74 yaşındaki annemle ev alıyorum ama ipotek benim adıma olacak. Evin adını nasıl koymalıyız?

Sevgili MarketWatch,

74 yaşındaki annemle birlikte bir ev satın alma konusunda bana tavsiyede bulunup bulunamayacağını görmek isterim. 240,000 dolarlık bir ipotek. İpotek sadece benim adıma olacak. Annemin evi satıldığında, bana ev hasılatının bir kısmını verecek - 220,000 dolar, böylece ipoteğimi yeniden düzenleyebilir ve aylık ödememi azaltabilirim.

Sorularımız: İkimizin de yaşayacağı evin adını nasıl koymalıyız? Hayatta kalma hakkı olan ortak kiracılı eve ikimizin adını da yazmalı mıyız? Ayrıca, yeniden düzenlenmiş ipoteğime koymam için bana verdiği para, vergi ödemek zorunda kalacağım bir hediye olarak kabul edilecek mi? Bundan kaçınmamın bir yolu var mı? Ve son sorum şu: Annem ve ben artık bu Dünya'da olmadığımızda evin onun olabilmesi için, aynı zamanda hayatta kalma hakkına sahip müşterek kiracılar olarak evin tapusuna yetişkin kızımı da koymalı mıyım?

Bu soruları cevaplayamıyorsanız, bir emlak avukatı, vergi avukatı veya bir CPA ile görüşmem gerekip gerekmediğini bana söyleyebilir misiniz? Bu tür soruları kime sormam gerektiğinden emin değilim. Köşenizi okumaktan zevk alıyorum. Yardımın için teşekkür ederim.

En içten dileklerimizle,

Annemle taşınmak

'Büyük Hareket', yeni bir ev arayışından ipotek başvurusunda bulunmaya kadar gayrimenkulün giriş ve çıkışlarına bakan bir MarketWatch sütunudur.

Ev satın almak veya satmakla ilgili sorunuz mu var? Bir sonraki hamlenizin nerede olması gerektiğini bilmek ister misiniz? Jacob Passy'e e-posta gönderin: [e-posta korumalı].

Sevgili Hareketli,

Annenle birlikte bir ev satın almayı planlıyor olman çok tatlı, eminim bu, annen yaşlandıkça ve daha fazla yardıma ihtiyaç duyduğunda ona bir rahatlık hissi verecektir. Bu anlaşmayla ilgili düşüncelerimi sormadığını biliyorum, ama birlikte yaşama beklentilerinizi tartışırken birbirinizle çok açık konuşmalar yapmanızı önermezsem kusura bakmayın. Bu, ikiniz için de büyük bir değişiklik olacak ve herhangi bir oda arkadaşı düzenlemesinde olduğu gibi, barış içinde bir arada yaşamayı sağlamak için önceden aynı sayfada olmak en iyisidir.

İkinizin seçtiği zaman çizelgesiyle kafamın karıştığını itiraf etmeliyim. Başlamak için evi kendi başınıza satın almanın mantıklı bir nedeni yoksa, ikinizin evi birlikte satın almak için neden biraz daha beklemediğini anlamıyorum - özellikle her ikisinin de evin üzerinde olmayı düşünüyorsanız. senet Kaynaklarınızı bir kerede bir havuzda toplamak, büyük olasılıkla daha iyi finansmandan yararlanmanızı sağlayabilir.

Bir ipotek yeniden yapılandırması birçok ev sahibi için avantajlı olabilir. Kredinin faiz oranını veya vadesini değiştirmeden borç yükümlülüğünüzü azaltmanıza olanak tanır. Mortgage oranlarının yükseldiği bir zamanda, ana hedefiniz ödenmemiş borç miktarını azaltmaksa, bu birçok ev sahibi için yeniden finansmandan daha iyi bir seçenek olabilir.

Bu stratejinin bazı dezavantajları vardır. Yeni başlayanlar için, tüm ipotek kredisi verenler buna izin vermez, bu nedenle bunun önceden netleştirmeniz gereken bir şey olması gerekir. Ve bir borç veren buna izin verse bile, bunu tüm kredi türleri için yapamaz. Spesifik olarak, FHA ve VA kredileri dahil olmak üzere devlet destekli krediler yeniden düzenlenemez. Ve kredi hizmeti veren, yeniden yapılandırmanız için sizden bir ücret talep edecektir. Bu nedenlerden dolayı, bazı borçlular, tam bir yeniden yapılandırma sürecinden geçmek yerine, sadece ipoteklerine fazladan ödeme yapmayı tercih edeceklerdir.

