örneğin, bir mülkün önümüzdeki on yıl içinde 1 milyon dolarlık NOI üretmesinin beklendiğini varsayalım. %14'lük bir kapitalizasyon oranında iskonto edilmiş olsaydı, mülkün piyasa değeri şöyle olurdu:

$\begin{hizalanmış}&\7,142,857$\bigg(\frac{\1,000,000$}{0.14}\bigg)\\&\textbf{nerede:}\\&\text{Piyasa değeri}=\text{Net işletme geliri}/ {\text{sınır oranı}}\end{hizalı}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)nerede:Market değeri=Net işletme geliri/üst sınır​

Mülkün 7,142,857 milyon dolardan satılması durumunda, 6.5 dolarlık piyasa değeri iyi bir anlaşmadır. Ama satış fiyatı 8 milyon dolarsa bu kötü bir anlaşma.

Kapitalizasyon oranını belirlemek, gelir getiren bir mülkü değerlemek için kullanılan temel ölçütlerden biridir. Bir firmanın ağırlıklı ortalama sermaye maliyetini (WACC) hesaplamaktan biraz daha karmaşık olsa da, yatırımcıların uygun bir kapitalizasyon oranı bulmak için kullanabilecekleri aşağıdakiler de dahil olmak üzere birkaç yöntem vardır:

• oluşturma yöntemi
• Pazar çıkarma yöntemi
• Yatırım bandı yöntemi

Oluşturma Yöntemi

Üst sınırı hesaplamaya yönelik yaygın bir yaklaşım, oluşturma yöntemidir. Faiz oranıyla başlayın ve aşağıdakileri ekleyin:

1. Uygun likidite primi—gayrimenkulün likit olmayan yapısı nedeniyle ortaya çıkar
2. Yeniden ele geçirme primi—net arazi değer artışını hesaba katar
3. Risk primi—gayrimenkul piyasasının genel risk maruziyetini ortaya çıkarır

%6 faiz oranı, %1.5 likidite olmayan oran, %1.5 yeniden yakalama primi ve %2.5 risk oranı göz önüne alındığında, bir özkaynak mülkünün kapitalizasyon oranı %11.5 (%6 + %1.5 + %1.5 + %2.5) %). Net işletme geliri 200,000 ABD Doları ise, mülkün piyasa değeri 1,739,130 ABD Dolarıdır (200,000 ABD Doları / 0.115).

Bu hesaplamayı yapmak çok basittir. Bununla birlikte, karmaşıklık, kapitalizasyon oranının tek tek bileşenleri için doğru tahminlerin değerlendirilmesinde yatmaktadır, bu da zor olabilir. Biriktirme yönteminin avantajı, bir iskonto oranının tek tek bileşenlerini tanımlamaya ve doğru bir şekilde ölçmeye çalışmasıdır.

Pazar Çıkarma Yöntemi

Piyasa çıkarma yöntemi, karşılaştırılabilir gelir getirici mülkler hakkında güncel, hazır NOI ve satış fiyatı bilgisinin olduğunu varsayar. Piyasa çıkarımı yönteminin avantajı, kapitalizasyon oranının doğrudan gelir kapitalizasyonunu daha anlamlı hale getirmesidir.

Kapitalizasyon oranını belirlemek nispeten basittir. Bir yatırımcının NOI'de 500,000 ABD Doları üretmesi beklenen bir park yeri satın alabileceğini varsayalım. Bölgede, karşılaştırılabilir gelir getiren üç adet mevcut park yeri bulunmaktadır:

• Otopark 1'in NOI'si 250,000 dolar ve satış fiyatı 3 milyon dolar. Kapitalizasyon oranı %8.33'tür (250,000$ / 3,000,000$).
• Otopark 2'in NOI'si 400,000 dolar ve satış fiyatı 3.95 milyon dolar. Kapitalizasyon oranı %10.13'tür (400,000$ / 3,950,000$).
• Otopark 3'in NOI'si 185,000 dolar ve satış fiyatı 2 milyon dolar. Kapitalizasyon oranı %9.25'tür (185,000$ / 2,000,000$).

Bu üç karşılaştırılabilir mülk için ortalama üst sınır oranları alındığında, %9.24'lük bir genel kapitalizasyon oranı, piyasanın makul bir temsili olacaktır. Bu kapitalizasyon oranını kullanarak, bir yatırımcı, düşündükleri mülkün piyasa değerini belirleyebilir. Otopark yatırım fırsatının değeri 5,411,255$ (500,000$ / 0.0924).

Yatırım Bandı Yöntemi

Yatırım bandı yöntemiyle, kapitalizasyon oranı, hem borç hem de öz sermaye finansmanı kullanan mülkler için bireysel faiz oranları kullanılarak hesaplanır. Bu yöntemin avantajı, finanse edilen gayrimenkul yatırımları için en uygun kapitalizasyon oranı olmasıdır.

