Mega konaklar, emlak müzayedelerinde büyük fiyat indirimlerine maruz kalıyor

Yüksek fiyatlı satılık mega malikaneler piyasada durgunlaştığında - genişleyen, gösterişli ve alıcı çekemeyen - bazı mal sahipleri iki ucu keskin bir seçeneğe başvurur: bir emlak müzayedesi.

Müzayede bloğu, yıllarca boşta kaldıktan sonra, burun kanamasına değer fiyat etiketleriyle kupa özelliklerini hızla taşıyabilir. Ama acı bir gerçekle geliyor.

CNBC'nin son satışlara ilişkin bir incelemesine göre, bir müzayede, mecazi bir emlak giyotini işlevi görebilir ve şişirilmiş talep fiyatlarını yarıya veya daha da kötüleştirebilir.

Müzayedede şimdiye kadar satılan en yüksek fiyatlı üç evin her biri son 14 ayda satışa çıktı. Ve her işlem göz kamaştırıcı bir son teklif verirken, üç malikâne orijinal satış fiyatlarının ortalama olarak %70 oranında düştüğünü gördü ve masada toplam 600 milyon dolar kaldı.

Bu, dermatologdan geliştiriciliğe geçen bir kişinin ve müzayedeciyle evinin yaklaşan randevusunun başına bela olabilecek talihsiz bir kader.

Los Angeles'ta ünlü bir cilt doktoru olan Dr. Alex Khadavi, sonunda işini bitirdiğinde hızlı bir satış ve büyük bir ödeme günü umuyordu. geliştirmek için yedi yıl ve on milyonlarca dolar alan 21,000 metrekarelik bir malikane.

Ancak, 7 $ 'dan bir dizi şanslı 87,777,777'yi içeren bir fiyat etiketi ile onu satışa sunmasının üzerinden bir yıldan biraz fazla bir süre geçti - doktorun nakit para kazanma hayalleri bir dağ borç, ödenmemiş müteahhit faturaları, iflas mahkemesi işlemleri ve sorunlar tarafından eziliyor. yasa ile. 

Şimdi şansı, parası ve zamanı azalıyor. 

Evi piyasaya sürdükten yaklaşık iki hafta sonra Bölüm 11 iflas koruması için başvuruda bulunan Khadavi, yine de mizah anlayışını kaybetmedi.

CNBC'ye gülerek “Ev milyarderler arasında sıkışmış ve ben mahalledeki en fakir adamım” dedi.

Khadavi, yedi yatak odası, 11 banyo ve camla çevrili endüstriyel asansör, dev bir araba galerisi, mermerden yükselen gizli bir DJ kabini gibi abartılı özellikler içeren lüks rezidansı geliştirmek için başının çaresine baktığını itiraf etti. Yeraltı hidroliğiyle çalışan zemin ve bir NFT koleksiyonunu evin içinde ve dışında yansıtmak için yüksek teknolojili bir görsel-işitsel sistem.

Khadavi, “Bir tür tutku ve takıntı haline geldi ve düşündüğümden daha fazla paraya mal oldu” dedi.

Herkese açık kayıtlar gösteriliyor Khadavi, daha sonra yıktığı mevcut bir evin de dahil olduğu 16 Sarbonne Road'daki arsa için 2013'te 777 milyon dolar ödedi.. Ardından, 2020'de 27 milyon dolarlık büyük bir kredi de dahil olmak üzere bir dizi yedi haneli finansman anlaşması geldi. 

Bu dokuz yıl ayrıca, varsayılan bildirimler, bir devlet haczi, yaklaşmakta olan mütevelli satış tehdidi ve hizmetleri için hiçbir zaman ödeme yapılmadığını iddia eden müteahhitler tarafından açılan iki tamircinin hacizleri de dahil olmak üzere mülkün etrafında bir mali sıkıntı fırtınası getirdi.

Hepsinden öte, geçen yıl Khadavi, apartman binasının lobisinde bir güvenlik kamerasına homofobik hakaretler kullanarak ve evli bir eşcinsel çift olan komşularını öldürmekle tehdit ettiği iddia edildikten sonra tutuklandı. Khadavi suçsuz olduğunu iddia etti ve CNBC'ye bekleyen dava hakkında yorum yapmadığını söyledi.

Tüm yasal sıkıntılara rağmen, Khadavi evini bitirmeyi başardı, ancak asla gerçekleşmeyecek bir alıcıyı beklerken maliyeti bir yıldan fazla taşımak zorunda kalacağını asla hayal etmediğini söyledi. Birkaç seçenek kala, evinin değerinin yakında müzayedede belirleneceği gerçeğine teslim oldu. 

“Maliyetini taşıyamam. Yapmam gerekeni yapmak zorundaydım" dedi.

