'Kiracılarla uğraşmaya değer mi bilmiyorum': Evimi kiraya mı vermeliyim yoksa satmalı mıyım?

Ancak şu an sahip olduğum evi satsam mı yoksa kiralasam mı diye düşünüyorum. Evi 188,500 dolara satın aldım. İki kez yeniden finansman yaptım ve son kez para çektim. Faiz oranım %2.75 ve bunu ödemek için hâlâ 18 yılım var. 1,800 ila 2,000 $ arasında kiralayabilirim. Ancak bunun en iyi seçenek olup olmadığını bilmiyorum çünkü onu şu anda en yüksek değer olan 500,000 $'a yakın bir fiyata satabilirim.

Kiracıların ikinci ipoteğimi ödemesi harika olurdu, ancak kiracılarla ve her zaman isteyebilecekleri onarımlarla uğraşmaya değer mi bilmiyorum. Sonuçta eski bir ev. Ne yapmalıyım? 

En içten dileklerimizle,

Portland'da paketleme

'Büyük Hareket', yeni bir ev arayışından ipotek başvurusunda bulunmaya kadar gayrimenkulün giriş ve çıkışlarına bakan bir MarketWatch sütunudur.

Ev satın almak veya satmakla ilgili sorunuz mu var? Bir sonraki hamlenizin nerede olması gerektiğini bilmek ister misiniz? Jacob Passy'e e-posta gönderin: [e-posta korumalı].

Sayın Ambalaj,

Tamamlayıcı konut piyasalarında, yapmayı düşündüğünüz hamleyi düşünen birçok ev sahibi var. Ev sahipleri kira oranlarının arttığını görüyor ve birçoğu bundan yararlanıyor. Emlak sitesi Apartment List'e göre Şubat ayında kiralar ülke çapında bir yıl öncesine göre neredeyse %18 daha yüksekti ve rekor bir büyümeyi temsil ediyordu.

Ev sahipleri, bir dereceye kadar, başlangıç ​​evlerini kiralık evlere dönüştürerek kira artışını körüklüyor. Aksi takdirde bu evler, ev satın alma piyasalarına çok ihtiyaç duyulan arzı sağlayabilirdi. Bunun yerine satılık o kadar az ev var ki, birçok Amerikalı satın alacak bir mülk bulamadıkları için umduklarından daha uzun süre kiralamak zorunda kalıyor. Daha fazla kişinin kiralanması, kiralık birimler için daha fazla rekabet anlamına geliyor ve dolayısıyla kiralar artıyor.

Pek çok ev sahibinin bu rotayı izlemesi, sizin de gitmeniz gerektiği anlamına gelmez. Houston merkezli bir finansal danışmanlık şirketi olan Gessner Wealth Strategies'in kurucusu ve sahibi Michelle Gessner, "Yalnızca ev sahibi olmakla ilgili tüm olası sorunları anlarsanız, bir evi kiralık mülke dönüştürmek mantıklı olur" dedi. .

Ev sahibi olmanın faydalarını hayal etmek kolaydır - ekstra geliri ikinci ipoteğinizi ödemek için kullanmak ve belki de bu ödendikten sonra parayı emeklilik için biriktirmek için cebe atmak. Ancak pandemi bize bir şey öğrettiyse o da küçük bir anne-baba ev sahibi olmanın korkaklara göre olmadığıdır.

Ev sahibi olmanın bazı zorluklarını zaten aştınız. Mülkün bakımını yapmak için kiracılarla etkileşime girmeniz ve onlarla birlikte çalışmanız gerekecektir. Ve muhtemelen kiracılar eve sizin kadar iyi davranmayacaktır ve sizi düzenli olarak tamirat için para ödemeye zorlayacaktır. Bu buzdağının sadece görünen kısmı.

Mali açıdan istikrarlı görünüyorsunuz, ancak hem ilk evinizin hem de yeni evinizin ipoteğini kendiniz ödeyebilecek misiniz? Son yıllarda kiracıların pandemi nedeniyle kiralarını ödemekte zorlanması nedeniyle birçok ev sahibi, kiralık mülklerine haciz ve iflasla karşı karşıya kaldı. Sonunda bu mülk sahiplerinin çoğu, zararlarını azaltmak için evlerini satmayı tercih etti.