Sizin durumunuzda, annenizin katkısı ipotekte değilse bir hediye olarak kabul edilebilir, ancak bunun için vergi ödeyen siz olmazsınız. Uzman tavsiyesi almak için bir muhasebeciye danışmalısınız, ancak büyük olasılıkla bir hediye vergisi beyannamesi vermesi gerekecektir. Bununla birlikte, size ve başkalarına milyonlarca dolar hediye etmedikçe, ömür boyu dışlanma nedeniyle bu para için asla vergi borcu olmayacaktır.

İpotek üzerinde olmadan unvanda olabilir, ancak bu mutlaka basit değildir. Evi satın aldıktan ve ipoteği aldıktan sonra daha sonra tapuya eklemeyi düşünüyorsanız, bir emlak avukatına danışmalısınız. Bazı borç verenler, evin başlığında önemli değişiklikler yapılırsa kredinin tam olarak geri ödenmesi gerektiğini şart koşan maddeler içerecek ve burada durumun böyle olup olmayacağını doğrulamak için bir hukuk uzmanının herhangi bir ipotek sözleşmesini incelemesini isteyeceksiniz.

Bunun yerine, annenizi ipotek üzerinde bırakmadan baştan itibaren tapuda bulundurmayı planlıyorsanız, bu düzenleme için onayını almak için ipotek kredisi verene danışmanız gerekecektir. New York merkezli emlak avukatı Victoria Spodek'in bir blog yazısında açıkladığı gibi, “Banka çıkarlarının korunduğundan emin olmalı, çünkü büyük miktarda borç veriyorlar. Bankanın temerrüt durumunda mülkü satma kabiliyeti, modelleri için kritik öneme sahiptir ve korunmadıkça borç para vermezler.”

Tapuda birden fazla kişinin bulunması, ancak ipotek üzerinde yalnızca bir kişinin bulunmasından kaynaklanabilecek sorun, ev sahipliğinin karmaşık hale gelmesidir. Borç verenin bakış açısına göre, anneniz, hacze girerseniz satmayı zorlaştırabilecek ev üzerinde haklara sahip olacaktır. Spodek, kredi verenlerin böyle bir senaryoda genellikle yaptıklarının, her iki mal sahibinin de ipoteği imzalamasını sağlamak olduğunu, ancak krediyi geri ödeme sözü olan notu yalnızca bir kişinin imzalaması olduğunu söylüyor. Bu şekilde, “kredi ödenmezse veya temerrüde düşerse, bankanın geri ödeme almak için evi satma yoluna başvurma hakkı olacaktır” diye yazıyor.

Yine, annenizin ipotek üzerinde listelenmesini düşünebilirsiniz. Kredi sorunları olmadığı sürece, ek Sosyal Güvenlik geliri ve varlıkları, ipotekte daha iyi bir oran elde etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, evi satıldığında krediyi ödemesinden kaynaklanacak sorunları da hafifletecektir.

Evi nasıl adlandırdığınıza gelince, neden hem tapuda olmak istediğinizi hem de bu konudaki hedeflerinizin ne olduğunu düşünmenin önemli olduğunu düşünüyorum. Her ikiniz için de vasiyetten kaçınmanın önemli olduğu açık görünüyor, ancak ortak kiracılık bazı riskler taşıyabilir. Örneğin, biriniz borca ​​girer ve borcunu ödeyemezse, alacaklılar mal üzerinde hak iddia edebilirler. Bu yüzden başlığa kızınızı da eklemek riskli bir hamle olabilir.

Hepiniz için evi yaşayan bir güvene dönüştürmek en mantıklısı olabilir. Bu, siz ve anneniz vefat ettiğinizde evde ne olacağı üzerinde kontrol sahibi olmanızı sağlarken, ikiniz de hayattayken evde kalmanıza izin verir. Ev kızınıza kolayca geçmekle kalmaz, aynı zamanda belirli vergilerden ve veraset ücretlerinden de kaçınabilir. Güveni oluşturmak ve sizin için uygun şekilde yapılandırmak için bir avukat tutmanız gerekecek, ancak yaşam düzenlemelerinizin karmaşıklığı göz önüne alındığında bu, sorununuza en iyi çözüm olabilir ve size ve annenize yaşayabileceğinize dair güvence verebilir. günlerinin geri kalanında bu evde.

Sorularınızı e-posta ile göndererek, MarketWatch'ta isimsiz olarak yayınlanmasını kabul etmiş olursunuz. Hikayenizi MarketWatch'ın yayıncısı Dow Jones & Company'ye göndererek, hikayenizi veya onun versiyonlarını üçüncü taraflar da dahil olmak üzere tüm medya ve platformlarda kullanabileceğimizi anlıyor ve kabul ediyorsunuz..