Konut Ekonomisinde Daha Karışık Sinyaller

Enflasyon ve durgunluğun ortak dil olduğu 80'lerde büyüdüm. 70'lerin sonunda enflasyon şiddetleniyordu ve bu nedenle Federal Rezerv faiz oranlarını artırdı, ardından bir durgunluk geldi. 1982 hafızam, işten çıkarmalar, ekonomik zorluklar ve Demokratlar için büyük ara dönem kazanımları hakkında bitmek bilmeyen raporları içeriyor. Sonra işler tersine döndü. Bugün, hikaye o kadar basit değil ve asla olaylar gelişirken değil. Zil Plain English adında harika bir podcast'i var ve onların bölümlerini buldum Konut Durgunluğu Geliyor bilgilendirici ve ilginç. geçen ay tahmin etmiştim konut ekonomisinde neler olduğu hakkında, ancak podcast 2023'te konutlara ne olabileceği hakkında tekrar düşünmemi sağladı.

Sunucu Derek Thompson, başta konut olmak üzere çeşitli ekonomik trendler hakkında rapor veren veri kaynaklarından gelen garip sinyallerle başlıyor. Bazı önlemler, konut fiyatlarının ve kiraların bu yılın başlarında düştüğünü gösterirken, hükümet tarafından bildirilen sözde “manşet enflasyon oranı”, büyük ölçüde artan konut maliyetlerinden kaynaklanan enflasyonu gösteriyor. “Sığınak” olarak adlandırılan geniş bir kategori, TÜFE hesaplamasının üçte birini oluşturuyor ve bu gösterge ısındığında genel enflasyon yükseliyor. Bu arada, daha geniş ekonomide, Gayri Safi Yurtiçi Üretim (GSYİH) düştü ve üst üste iki çeyrek oldu, ancak istihdam rakamları güçlü kalıyor.

Thompson, Moody's Analytics'ten Mark Zandi'yi, özellikle konut konusunda neler olup bittiği konusunda beynine dokunmak için ağırladı. İlk olarak, metodoloji üzerine iyi bir konuşma var. Zillow gibi kira takip platformları, kira verileri anketleriyle daha hızlı olmalı, Çalışma İstatistikleri Bürosu ise benzersiz bir örnekleme metodolojisi kullanan bir anket aracı kullanarak geride kalıyor. Zandi'nin vurguladığı nokta, BLS rakamlarının diğer kira ölçütlerinin gerisinde kalmasıdır, bu nedenle kiralar aslında genel olarak muhtemelen yılın başlarında düşmeye başladı ve düşmeye veya düzleşmeye devam ediyor. Bu değişiklikler, BLS hesaplamalarında daha sonra görünmeyecek ve belki de yıl sonuna doğru enflasyonu azaltacaktır.

Zandi, Thompson'ın “yine 2007 mi” sorusuna yanıt veriyor. Zandi'nin cevabını mantıklı buldum. Muhtemelen değil. Bir çöküşün eşiğinde değiliz, daha çok bir düzeltme; Son on yılda konut üretiminin gecikmesi nedeniyle, 2008 konut krizinden sonra arz hala yetişememiştir. Bu nedenle, konut fiyatları hızla yükselse de arz eksikliği bir tavan oluşturuyor. Boise ve Austin gibi yerlerde piyasanın en tepesinde ucuz parayla ev satın almış olabilecek, ancak şimdi satın alımlarının piyasa değerinin dünyaya düştüğünü gören insanlar hakkındaki düşüncemi yineliyor.

Ayrıca, gerçek ve sürekli bir durgunluk olursa, konut satın almak için her şeyi yapan hanelerin büyük zorluklarla karşılaşabileceği konusundaki endişemi de dile getiriyor. Enflasyonu düzeltmek için 2023'ün başlarında Fed kaynaklı bir durgunluk yaşanırsa ve saatler kesilir veya işler kaybedilirse, ipotek ödemesinin yapılması daha zor olabilir ve hacizlere yol açabilir. Bu, herhangi bir durgunluğun ne kadar derin ve kalıcı olabileceğine bağlıdır ve Zandi, şu anda bir durgunluk içinde olmadığımızı ve güçlü istihdam rakamları nedeniyle 2023'te gerçekten derin ve kalıcı bir durgunluğa girmeyebileceğini öne sürüyor.

