Küpler, maket evin yanında “GYO” (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) kısaltmasını oluşturur.
getty
Mortgage GYO'ları tamamen getiri eğrisi ile ilgilidir. Üst uçta (30 yıllık oranlar) faiz ödeyen ipotek satın almak için düşük uçta (60 ila 30 günlük LIBOR) borçlanıyorlar ve ardından farkı hissedarlara temettü olarak dağıtıyorlar, diye açıklıyor. Todd Tıraş Makinesi; burada, editör Boğa Piyasası Raporu - ve katkıda bulunan MoneyShow.com - gelir odaklı yatırımcılar için üç ipotekli GYO'yu gözden geçirir.
Normal şartlar altında, bu sürekli hareket eden bir bankamatiktir. Ve şimdi bile, kısa vadeli borçlanma ve uzun vadeli borç verme oranları arasındaki fark rahatsız edici bir şekilde daraldığında, bu portföyleri yöneten insanlar hala yarım veya iki puan sıkıştırmanın yollarını buluyor.
2019'da, eğri tamamen tersine döndüğünde, bu yayılma yüzde 0.55'e kadar düştü. . . hala pozitif ve nakit akışını sürdürmek için hala yeterli. Kötü günleri atlatmak için gereken tek şey bu. Ve sonra, spreadler yeniden genişlemeye başladığında, dağılımlar hızla toparlanır. Bir getiriyi kilitleme zamanı, eğrinin tersine döndüğü zamandır. Geçmiş bir rehber ise, geliriniz bir veya iki çeyrek için bir darbe alabilir, ancak siz farkına bile varmadan, yılda tekrar %8-10 kazanacaksınız.
Lider ipotekli gayrimenkul yatırım ortaklığı AGNC Yatırım (AGNC) bir hafta önce ikinci çeyrek sonuçlarını açıklayarak, bir önceki yıla göre %315 artışla 36 milyon dolar gelir bildirdi. Şirket, 232 milyon $ veya 435 $'a karşılık 0.83 milyon $ veya hisse başına 400 $'lık bir kâr veya operasyon fonları (FFO'lar) açıkladı.
Mortgage GYO'nun defter değeri, bir önceki çeyreğin sonundaki 11.43$'a kıyasla, çeyrek boyunca hisse başına 13.12$'a geriledi. Bunun nedeni, ajans ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasındaki zayıflık ve resesyon korkularından kaynaklanan daha yüksek kısa vadeli oranlar beklentisiydi ve bunların tümü, çeyrek boyunca önemli ölçüde yüksek faiz oranı oynaklıklarına neden oldu.
Firma, çeyreği, 61 milyar dolarlık ajans ipoteği destekli menkul kıymetler, 44 milyar dolarlık açıklanacak ipotek pozisyonları, esasen ipotek anlaşmaları için vadeli işlemler ve 16 milyar dolarlık kredi riski transferi ile 2 milyar dolarlık bir portföyle bitirdi. ve Ajans dışı menkul kıymetler.
30 yıllık cari kupon MBS ile 10 yıllık hazine bonosu arasındaki getiri farkları, yıl boyunca 100 baz puanın üzerinde genişledi ve çeyreği 140 baz puanlık bir farkla kapattı. Bu tür marjların uzun süreler boyunca var olduğu diğer tek zaman, 2008'deki Büyük Durgunluk sırasındaydı ve AGNC gibi ipotek GYO'ları için daha geniş marjlar, uzun vadede artan kazançlarla sonuçlanır.
Tarihsel olarak, bu tür durumların yıldız satın alma fırsatları olduğu kanıtlanmıştır ve Federal Rezerv, tercih edilen para politikası aracının bilanço indirimi değil, federal fon oranlarını ayarlamak olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Bununla, Ajans MBS'nin net arzı 700 milyar dolar aralığında kalacak ve bu da onu AGNC gibi firmalar için oldukça cazip hale getirecek.
AGNC, YTD'de %18'in üzerinde ve faiz oranı artışlarının defter değerini yemesiyle Ekim'deki zirvesinden %25 düştü. Bu, mevcut getiriyi %11.4'e yükseltti ve hisse senedi, defter değerine göre yalnızca %10'luk bir primle işlem görüyor, bu da onu içeri girmek için harika bir fırsat haline getiriyor. 10 milyar dolar nakit ve 44 milyar dolar borçtan oluşan güçlü likidite ile, bu fırsatlardan en iyi şekilde yararlanmak için iyi bir konumdadır.
En büyük ipotekli gayrimenkul yatırım ortaklıklarından biri, Annaly Sermaye Yönetimi
Çoğu mGYO gibi, Annaly de defter değerinin çeyrek boyunca %13 düştüğünü gördü ve marjlar genişledikçe %9.6'lık negatif bir ekonomik getiri sağladı ve faiz oranı oynaklığı operasyonları alt üst etmeye devam etti. Ancak şirket, üst ve alt satırlarda mükemmel bir performans sergiledi ve temettüleri %135 oranında aşan kazançlar elde etti.
