Konut Piyasası Yavaşlıyor mu? Gayrimenkul Kazançlarından Çıkarımlar.

Mevcut bir evin aylık ödemesini bir bölgenin medyan gelirinin bir payı olarak hesaplayarak metriği izleyen RBC Capital Markets analisti Mike Dahl'a göre, karşılanabilirlik uzun vadeli ortalamasının büyük ölçüde üzerinde. Analist, alıcıların sayısı satın alınabilecek evlerin envanterinden daha güçlü olmaya devam ettiğinden, satın alınabilirliğin de muhtemelen gergin kalacağını söylüyor.

Yatırımcılar, yükselen fiyatların ve ipotek oranlarının talebi nasıl etkilediğine dair en son bilgileri bu hafta alacaklar. Nisan ayında konut başlangıçları ve izinleri, Sayım Bürosu ve Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı tarafından yayınlanan iki yeni konut inşaatı göstergesinin Çarşamba günü bekleniyor. Perşembe günü, Ulusal Emlakçılar Birliği geçen ayın mevcut ev satış verilerini yayınlayacak.

Bu hafta vadesi gelen tüm metriklerin, önceki aya kıyasla mevsimsellikten arındırılmış bazda düşmesi bekleniyor. FactSet tarafından izlenen mutabakat, Nisan ayındaki izinlerin mevsimsellikten arındırılmış yıllık oranın Mart ayındaki 1.8 milyondan 1.87 milyona düşmesini beklerken, konut başlangıçlarının Nisan ayında bir önceki aya göre yaklaşık 1.77 milyondan azalarak 1.79 milyon olması bekleniyor.

Mevcut konut satışlarının Mart ayındaki 5.6 milyondan mevsimsellikten arındırılmış yıllık oranın 5.77 milyona düşmesi bekleniyor. Ticaret grubu tarafından derlenen ev satın alma faaliyetinin önde gelen göstergesi olan bekleyen konut satışları Mart ayında %1.2 düştü.

Bu arada, emlak teknolojisi şirketlerinden son zamanlarda bir dizi kazanç açıklaması geldi.

Redfin

(satır: RDFN),

Opendoor Teknolojileri

(AÇIK) ve

Zillow Grubu

(Z) konut piyasasının ne olacağına dair ipuçları verdi.

İşte yatırımcılar için üç paket:

1. Konut Piyasası Soğuyor

Konut piyasası, pandeminin çoğunda sıcak kaldı ve bir ev satın alma talebi sınırlı arzı büyük ölçüde geride bıraktı. Şimdi, ev satın alınabilirliği endişeleri ön plana çıktıkça, şirketler pazarın daha az çılgına dönmesini beklediklerini söyledi. 

Opendoor'un CFO'su Carrie Wheeler, Mayıs ayının başlarında bir kazanç çağrısında, “Yönettiğimiz şey, konut piyasasının yılın geri yarısına doğru soğuyacağı varsayımıdır” dedi. Wheeler, şirketin faiz oranları yükseldikçe ve konut satın alınabilirliği baskı altına girdikçe ev fiyatlarındaki değerlenmenin kademeli olarak yavaşlamasını beklediğini söyledi. 

Yükselen ipotek oranları alıcılar için eklendi. Bir analiz Mortgage Bankacılar Birliği tarafından ipotek başvurusunda bulunanların yüzdesi, ulusal olarak uygulanan ortanca ipotek ödemesinin Mart ayında 1,736 $ olduğunu ve bir önceki yıla göre 387 $'lık bir artış olduğunu tespit etti.

Zillow ayrıca konut piyasasında gelecek değişiklikleri bekliyor. 9 Mayıs tarihli bir raporda, Zillow kıdemli ekonomisti Jeff Tucker, konut piyasasının "konut piyasası bir bükülme noktasını geçtiği için rekorlar serisinin yakında sona ereceğini" söyledi. Tucker, ev fiyatlarındaki artışın yavaşlaması ve ek ev envanteri gibi gelecek değişikliklerin alıcılar için olumlu olacağını yazdı. 