İlk adım, bir batan fon faktörünü hesaplamaktır. Bu, gelecekteki bir zamanda belirli bir miktara sahip olmak için her dönemde ayrılması gereken yüzdedir. NOI'si 950,000 ABD Doları olan bir mülkün, 50 yılda itfa edilecek %7 faizli borç kullanılarak %15 finanse edildiğini varsayalım. Geri kalanı, %10'luk bir gerekli getiri oranında özsermaye ile ödenir. Batan fon faktörü şu şekilde hesaplanır:

$\begin{hizalanmış}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{nerede:}\\&\text{SFF}=\text{Batan fon faktörü}\\ &i=\text{Periyodik faiz oranı, genellikle bir}\\&\fantom{i=}\text{yıllık yüzde oranı}\\&n=\text{dönem sayısı, genellikle yıl olarak ifade edilir}\end{uyumlu }$​SFF=(1+i)n-1i​nerede:SFF=Batan fon faktörüi=Periyodik faiz oranı, genellikle biri=yıllık yüzde oranı​

Rakamları takarak şunu elde ederiz:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Bu, %3.98 olarak hesaplanıyor. Bir borç verene ödenmesi gereken oran, bu batan fon faktörüne eşittir. artı Faiz oranı. Bu örnekte bu %10.98 (0.07 + 0.0398) olarak çıkıyor.

Dolayısıyla, borç için %50 ağırlık ve öz sermaye için %50 ağırlık kullanılarak ağırlıklı ortalama oran veya genel kapitalizasyon oranı:

• %10.49 [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Sonuç olarak, mülkün piyasa değeri:

• 9,056,244$ (950,000$ / 0.1049$)

Değerleme Yöntemleri

Mutlak değerleme modelleri, bir varlığın gerçek değerini elde etmek için gelecekteki nakit akışlarının bugünkü değerini belirler. En yaygın yöntemler, temettü indirimi modeli (DDM) ve indirgenmiş nakit akışı (DCF) teknikleridir.

Öte yandan, göreli değer yöntemleri, karşılaştırılabilir iki menkul kıymetin kazançlarına göre benzer şekilde fiyatlandırılması gerektiğini önermektedir. Fiyat-kazanç (F/K) ve fiyat-satış gibi oranlar, bir hisse senedinin değerinin altında mı yoksa üzerinde mi olduğunu belirlemek için aynı sektördeki diğer şirketlerle karşılaştırılır.

Öz sermaye değerlemesinde olduğu gibi, gayrimenkul değerleme analizi, bir dizi olası değeri belirlemek için her iki prosedürü de uygulamalıdır.

Gelecek NOI'de İndirim

İndirgenmiş net işletme gelirine dayalı gayrimenkul değerini hesaplama formülü:

$\begin{aligned}&\text{Piyasa Değeri}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{nerede:}\\&NOI=\text{Net işletme geliri} \\&r=\text{Gayrimenkul varlıkları için gerekli getiri oranı}\\&g=\text{Büyüme oranı }NOI\\&R=\text{Kapitalizasyon oranı }(rg)\end{uyumlu}$​Market değeri=r-gNOI1​​=RNOI1​​nerede:NOI=Net işletme gelirir=Gayrimenkul varlıkları için gerekli getiri oranıg=büyüme oranı NOI​

NOI, işletme giderlerini hesaba kattıktan sonra, ancak vergi ve faiz ödemeleri düşülmeden önce mülkün elde edeceği kazançları yansıtır. Ancak giderler düşülmeden önce yatırımdan elde edilen toplam gelirlerin belirlenmesi gerekir.

Beklenen kira geliri, başlangıçta yakındaki karşılaştırılabilir mülklere dayalı olarak tahmin edilebilir. Uygun bir pazar araştırması ile bir yatırımcı, bölgede kiracıların hangi fiyatları ödediğini belirleyebilir ve bu mülke benzer metrekare başına kiraların uygulanabileceğini varsayabilir. Formülde, kira artışları tahmin edilen büyüme oranına yansıtılır.

Yüksek boşluk oranları gayrimenkul yatırım getirileri için potansiyel bir tehdit olduğundan, varlığın tam kapasite ile kullanılmaması durumunda kaybedilen geliri belirlemek için bir duyarlılık analizi veya gerçekçi ihtiyatlı tahminler kullanılmalıdır.

İşletme giderleri, mülk sigortası, yönetim ücretleri, bakım ücretleri ve hizmet maliyetleri gibi binanın günlük operasyonları yoluyla doğrudan yapılanları içerir. Amortismanın toplam gider hesaplamasına dahil edilmediğini unutmayın. Bir gayrimenkulün net işletme geliri, faiz, vergi, amortisman ve amortisman öncesi kazanca (FAVÖK) benzer.