Eğer bu strese dayanamayacağınızı düşünüyorsanız o zaman ev sahibi olmayı kesinlikle yeniden düşünürdüm. İki kez düşünmek için başka mali nedenler de var. Birisi birincil konutunu sattığında, 250,000 $'a kadar olan sermaye kazançlarını (veya evliyse ve ortak başvuru yapıyorsa 500,000 $) hariç tutabilir. Yani, örneğin, evi 500,000 $'a sattıysanız, ancak başlangıçta satın almak için yalnızca 300,000 $ ödediyseniz, siz kazandığınız 200,000$ kar üzerinden sermaye kazancı vergisiyle karşılaşmazsınız.

Mülkü kiralık eve dönüştürmeyi tercih ederseniz ve daha sonra satmaya karar verirseniz yüksek bir vergi faturasıyla karşı karşıya kalabilirsiniz. Sermaye kazançlarının hariç tutulmasından yararlanmak için son beş yılın ikisinde evde yaşamış olmanız gerekir, ancak bunun en son iki yıl olması gerekmez. Yani aslında bir miktar ödemesiz süreniz var. Ev sahibi olarak vergilendirebileceğiniz vergi kesintileri de var.

Diyelim ki evi altı yıllığına kiraladınız ve sonra satmaya karar verdiniz. O zaman 250,000 $ (veya 500,000 $) muafiyetini alamazsınız, dolayısıyla satıştan kazandığınız paranın tamamı vergiye tabi gelir olarak kabul edilir. Bu vergi isabetinden kaçınmanın yolları var; özellikle bu parayı Bölüm 1031 takası aracılığıyla başka bir kiralık mülke yeniden yatırabilirsiniz. Aksi takdirde vergi faturası daha büyük olacaktır.

Bir diğer mali husus, ipotek kredisi veren kuruluşunuzun mülkü ilk etapta kiraya dönüştürmenize izin verip vermeyeceğidir. İpotekler genellikle borçlunun belirli bir süre evde yaşamasını gerektiren maddeler içerir. Bu süre dolmadan taşınmaya ve mülkü kiralamaya çalışırsanız, ipotek dolandırıcılığına karışıyor olabilirsiniz. Oldukça yakın zamanda yeniden finanse ettiğiniz göz önüne alındığında, ipotek belgelerinizi dikkatlice incelemelisiniz.

Riske ve finansal karmaşıklığa karşı toleransınız konusunda benden daha iyi bir anlayışa sahipsiniz. Hala bu planla ilerlemekle ilgileniyorsanız, en iyi yaklaşımı belirlemenize yardımcı olabilecek bir muhasebeciye ve finansal planlamacıya mutlaka danışın. İçimden bir ses bu fikre ikna olmadığın yönünde. Eğer durum buysa, diğer seçenekleri değerlendireceğim. Sonuçta, evi satarak kazanacağınız para muhtemelen borcunuzun ödenmesine veya diğer mali hedeflere doğru uzun bir yol kat edecektir.

Üstelik gayrimenkul yatırımı yapmanın tek yolu ev sahibi olmak değil. Bedford, Massachusetts'te bir mali danışmanlık şirketi olan American Private Wealth'in başkanı Kashif Ahmed, "Ek gelirler, gelir elde etmek veya büyüme sağlamak için ve hatta gayrimenkulle ilgili menkul kıymetlere yatırılabilir" dedi. Örneğin, portföyünüzü genişletebilir, ancak tüm bu parayı bir eve bağlamaktan çok daha likittir.

Sonuçta, size en rahat gelen seçimi yaparak yanlış yapamayacağınızı düşünüyorum. Bu yüzden seçiminiz ne olursa olsun, size iyi şanslar diliyorum.

Sorularınızı e-posta ile göndererek, MarketWatch'ta isimsiz olarak yayınlanmasını kabul etmiş olursunuz. Hikayenizi MarketWatch'ın yayıncısı Dow Jones & Company'ye göndererek, hikayenizi veya onun versiyonlarını üçüncü taraflar da dahil olmak üzere tüm medya ve platformlarda kullanabileceğimizi anlıyor ve kabul ediyorsunuz..