Annaly, çeyreği 82 milyar dolarlık bir portföy ve 75 milyar dolarlık yüksek likit acente portföyü ile bitirdi. Konut portföyü %4.8 artışla 10 milyar $'a ulaştı, ardından Mortgage Hizmet Hakları portföyü yıllık %1.7 artışla 41 milyar $'a ulaştı ve onu daha önce tartıştığımız gibi MSR YTD'nin dördüncü en büyük alıcısı haline getirdi. Artan faiz oranlarına karşı önemli bir koruma.
Bu, şirket için hareketli bir çeyrek oldu ve 2 milyar dolar değerinde beş tam kredi menkul kıymetleştirmesini kapattı ve onu Prime Jumbo ve Expanded Credit MBS'nin en büyük banka dışı ihraççısı yaptı. Konut kredisi grubu 500 milyon dolarlık bir kredi tesisi ekledi ve MSR platformu 500 milyon dolar daha kapattı, ardından Mayıs ayında 740 milyon dolarlık ikincil bir adi hisse senedi arzı, şirket için bol miktarda likidite yarattı.
Çeyrek boyunca zorlu bir ortama rağmen, Federal para cephesindeki netlik ve tarihsel olarak çekici spreadler gelecekte daha yüksek toplam getiri sağlayacaktır. YTD'de %14'lük bir düşüşün ardından Annaly hisseleri, mükemmel bir temettü kapsamıyla birlikte %12.8'lik bir getiri sağlarken, aynı zamanda rezervasyon yapmak için sağlıklı bir primle işlem görüyor.
Ritim Sermayesi (RITM), daha önce Yeni Konut Yatırımı olarak bilinen, ikinci çeyrek sonuçlarını açıkladı ve bir yıl önceki 1.3 milyon dolara kıyasla neredeyse üç katına çıkarak 450 milyar dolar gelir elde etti. Çeyrek boyunca kârlar, 145 milyon $ veya hisse başına 0.31 $ ile güçlü kaldı.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, en anıtsal olanı, harici yönetici Fortress Investment Group ile olan sözleşmesinin feshedilmesiyle birlikte, sadece adının ve hisse senedi sembolünün ötesine uzanan bir dizi değişikliği ortaya çıkardı. İleriye dönük olarak Rithm dahili olarak yönetilecek ve sonuç olarak Fortress ile olan anlaşmasını feshetmesi için 325 milyon dolar ödenecek, bu da yıllık 60 milyon dolarlık tasarruf sağlayacak bir hamle.
Bunun ötesinde, Rithm, özellikle yıllık genel ve idari giderlerin 2.2 milyar dolardan 1.9 milyar dolara düştüğü ipotek işinde, maliyetlerden tasarruf etmek ve verimliliği artırmak için çok sayıda başka adım attı. Şirket, kuruluş işindeki sermayeyi 2 milyar dolardan sadece 650 milyon dolara düşürerek, hissedarlar için kullanılan toplam sermaye getirisini iyileştirdi.
Firmanın portföyünü, oluşumlar, MSR'ler, şirketler ve varlıkların mükemmel karışımı ile yeniden dengeleme yaklaşımı, defter değerinde QoQ sadece %2.2'lik bir düşüşe neden oldu. Bu, Rithm'i, artan faiz oranları, verim eğrisinin tersine çevrilmesi, gayrimenkul satışlarının yavaşlaması ve baş gösteren bir durgunluk karşısında defter değerlerinde büyük bir erozyon yaşayan önde gelen mREIT'ler arasında aykırı bir değer haline getiriyor.
Rithm'in ipotek tahsilat hakları (MSR) portföyü, yükselen faiz oranları ve hazine getirilerinin bir sonucu olarak 623 milyon $'lık bir kazançla, çeyrek boyunca ödenmemiş anapara bakiyelerinde 515 milyar $ seviyesinde gerçekleşti. Servis segmenti 620 milyon $'lık bir kâr bildirdi ve şu anda bir yavaşlamanın ortasında olan oluşturma işine karşı güçlü bir korumayı temsil ediyor.
Tröstün kuruluş segmentindeki kayıplar, bir yıl önce 26 milyar $'a kıyasla 19 milyar $'lık düşük kredi oluşturma nedeniyle son çeyreğe göre sabit kalan 23 milyon $'lık küçük bir rakamda kaldı. Bununla birlikte, segment, bir yıl önceki %1.95'ye kıyasla satış marjlarında %1.42 ile istikrarlı iyileşmeler görmeye devam ediyor. Yine, şirket maliyetleri düşürmek için özenle çalışıyor.
Hisse senedi, Haziran ayındaki en düşük seviyeden önemli bir sıçramadan sonra bile YTD'nin %7'sinin üzerinde düşüş gösteriyor. Rithm Capital, %10'a yakın getirileri, temettü üzerinde iyi kapsama alanı, çeşitli faaliyet gösteren şirketleri içselleştirilmiş yönetimin kapsamına girdiği için son çeyreklerde önemli değer ve sinerji kazanımları ile gelecekteki kazançlar için mükemmel bir fırsatı temsil ediyor. Gelecek parlak görünüyor. Yönetime güveniyoruz ve önümüzdeki 12.28-1 yıl içinde 2$'lık defter değerinin orta onlu yaşlarda artacağından eminiz.
Kaynak: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/