Bir gayrimenkul yatırımından NOI'yi üst sınır oranıyla iskonto etmek, gelecekteki bir temettü akışını, temettü büyümesine göre ayarlanmış uygun gerekli getiri oranıyla iskonto etmeye benzer. Temettü büyüme modellerine aşina olan hisse senedi yatırımcıları, benzerliği hemen görmelidir.

Brüt Gelir Çarpanı

Brüt gelir çarpanı yaklaşımı, aynı alandaki mülklerin, oluşturmaya yardımcı oldukları brüt gelirle orantılı olarak değerleneceği varsayımına dayanan göreli bir değerleme yöntemidir.

Adından da anlaşılacağı gibi, brüt gelir, herhangi bir işletme gideri düşülmeden önceki toplam gelirdir. Ancak, doğru bir brüt gelir tahmini elde etmek için boşluk oranlarının tahmin edilmesi gerekir.

Örneğin, bir gayrimenkul yatırımcısı 100,000 metrekarelik bir bina satın alırsa, karşılaştırılabilir mülk verilerinden mahallede metrekare başına aylık ortalama brüt gelirin 10 $ olduğunu belirleyebilir. Yatırımcı başlangıçta brüt yıllık gelirin 12 milyon $ (10 x 12 ay x 100,000 fit kare) olduğunu varsaysa da, herhangi bir zamanda binada bazı boş birimler olması muhtemeldir.

%10'luk bir boşluk oranı olduğu varsayıldığında, brüt yıllık gelir 10.8 milyon dolar (12 milyon dolar x %90). Net işletme geliri yaklaşımına da benzer bir yaklaşım uygulanmaktadır.

Gayrimenkulün değerini belirlemenin bir sonraki adımı, brüt gelir çarpanını belirlemek ve bunu brüt yıllık gelir ile çarpmaktır. Brüt gelir çarpanı, geçmiş satış verileri kullanılarak bulunabilir. Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarına bakmak ve bu değeri üretilen brüt yıllık gelire bölmek, bölge için ortalama çarpanı üretir.

Bu tür değerleme yaklaşımı, bir hisse senedini değerlemek için karşılaştırılabilir işlemlerin veya katlarının kullanılmasına benzer. Birçok analist, bir şirketin kazançlarını tahmin edecek ve hisse başına kazancını (EPS) endüstrinin F/K oranıyla çarpacaktır. Gayrimenkul değerlemesi benzer tedbirlerle yapılabilir.

Gayrimenkul Değerlemesinin Önündeki Engeller

Bu gayrimenkul değerleme yöntemlerinin her ikisi de nispeten basit görünmektedir. Ancak uygulamada bu hesaplamalarla gelir getiren bir mülkün değerini belirlemek oldukça karmaşıktır. Her şeyden önce, net faaliyet geliri, aktifleştirme oranına dahil edilen primler ve karşılaştırılabilir satış verileri gibi formül girdilerinin tümüne ilişkin gerekli bilgileri elde etmek zaman alıcı ve zor olabilir.

İkincisi, bu değerleme modelleri, kredi krizi veya emlak patlaması gibi emlak piyasasındaki olası büyük değişiklikleri uygun şekilde hesaba katmaz. Sonuç olarak, değişen ekonomik değişkenlerin olası etkisini tahmin etmek ve hesaba katmak için daha fazla analiz yapılmalıdır.

Emlak piyasaları borsaya göre daha az likit ve şeffaf olduğundan, bazen tam bilgiye dayalı bir yatırım kararı vermek için gerekli bilgileri elde etmek zordur.

Bununla birlikte, genellikle büyük bir gelişmeyi satın almak için gereken büyük sermaye yatırımı nedeniyle, bu karmaşık analiz, değeri düşük bir mülkün keşfedilmesine yol açarsa (özsermaye yatırımına benzer) büyük bir getiri sağlayabilir. Bu nedenle, gerekli girdileri araştırmak için zaman ayırmak, zaman ve enerjiye değer.

Alt çizgi

Gayrimenkul değerlemesi genellikle öz sermaye analizine benzer stratejilere dayanır. İndirimli NOI ve brüt gelir çarpanı yaklaşımına ek olarak diğer yöntemler de sıklıkla kullanılmaktadır. Örneğin bazı endüstri uzmanları, şehir göçü ve kalkınma kalıpları hakkında aktif bir çalışma bilgisine sahiptir.

Sonuç olarak, hangi yerel alanların en hızlı değerlenme oranını yaşama olasılığının en yüksek olduğunu belirleyebilirler. Hangi yaklaşım kullanılırsa kullanılsın, bir stratejinin başarısının en önemli göstergesi, ne kadar iyi araştırıldığıdır.