Yeni yatırım seçenekleri mi arıyorsunuz? İşte ev sahipliğinin ötesinde gayrimenkul hakkında bilinmesi gerekenler

Pek çok Amerikalı, ev sahibi olmaya o kadar aşık ki, başka gayrimenkul yatırım seçenekleri olduğunu - muhtemelen daha iyileri - unutabilirler.

Bir eve sahip olmak barınak, takdir potansiyeli, vergi indirimleri ve diğer avantajlar sağlar. Diğer gayrimenkul seçenekleri, başınızın üzerinde bir çatı sağlamamaları dışında, bunların çoğunda genişler.

Kiralık mülkler ve gayrimenkul fonları ile birlikte GYO'lar veya gayrimenkul yatırım ortaklıkları da bir olasılıktır. Çeşitlendirme, kâr potansiyeli ve diğer avantajlar bu seçeneklerle birlikte sunulur, ancak ayrıntılar değişiklik gösterir.

Araştırmacı Morningstar.com'da gayrimenkul analisti olan Jeremy Pagan, ev sahibi olmanın sağlam bir seçim olabileceğini, ancak yükselen faiz oranları ve birçok mülkün değerinin keskin bir şekilde artmasıyla, bazı potansiyel alıcılar için karşılanamaz ve hatta endişe verici bir seçenek olduğunu söyledi. “Ayaklarınızı ev sahipliği suyuna daldırmak korkutucu olabilir” dedi.

Müstakil bir ev kiralamayı mı düşünüyorsunuz?: İşte en hızlı büyüyen 10 pazar

ChatGPT gayrimenkulü ele alıyor: Temsilciler, yapay zekanın sektörde oyunun kurallarını değiştirebileceğini söylüyor

Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği NAREIT, sahibi tarafından kullanılan evleri bir yatırımdan çok bir tüketim malı olarak tanımlıyor çünkü bu konutlar gelir getirmiyor, ancak sahiplerinin devam eden bir dizi masrafı karşılamasını gerektiriyor. Herkes bu tanıma tamamen katılmayabilir, ancak kiralık mülkler, GYO'lar ve emlak fonları açıkça yatırımdır. İşte nasıl karşılaştırdıkları:

Zaman, çaba ve kontrol

Ellerinizi kirletmekten çekinmiyorsanız, doğrudan kiralık ev sahibi olmak iyi bir yol olabilir. Kelimenin tam anlamıyla tuvaletleri açmanız veya aşınmış duvarları boyamanız gerekmiyor, ancak en azından bu görevleri yapan çalışanları denetleyebilmelisiniz. Bir mülk yöneticisi tutmadığınız sürece, kira başvurularını işlemekten kira toplamaya kadar kiracılarla ilgilenmeyi de beklemelisiniz.

GYO'lar kendi gayrimenkul portföylerini yöneten şirketlerdir. GYO'lar borsada işlem görür, bu nedenle hisse satın alan herkesin mülk yönetimi sürecine dahil olması gerekmez. Emlak fonları tüm bunlardan daha da çıkarılır ve bunun yerine ev inşaatçılarının, inşaat şirketlerinin vb. hisselerinin yanı sıra GYO hisselerini satın alır.

Hikaye devam ediyor

A Morningstar'da Pagan tarafından yazılan yeni çalışma kiralık mülklerin emekliler, bazı serbest meslek sahipleri ve mülkleri doğrudan denetlemek için zamanı, uzmanlığı ve isteği olan diğerleri için iyi seçimler olabileceğini öne sürüyor. Buna karşılık, meşgul profesyoneller, çok daha az gözetim gerektiren GYO'ları veya fonları tercih edebilir.

Risk ve çeşitlendirme

Tek bir coğrafi konumda bir tür mülk sahibi olacağınız için, tek bir kiralık eve sahip olmak çok az çeşitlilik sağlar. Tercihen farklı alanlara yayılmış birden fazla kiralamaya sahip olarak bunu genişletebilirsiniz. Çeşitlendirmenin risk azaltıcı faydaları, GYO'lar ve emlak fonları aracılığıyla büyük ölçüde artmaktadır.

Ancak tek bir GYO'nun yüzlerce mülkü olabilirken, apartman kompleksleri, ofis binaları, endüstri parkları, hastaneler veya her neyse, genellikle tek bir sektörde yoğunlaşırlar. Dolayısıyla bir GYO, çeşitli iş türlerinde hisseleri olan bir emlak fonu kadar çeşitlendirmeye sahip olmayacaktır. Hatta bazı emlak fonları, yabancı ülkelerdeki yatırımlarla küreselleşiyor.

Birçok GYO, uzun vadede geniş borsadaki getirilerle eşleşen veya bunları aşan getiriler elde etti, ancak 2022'de artan faiz oranları arasında olduğu gibi, zaman zaman zarar görüyorlar. Örneğin, NAREIT'e göre, endüstriyel, konut ve kişisel depolama amaçlı gayrimenkulleri elinde bulunduran GYO'ların tümü yıl boyunca ortalama %25'ten fazla düştü. Ofis GYO'ları, evden çalışma trendi birçok binayı boşalttığı için ortalama %38'lik bir kayıpla daha da fazla zarar gördü.

