Cincinnati'nin Konut Yoğunluğu Önlemlerini Kabul Etmesi İçin Çok Geç Değil

Cincinnati'de daha fazla çok aileli konutlara izin vermek için çok mütevazı ve kullanışlı bir teklif Mart ayında reddedildi Belediye Meclisi tarafından. TeklifMeclis Üyesi Liz Keating'in sunduğu , daha fazla konut ve insana izin veren imar kurallarıyla şehrin bazı bölgelerindeki yoğunluk sınırlarını kaldıracaktı. Teklif, tek aile bölgelerine dokunmayacaktı, teklifi öldürecek gibi görünen bir rakip güruhunun kaybettiği bir şey. Kabul edilmiş olsaydı, teklif daha fazla konut arzı yaratarak Cincinnati'ye taşınan yeni insanlara fayda sağlayacaktı. Yenilgiye rağmen, şehirde daha fazla veya daha az konutla konut fiyatlarının en iyi nasıl ele alınacağı tartışması başladı.

Cincinnati'deki savaş bana çok tanıdık geliyor, aklıma yoğunluğa karşı savaş Bu, 2008'deki çöküşten sonra konut piyasasının toparlanmaya başlamasıyla başladı. Yüzyılın ikinci on yılı ortaya çıktıkça, öfkeli tek aileli komşular, çeşitli kırmızı ringalarla yoğunluğa karşı yürüdü: yeni konut çok büyük, çok küçük, çirkindi. , çok uzun ve ışığı ve havayı engelledi. Ayrıca, yeni konutlar şehrin ağaç örtüsünü kırıp geçirecektir. Ve elbette, her zaman anlaşma bozucu olarak sundukları şey, konutları daha ekonomik hale getirmezdi. Yeni konut, dediler, çok pahalı.

Bir konuk editör Cincinnati Enquirer'da çalışıyor aynı noktayı koyuyor.

“Şu anda daha yüksek yoğunluklu imarın daha düşük konut maliyetleri ile sonuçlandığı varsayımını destekleyen hiçbir veri yok. Aslında, Medyan Multiple (BM, Dünya Bankası ve Harvard'ın Ortak Konut Merkezi tarafından kullanılan) gibi yoğunluk ve satın alınabilirlik ölçütleri üzerine yapılan araştırmalar, bunun tersinin doğru olduğunu gösteriyor. Ortalama olarak daha yüksek yoğunluklu konut daha pahalıdır!”

Bu doğru değil. Yakın zamanda yapılmış bir çalışma var (Amerika Birleşik Devletleri'nde Yoğunluk Kontrolü, Ev Fiyatı Takdiri ve Kira Artışı), "çok aileli sektörde, yoğunluk kontrolü ile kira artışı arasındaki ilişkinin pozitif olduğunu görüyoruz: arz kısıtlamaları ile tutarlı olarak, sıkı yoğunluk kontrollerinin olduğu bölgelerde kiralar daha hızlı yükseliyor."

Daha fazla konutla ilgili bu argümanı altüst eden bir nokta (ki bu, yoğunluğun ne olduğudur) değil genel fiyatların daha düşük olmasının sonucu olarak, yeni konut – yeni bir kazak veya yeni bir araba gibi – her zaman mevcut üründen daha pahalıdır. Dolayısıyla, yalnızca ek yeni konut şeklindeki yoğunluk artışlarına bakılırsa, ortalama fiyat daha yüksek olacak ve bu yüksek fiyatlar genellikle genel ortalamayı çarpıtacaktır. Ancak, genel olarak, yeni konut sayısı arttığında, genel olarak ve zamanla, fiyat üzerinde olumlu etki.

Bu sağduyulu sonucun yanı sıra apartmanların küçüldüğü gerçeği de var. Niye ya? Çünkü şehirlerde yaşayan insanların istediği buydu. İşte hakkında yazdığım şey birim boyutu ve satın alınabilirlik birkaç yıl önce:

“Birim boyutu düşüyor çünkü giderek daha fazla insan, arazinin kıt olduğu yoğun nüfuslu şehirlerde yaşamak istiyor. Arazi kıt olduğunda pahalı olacaktır. Pahalı arazi satın almak ve üzerine inşa etmek, arazinin maliyetini rasyonalize etmek için kiraların da yüksek olması gerektiği anlamına gelir. Çözüm ne? Daha küçük birim boyutları bu sorunu çözüyor çünkü tüketiciler metrekareleri daha düşük fiyata takas ediyor ve geliştiriciler yatırımlarında metrekare başına daha yüksek getiri elde ediyor.”

Son olarak ve belki de en açıklayıcı şekilde, Keating'in önerisine tek aileden oluşan komşular şiddetle karşı çıktı; bunlardan biri başyazıda “görüş araştırmaları, bahçeli müstakil, müstakil evlerin ve alternatif olarak daha yoğun alanlardaki şehir evlerinin daha rahat olduğunu gösteriyor. Olanaklar yürüme mesafesindedir, Amerikalıların çoğunluğu için tercih edilen seçeneklerdir.”

Ancak pandemiden önce bu doğru değildi. 2018'de Freddie Mac tarafından yapılan araştırma "Profil, giderek artan sayıda kiracının ekonomik durumlarının geçen yaza göre düzeldiğine inandığını bulsa da, maliyetin kiralama kararlarını giderek daha fazla yönlendirdiğini de tespit ediyor." Evet, doğru, insanlar daha uygun fiyatlı olduğu için kiralık konut seçiyordu. Ve Cincinnati'de daha fazla konut, onu da daha ucuz hale getirecektir.

Ve son olarak ama kesinlikle en az değil, Keating'in önerisindeki hiçbir şeyin mevcut tek aile bölgeleri üzerinde herhangi bir etkisi yoktur.. Neden bu kadar üzülsünler ki? Herhangi bir yabancı için açıktır; konut kıt ve pahalı olduğunda bu, yoksul insanların ceplerinden daha yüksek kiralar şeklinde paranın müstakil evlerin daha yüksek değerine aktarılmasıyla sonuçlanır. Öfkeli komşular, yaşamadıkları yerlerdeki değişikliklere ev değerlerine yardımcı olduğu için karşı çıkıyor gibi görünüyor. Konut kıtlığı, mevcut sahiplerin yatırımlarının değer kazanmasına yardımcı olur.

Kötü haber şu ki, zaten yoğun olan bölgelerde yoğunluktaki mütevazı artışlar Cincinnati'deki öfkeli, hak sahibi tek aileli komşular tarafından ezildi. Bu, Seattle Kent Konseyi'nin yıllar önce dayattığı öfkeden farklı değil. azaltarak Yoğunluk için zaten imar edilmiş alanlarda yoğunluk. Komşular için bu “kazanç” onları da bunu yapmaya teşvik edecektir. Ancak iyi haber şu ki, Cincinnati'nin Seattle'ın hatalarından ders alması ve yine de değişiklikleri yapması için çok geç değil. Cincinnati'deki belediye meclisi bu dersi almazsa, harcayacak daha az parası olan, çoğunlukla kiracıları, önümüzdeki yıllarda yükselen fiyatlar ile karşı karşıya bırakıyorlar.