Hızlı bir satış umuduyla, Khadavi, evin ortak listeleme acenteleri, Compass'tan Aaron Kirman ve Ajans'tan Mauricio Umansky ile birlikte evi açık artırmaya çıkarmaya karar verdi.

“Çok sıkı bir zaman çizelgesi vardı. Kirman, CNBC'ye verdiği demeçte, bir kontrol seviyesinden vazgeçmeye ve piyasanın fiyatı çok sıkı, yüksek bir anda belirlemesine izin vermeye istekliydi” dedi.  

Satış, önde gelen lüks ev müzayedecisi Concierge Auctions tarafından gerçekleştirilecek ve 50 milyon dolarlık bir rezerv içeriyor, bu da Khadavi'nin bu sayının altındaki teklifleri kabul etmeyeceği anlamına geliyor. İhale 27 Nisan'da başlayacak ve müzayede, şirketin çoğu ev satışları için standart süre olan beş gün boyunca açılacak.

Concierge Auctions ile yakın zamanda 944 milyon dolarlık rekor bir fiyata satılan bir mega konak olan 141 Airole Way'in müzayedesinde ortak olan Kirman, “Bu, iyi ya da kötü olabilecek çok kısa bir zaman dilimi” dedi.

Khadavi, büyük satışın yaklaşmakta olan müzayedesi için iyiye işaret edeceğini umuyor. 777 Sarbonne'dan gelen görüntünün tek başına 87.78 milyon dolarlık fiyatına değdiğini düşünürken, milyonlarca daha azıyla mutlu olacağını itiraf etti.

CNBC'ye konuşan Khadavi, "Sihirli numaram 77 milyon dolar" dedi. (En sevdiği sayı 7'dir.)

"Böyle olmasını isterdim, harika olurdu."

Concierge Auctions'ın kurucusu ve CEO'su Laura Brady, CNBC'ye, şirket müşterilerinin çoğunluğunun, kendi başlarına satmaya çalıştıkları başarısız olduktan sonra bir açık artırmayı tercih ettiğini söyledi. Ancak, çok yüksek bir taleple piyasada uzun süre bekleyen evlerin de açık artırmada bu fiyatı alma ihtimalinin düşük olduğunu söyledi.

Brady, "Açık artırmadan önce piyasada bulunanlar, özellikle bir yıl veya daha uzun süredir listeleniyorlarsa, açık artırmada önceki liste fiyatlarını geçmekte zorlanıyorlar, çünkü bu fiyatlara zaten maruz kaldılar." dedim.

Khadavi'nin evi 50 milyon dolara veya daha fazlasına satılırsa, modern konak, müzayedede satılan en pahalı evler arasında yer alacak.

İşte müzayedede şimdiye kadar elde edilen en pahalı dört satışın geri sayımı, müzayede bloğunda maruz kaldıkları büyük fiyat indirimleri ve her bir mega anlaşmadaki kilit oyunculardan bazılarına daha yakından bir bakış.

Florida, Hillsboro'da bulunan bu 60,000 metrekarelik Versaille esintili konak, ilk olarak 2015 yılında 159 milyon dolarlık rekor kıran bir fiyat etiketi ile piyasaya çıktı. O zamanlar, kuzeyde Palm Beach ve güneyde Miami-Dade ile komşu olan Broward Country için şimdiye kadarki en yüksek liste fiyatıydı. 

Le Palais Royal adı verilen abartılı ev, içte ve dışta 22 ayar altın varak aksanlarla kaplandı ve okyanus kıyısındaki arka bahçesinde 150,000 galonluk tatil yeri büyüklüğünde bir havuzun yanı sıra birkaç şelale içeriyor. 

O zamanki sahibi, Pereira'nın babası tarafından kurulan Massachusetts merkezli bir inşaat şirketi olan Middlesex Corporation'da yönetici olan Robert Pereira II idi. 2015'ten 2018'e kadar, ev piyasada ve piyasadaydı ve Le Palais Royal'den Playa Vista Isle'a bir isim değişikliği yapıldı.

2018 yılında Concierge Auctions, konağı müzayede bloğuna getirdi. Kamuya açık kayıtlar, en yüksek teklifin Teavana'nın kurucu ortağı Andrew Mack ile bağlantılı olduğu bildirilen bir LLC tarafından verildiğini ortaya koyuyor. 

Ev ve bitişiğindeki gelişmemiş bir arsa 42.5 milyon dolara satıldı. O zaman, fiyat müzayedede şimdiye kadar elde edilen en yüksek fiyattı - ancak yine de Pereira'nın orijinal talep fiyatından 116.5 milyon $ eksik ve yaklaşık %73'lük bir fiyat indirimini pekiştiriyor.