Gayrimenkul yatırımının vergi avantajları

Gayrimenkul vergilendirmesi başlı başına karmaşık bir konudur ve kiralık mülkler, GYO'lardan ve emlak fonlarından önemli ölçüde farklı muamele görür.

Kiralık mülklerde mal sahipleri, onarımlar, emlak vergileri, ipotek faizi, sigorta, yönetim ücretleri, amortisman ve mülke gidiş ve dönüş seyahat masrafları dahil olmak üzere bir dizi masrafı düşebilir. Kira geliri maliyetlerinizi aşarsa aradaki fark üzerinden vergi ödersiniz. Bir mülkü sattığınızda, herhangi bir kâr üzerinden vergi alırsınız ve yıllar boyunca alınan amortismanın geri alınması gerekir, yani bu tutarlar üzerinden vergi alınır. İç Gelir Servisi, kiralık mülklerin birçok vergi detayını açıklar. IRS Yayını 527.

Konut piyasası toparlanıyor mu?: İşte ev inşaatçılarının 'temkinli bir iyimserlik' hissetmelerinin nedeni

ABD ev fiyatları 2023'te nerede düşecek?: Ve ev fiyatları nerede daha da pahalılaşacak?

Bir GYO veya emlak fonu yatırımcısı olarak, bunlarla uğraşmazsınız. Daha ziyade, vergi katılımınız diğer hisse senetleri veya yatırım fonları veya borsa yatırım fonları ile benzer görünecektir, çünkü karla satarsanız temettü artı kazançlar üzerinden vergilerle karşı karşıya kalırsınız. GYO'ların dikkate değer bir özelliği, net gelirlerinin neredeyse tamamını hissedarlarına ödemekle yükümlü olmalarıdır. Temettüler bu nedenle ağır olma eğilimindedir ve bu, özellikle düşük bir vergi dilimindeyseniz hoş karşılanabilir.

Bireysel Emeklilik Hesabı veya işyeri 401(k) planında GYO'lara veya gayrimenkul fonlarına sahipseniz, yeniden yatırılan temettüler üzerinden vergiler ertelenir. Ancak sonunda para çektiğinizde vergiler uygulanır. Belirtildiği gibi, GYO'lar borsada işlem görür ve vergi açısından diğer birçok menkul kıymet gibi muamele görürler.

Nakit ihtiyacı ve krediler

Makul bir kiralık mülk satın almak için bile, ön ödeme için on binlerce dolara, muhtemelen daha fazlasına ihtiyacınız olabilir ve komisyoncu komisyonları ve kapanış maliyetlerinin bir çamaşır listesi ile karşı karşıya kalırsınız. Ardından, müteahhit kiralamak, emlak vergileri ve sigorta ödemek, muhtemelen ipotek ödemeleri yapmak vb. Kiracılar kira ödedikçe gelir akmasına rağmen, tüm bunlar çok para gerektirir.

GYO'lar ve hatta emlak fonları ile nakit ihtiyaçları çok daha farklıdır. Bu yatırımlardaki paylar tipik olarak birkaç bin dolara, muhtemelen daha azına mal olur ve ek para yatırmaya gerek yoktur. Aslında, şirket eşleştirme fonları içerebilecek küçük artışlarla, bir işyeri 401 (k) emeklilik planı aracılığıyla GYO'larda veya emlak fonlarında hisse satın alabilirsiniz.

İpotek de yok, yani başvuru süreci yok, aylık ödeme yok ve kredi siciliniz üzerinde hiçbir etkisi yok. Buna karşılık, bu faktörler krediyle satın alınan kiralık mülkler için geçerli olacaktır.

Takdir potansiyeli ve likidite

Bireysel evler, apartmanlar, endüstriyel parklar, ofis binaları, depolar ve hastaneler için gayrimenkul değerleri tarihsel olarak zaman içinde artmıştır. Bununla birlikte, Pagan'ın da belirttiği gibi, getiriler mülk tipine ve coğrafi konuma, hatta mahalleye veya sokağa göre büyük ölçüde değişebilir.

GYO fiyatları, elde tutulan gayrimenkullerin değerlerini yansıtır. Ancak GYO'lar borsada işlem gören menkul kıymetler olduğu için, değerleri de oradaki yatırımcıların ödemeye istekli oldukları tarafından sallanıyor. GYO hisselerini neredeyse her zaman alabilir veya satabilirsiniz, bu da genellikle uzun süren kiralık emlak işlemleri sürecine kıyasla çok daha fazla likidite sağlar.

Geçen yıl artan faiz oranlarının saldırısı altında birçok mülk türünün fiyatları keskin bir şekilde düşerken, şimdi GYO'lar ve emlak fonları satın almak için iyi bir zaman olabilir. Pagan, faiz oranları daha fazla istikrar kazandıkça veya düşmeye başladıkça, "bu GYO'lar için faydalı olacaktır" dedi.

Yazara şu adresten ulaşın: [e-posta korumalı].

Bu makale ilk olarak Arizona Republic'te yayınlandı: Gayrimenkul: Kiralık mülklere, GYO'lara yatırım yapmak hakkında bilinmesi gerekenler