Ancak yavaşlayan bir piyasa, mutlaka bir çöküşün geleceği anlamına gelmez. Opendoor'dan Wheeler, “Son iki yılda artan fiyatlar ile satın alınabilirlik azalırken, tüketici bilançolarının gücü göz önüne alındığında, şu anda zorunlu satış riski çok az” dedi. 

2. Ama Ne Kadar Havalı Olduğu Herhangi Birinin Tahmini

En azından şimdilik, hala bir tedarik sorunu var.

Redfin CEO'su Glenn Kelman bu ayın başlarındaki bir kazanç çağrısında “Hala envanter kısıtlıyız” dedi - ancak talep ve arz arasındaki dengesizlik her yerde aynı değil. "Seattle, Denver, Tacoma, California'nın bazı bölgeleri gibi evlerin pazarda oturduğu birkaç pazar var ve onlar sadece biraz oturuyorlar."

Fannie Mae, Mortgage Bankacılar Birliği ve Ulusal Emlakçılar Birliği'nin en son mevcut konut satış tahminleri, mevcut konut satışlarının bu yıl düşmesini istiyor ve 2022 satış tahminleri yaklaşık 5.6 milyon ile 5.9 milyon arasında değişiyor. Bu, 6.1'de satılan kabaca 2021 milyon evden düştü, ancak yine de 5.34'da salgın öncesi 2019 milyon seviyesinin üzerinde.

Zillow'un kurucu ortağı ve CEO'su Rich Barton, düşük envanter seviyeleri ve artan faiz oranları gibi sektördeki dalgalanmaların evden alışveriş yapanların satın almasını zorlaştırdığını söyledi. Barton, "Herkes, bu kadar yüksek arz-talep veya talep-arz dengesizliği ile aslında ne kadar tuhaf bir pazar olduğu hakkında yorum yapıyor, aslında bir süredir kendini düzeltmedi" dedi. "Sektör bunu bekliyor, ancak altta yatan dinamikler, demografik yapı giderek daha fazla çevrimiçi talebi destekliyor."

"Her şey karamsar ve kasvetli değil, ama sisli" diye ekledi. 

Bu haftanın ekonomik açıklamalarından elde edilen veriler muhtemelen daha emin bir resim çizmeye yardımcı olacak ve yatırımcıların bu şirket açıklamalarını konut piyasasına karşı daha geniş bir şekilde ölçmesine olanak tanıyacak.

3. Bazı Pandemi Eğilimleri Hala Oyunda

Pandeminin başlarında evden çalışma politikalarının yaygın bir şekilde benimsenmesi, belirli pazarlarda artan rekabet ve fiyat artışı. 

Pandemi nedeniyle tele-çalışan işçilerin payı son zamanlarda düşerek Mart ayında %7.7'dan Nisan'da %10'ye düştü. İşgücü İstatistikleri Bürosu. Ancak Redfin'in CEO'suna göre, bazı işçilerin herhangi bir yerden çalışma yeteneği konut piyasasında bir güç olmaya devam ediyor.

Kelman, "Eskiden, konutlar daha ucuz hale geldiğinde, San Francisco'daki biri 60 dakika, 90 dakika gidip gelerek daha uzaklara bakardı," dedi. “Ama şimdi gidip gelmek yok.” 

CEO, şirketin kazanç çağrısı sırasında, potansiyel alıcıların artık aynı anda birden fazla pazara baktığını söyledi. Kelman, "Faiz oranları yüzde 3'ten yüzde 4'e, yüzde 5'e ve üstüne çıktıkça, daha az ev almak yerine [alıcılar] ev fiyatlarının daha düşük olduğu bir yere gidiyor" dedi. Şirket, talebin kıyı pazarlarından Güney ve Sunbelt pazarlarına kaydığını söyledi.

Shaina Mishkin'e şu adresten yazın: [e-posta korumalı]