Listeleme komisyoncusu Hilton & Hyland'a göre, Los Angeles'ın Beverly Park semtindeki Villa Firenze'nin inşa edilmesinin yedi yıl sürdüğü ve 20 yatak odası ve 24 banyo içerdiği bildiriliyor.

Sahibi, servetini uçak kiralama sektöründe kazanan ve şu anda Air Lease Corp.'un yönetim kurulu başkanı olan Macar doğumlu milyarder Steven Udvar-Hazy'ydi.

2021'in başlarında, yıllardır evi satmaya çalışıyordu. 

Konak ilk olarak 2017'de 165 milyon dolara piyasaya çıktı ve onu Amerika'da satılık en pahalı evlerden biri haline getirdi. Ancak dört yıl boyunca hiçbir alıcı olmadan piyasada kaldı ve fiyatı 160'de 2020 milyon dolara hafifçe düşmeden önce birkaç kez liste dışı kaldı ve yeniden listelendi.

5 milyon dolarlık indirim, herhangi bir alıcıyı atlamaya ikna etmedi ve erken 2021 67 Beverly Park Court'taki rezidans, rezervsiz açık artırmaya gitti. Concierge Auctions da bu müzayedeyi yürüttü. 

Kamu kayıtları anlaşmanın Nisan 2021'de tamamlandığını gösteriyor açık artırma platformlarının web sitesine göre, listedeki komisyoncular tarafından %51 alıcı ücreti ve %12 komisyon payı dahil olmak üzere 1.5 milyon dolar. 

Ev, Roy L. Eddelman Trust tarafından satın alındı. Eddelman, ilaç şirketi Repligen tarafından 359 yılında 2017 milyon dolara satın alınan Spectrum Labs'ın kurucusu ve eski başkanıdır. 

Eddelman'ın Villa Firenze için kazanan teklifi, milyarder satıcının orijinal talep fiyatından 114 milyon dolarlık bir düşüşü temsil ediyordu - %69 indirimli bir pazarlık.

Beverly Hills'deki Hearst Malikanesi, son zamanlarda müzayedeye giden en katlı evlerden biridir. 

Sekiz yatak odalı, 15 banyolu mülk bir zamanlar Randolph Hearst'e aitti ve kendine özgü somon rengi konağı içeren “The Godfather” ve “The Bodyguard” gibi filmlerle daha da ünlü oldu.  

2016 yılında, ev 195 milyon dolara listelenmişti. Yıllar geçtikçe piyasaya girip çıktı ve fiyat etiketinin 48 milyon dolara düştüğünü gördü.

2019 yılında, evin sahibi olan LLC'ye toplam 26 milyon doları aşan bir borç için temerrüt bildirimi sunuldu. Ve 2021'de mülkün sahibi, finansörü ve dava adamı Leonard Ross, evini bir adliye müzayedesine giderken gördü.

Rodeo Realty'den John Gould ve Hilton & Hyland'dan Gary Gold da dahil olmak üzere, listeyi üç aracı kurumdan dört liste brokeri temsil etti. Her iki ajan da, ortaya çıkan milyarder ihale savaşına tanık olmak için mahkeme salonunda hazır bulundu.

Gould'a göre, beş milyarder mahkeme salonuna girdi ve yargıç 48 milyon dolardan ihaleye başladı.

"Heyecan vericiydi" dedi. Yargıç odayı inceledi ve 100,000 dolarlık artışlarla teklifler verdi: “48-bir, 48-iki, 48-üç… Yaklaşık 54-55 milyon dolardan ilkler, 'Hayır, benim için çok zengin' demeye başladı.”

Hilton & Hyland's Gold, heyecan artışıyla birlikte, bir zamanlar erişilemeyen fiyat etiketinin gerçekten ulaşılabileceğini hissetmeye başladığını söyledi.

Gold, "Bütün bu insanlar kesinlikle paralarını bir satın alma işlemi yapmaya hazır hale getiriyor, orada aynı şeyi yapmak isteyen diğer insanlarla oturuyorsunuz" dedi.

"Bu tür satışlardaki fark şu ki, herhangi bir beklenmedik durum yok, tokmak aşağı iniyor ve o evi satın alıyorsunuz" dedi.

En yüksek teklif artı %12 müzayede ücreti, nihai satış fiyatını 63.1 milyon dolara getirdi ve evi milyarder Nicolas Berggruen'in Yardım Vakfı'nın yatırım aracı olan Berggruen Holdings'e devretti. 

Listedeki ajanların her biri, yargıç tarafından onaylanan anlaşmada azaltılmış bir komisyonu paylaştırdı.