Thompson'ın inşaat sektörü ve orada işlerin buharlaşıp uçmayacağı hakkındaki sorusuna göre, Zandi bu sektörü en azından düz tutmak için çok aileli konut inşaatı üzerine bahse giriyor çünkü bu konut tipi tek aileli inşaat gecikirken bile iyi gidiyor gibi görünüyor. Zandi'nin çoklu aile görüşü hakkında, iş büyümesi, gelir ve büyüme ile ne olacağının görülmesi gerektiğini düşünmek dışında iyi bir nedeni olmadığı için şüpheliyim.

Ve 2022'nin sonuna doğru ilerlerken kendi düşüncelerime atlayacağım yer burası. tabiki ekonomist değilimama erken düşüncelerimi gözden geçireceğim ve tahmin ediyorum ki 2023'te bir resesyon dönemine gireceğiz, 2021'deki konut alımlarının çoğunun büyük bir hata gibi görüneceği bir dönem. Ayrıca satılık ürünler olan çok aileli projelerin, özellikle de şehir evlerinin inşa edilmesinin yüksek boşluk oranları göreceğini düşünüyorum. Birçok şehir evi ve apartman dairesi, piyasadan çekilmeden veya büyük indirimlerle satılmadan önce aylarca piyasada olacak. Faiz oranları yüksek ve bence insanlar – yatırımcılar ve alıcılar – 2023'ün ilk çeyreğine kadar oyunun dışında kalacak.

2023'ün psikolojisi her zaman bir ekonomi olduğu için anahtar olacak. İnsanlar nispeten Covid'siz bir 2022 atlattığımız için mutlu olacaklar mı ve bu, üretimi yüksek tutacak bir coşkuya yol açacak mı? Bu daha fazla enflasyona ve dolayısıyla Fed'in faiz oranları üzerinde daha fazla baskısına yol açmaz mı? Bu şeyler bir arada nasıl çalışacak? Bütün bunlar konut politikasını nasıl etkileyecek, bu ekonomi hakkında çok daha fazla şey biliyorum?

Bu son soru, Thompson ve Zandi'nin tartıştığı bir şeye, aylık konut maliyetleri ölçümlerimizin doğasına bağlıdır. Benzin aksine, konut fiyatları günlük, haftalık ve hatta aylık bazda hissedilir şekilde artıp azalmaz. Genel olarak konuşursak, haberler kiralarda büyük artışlar bildirirse, çoğu insanın kirası aynı kalır. Ve ipotekler hiç hareket etmiyor. Piyasa “düzeltmeler” veya “çöküşler” veya “ani yükselişler” (sıfatınızı veya zarfınızı seçin) ile oynak kalırsa, insanlar kendi deneyimlerini ekonomideki sinyallerle karşılaştırmak zorunda kalacaklar.

Kira ve ipotekler haftalık, hatta günlük bazda ödenirse ya da her maaş çekinden kesilirse daha iyi olacağımızı düşündüm. Bu, fiyatlardaki dalgalanmaların acısını hafifletebilir ve onları daha az algılanabilir hale getirebilir. İnsanlar, küçük işletme sahipleri gibi her ay veya üç ayda bir vergileri için bir çek yazmak zorunda kalsaydı, vergilerle ilgili tutumlar farklı olabilirdi. Merak ediyorum, her ay büyük bir kira veya ipotek çeki yazmak zorunda kalmasalar, insanlar daha az panikleyecek ve bu nedenle kira kontrolü talep etmeye daha az meyilli olacaklar mı? Şu anda, konut ekonomisindeki geniş ekonomik oynaklık soyut gelmiyor; insanları endişelendiriyor ve kira kontrolü gibi şeyler için can atıyor.

Konut ekonomisindeki oynaklık 2023'e kadar devam edecek ve seçimin sonucuna bağlı olarak politika yapıcılar üzerinde piyasadaki iniş çıkışları düzenlemeleri için baskı olmaya devam edecek. Bu baskının bizi daha fazlasına itip itmediği ve daha fazla devlet müdahalesi or daha iyi politika politika yapıcıların başlarını dik tutup tutamayacaklarına ve daha az düzenleme ve daha verimli sübvansiyonlar gibi daha iyi alternatifler bulup bulamayacaklarına bağlı olacaktır.