Ekim 2021'de anlaşma kapandığında, Hearst Estate, açık artırmada satılan en pahalı ev olmak için hem Playa Vista Adası'nı hem de Villa Firenze'yi geride bıraktı, ancak fiyat hala 131.9 soran fiyattan yaklaşık 2016 milyon $ daha düşüktü, yani 68 % kesmek.

Ne Gould ne de Gold, piyasaya ilk kez listelendiğinde evle ilgili değildi, ancak her iki adam da, ister müzayedede ister geleneksel bir satışta olsun, istenen fiyat ile gerçek satış fiyatı arasındaki eşitsizliğin, genellikle bir satıcının gerçekçi olmayan beklentileri hakkında daha fazla şey söylediğini söyledi. piyasa koşulları hakkında olduğundan daha fazla.

Gold, “Bana kalırsa, herkes bir mülk için istediği her şeyi isteyebilir” dedi. "Aslında 195 $ [milyon] istediklerinde... Bu sadece bazı satıcılardı, bilirsiniz, boş hayal." 

Rodeo Realty'den Gould, bir mal sahibinin bir komisyoncudan evi, piyasaya dayalı değerlemeden çok ev sahibinin gururuna dayanan dev bir fiyat etiketi ile listelemesini istediği çok sayıda “ego fiyatlandırması” gördüğünü söyledi.

Gerçekte, evlerin "bunun yakınında hiçbir değeri olmayabilir" dedi. 

The One adlı rezil mega konak Bel Air'in tepesinde oturuyor ve 100,000 yatak odası, 21 banyo, 42 arabalık bir garaj, 30 metrelik kapalı havuz ve devasa gece kulübü ile 60 metrekareden fazla alana yayılıyor.

Behemoth ilk olarak geliştirici Nile Niami tarafından 500 milyon dolarlık bir fiyat etiketi ile tanıtıldı. 

944 Airole Way'de bulunan konutu inşa etmek on yıl sürdü ve yol boyunca müteahhit, mahkeme dosyalarına göre 120 milyon doları aşan bir borç dağını topladı.

Mega malikane, iflas mahkemesi işlemlerine girmeden ve hiçbir doluluk belgesi ve 295 milyon dolarlık yeni bir talep fiyatı olmadan müzayede bloğuna gitmeden önce bile tamamlanmamıştı.

Concierge Auctions tarafından da yürütülen müzayede, teklifler için düşük seviye bir eşiği destekleyecek bir rezerv içermiyordu. Ancak bu durumda, kazanan teklif, alışılmadık bir senaryo olan bir iflas mahkemesi hakiminin nihai onayını gerektirecektir. CEO Brady'ye göre Concierge Auction'ın satışlarının sadece %5'i sıkıntılı mülkleri içeriyor.

Hızlı moda perakendecisi Fashion Nova'nın CEO'su Richard Saghian tarafından verilen One mega malikane, 126 milyon dolarlık en yüksek teklifi aldı. Saghian, müzayedecinin standart alıcı primi olan %12 veya yaklaşık 15 milyon $ ödeyerek toplam satış fiyatını 141 milyon $'a çıkardı - açık artırmada tek ailelik bir ev için en çok ödenen fiyat.

Bir iflas mahkemesi yargıcının satışı onaylamasından haftalar sonra, Saghian anlaşmadan fazlasıyla memnun görünüyordu. 

Saghian bir sözcü aracılığıyla CNBC'ye verdiği demeçte, "Ömür boyu Angeleno ve hevesli bir emlak koleksiyoncusu olarak, bunu Los Angeles tarihinin bir parçası olacak benzersiz bir mülke sahip olmamı sağlayan nadir bir fırsat olarak kabul ettim."

Üst sınıf evlerin bu sayının üç ila dört katına hükmedebileceği bir mahallede metrekare başına sadece 1,342 dolar ödedi. Ancak uzmanlar, Saghian'ın evi gerçekten bitirmek ve bir oturma belgesi almak için muhtemelen milyonlarca daha harcaması gerekeceğini söylüyor. 

Williams & Williams ile birlikte mahkeme onaylı bir listeleme ajanı olarak görev yapan Pusula ajanı Kirman, “En yüksek sayıyı elde etmek için insani olarak mümkün olan her şeyi yaptık” dedi.

Kirman, müzayede sonucundan açıkça hayal kırıklığına uğradı. 

İşlem için yargıç tarafından onaylanmış %1 komisyonu bölen komisyoncu, CNBC'ye satışın 177 milyon doları aşmasını umduğunu söyledi.

"Rekor kırmak istedim. Yani, 200 [milyon] dolar veya daha fazlasını vurmak istedim” dedi Kirman. “Hayal kırıklığına uğradık… ama piyasa konuştu.”