Mortgage kargaşası, İngiltere'de bir konut piyasası çöküşünün korkularını ateşledi

LONDRA - İngiltere'de konut piyasasının çökeceğine ilişkin korkular artıyor hükümetin açıkladığı vergi indirimleri Faiz oranı beklentilerinin yükselmesine yol açarak ev alıcıları için kredi faizlerini artırdı.

Maliye Bakanı Kwasi Kwarteng'in 23 Eylül'deki sözde mini bütçesi, 45 milyar £'luk (50.5 milyar $) borçla finanse edilen vergi kesintileriyle piyasaları korkuttu ve devlet tahvili getirilerinde büyük bir artışı tetikledi. Bunlar ipotek sağlayıcıları tarafından sabit faizli ipoteklerin fiyatlandırılmasında kullanılır.

İngiltere Merkez Bankası piyasadaki kargaşaya şöyle yanıt verdi: geçici satın alma programı Uzun vadeli tahvillerin piyasaya sürülmesi piyasaya kırılgan bir istikrar getirdi. Ancak Oxford Economics'in Birleşik Krallık Baş Ekonomisti Andrew Goodwin, özellikle konut piyasası söz konusu olduğunda, ileride daha fazla sıkıntının yaşanabileceğini öne sürdü.

Goodwin Cuma günkü notunda, "BoE'nin geçici tahvil satın alma programı takas oranlarında düşüşleri tetiklese de bu oranlar yüksek kalıyor ve bazı bankalar buna ipotek ürünlerinin faiz oranlarını önemli ölçüde artırarak yanıt verdi" dedi.

Goodwin, "Tüketici harcamalarında zaten güçlü olan dalgalanmalara ek olarak ev fiyatlarının çökeceği bir senaryo giderek daha olası görünüyor" diye ekledi.

Oxford Economics, faiz oranlarının şu anda teklif edilen seviyelerde kalması durumunda ev fiyatlarının yaklaşık olarak "mortgage ödemelerinin karşılanabilirliğine bağlı olarak %30 oranında aşırı değerleneceğini" tahmin ediyor.

Goodwin, "Sabit oranlı anlaşmaların yaygınlığı, mevcut ipotek sahipleri açısından darbenin hafifletilmesine yardımcı olacak, ancak işlemlerde keskin bir düşüşün ve fiyatlarda belirgin bir düzeltmenin nasıl önlenebileceğini görmek zor" dedi.

Berenberg'in kıdemli ekonomisti Kallum Pickering, artan borçlanma maliyetleri ve reel gelirlerdeki darbeye bağlı geniş tabanlı talep yavaşlaması nedeniyle konut piyasasının son aylarda zaten bir gerilemeye başladığını belirtti.

Pickering, Pazartesi günkü bir notunda, "Ancak yaldızlı piyasada panik satışları ve BoE'nin banka faizini gelecek yılın başlarında %6.0'ya çıkarabileceği korkusunun ardından, bankalar aceleyle ipotek anlaşmalarını geri çekmeye başladı" dedi.

Bazı bankalar mortgage anlaşmalarını askıya aldı yeni müşteriler için, birçoğu artık önemli ölçüde daha yüksek oranlarla pazara geri döndü.

“Bazı bankalar beş yıllık sabit %75 kredi-değer ipotek faiz tekliflerini %5.0-5.5 aralığına, yeni ipotekler için ise %6'ya yükseltti. Bu, karşılaştırılabilir ipotekler için Ağustos ortalamasının neredeyse 200 baz puan üzerinde," diye ekledi Pickering.

İleriye baktığımızda, ipotekli konut kredilerinin sabit oranlarının yüksek mi kalacağı yoksa yavaşlamaya mı başlayacağı, faiz oranı beklentilerinin gidişatına bağlı olacak.

Bunlar, hükümetin en yüksek gelir vergisi oranını kaldırma planını U-dönüştürmesinin ardından %6'nın üzerindeki önceki en yüksek seviyelere geriledi, ancak analistler bunun piyasadaki tedirginliği gidermesini beklemiyor.

The İngiltere Merkez Bankası faiz oranlarını bu yıl şimdiye kadar altı kez artırdı; 0.25 sonundaki %2021'ten şu anda %2.25'e. Piyasalar şu anda 5'ün büyük bölümünde yüzde 2023'in üzerinde bir fiyatlama yapıyor.

Yıllar süren düşük faiz oranlarının ardından bu durumun pek çok hane için şok etkisi yaratması muhtemel.

DBRS Morningstar Kıdemli Başkan Yardımcısı Maria Rivas, beklenen daha fazla faiz oranı artışı ve yavaşlayan ekonominin birleşimi göz önüne alındığında, bankaların önümüzdeki aylarda konut ipoteklerini ve diğer kredi ürünlerini sigortalarken ve fiyatlandırırken muhtemelen temkinli davranacaklarını belirtti.

Rivas, "Özellikle Birleşik Krallık'taki borçlular için, ipoteklerin çoğunluğunun 2 ila 5 yıllık kısa vadeli sabit faiz oranlarına dayandığı Birleşik Krallık piyasasının doğası göz önüne alındığında, zorlukların er ya da geç belirginleşebileceğini düşünüyoruz" dedi.

Berenberg, ortalama ipotek faiz oranlarındaki nihai artışın yüzde ikiye yakın olmasını bekliyor. Pickering, İngiliz bankalarının sermayelerinin iyi olduğu ve ortalama hane halkı finansmanının şimdilik "sağlam" kaldığı göz önüne alındığında, bunun İngiltere için herhangi bir "ciddi finansal istikrar riski" oluşturmaması gerektiğini savundu.

"Ancak, yüksek ipotek oranları yakın vadede konut krizini artıracak - negatif servet etkileri yoluyla tüketime zarar verecek - ve hane halkları daha yüksek faiz yükü ödemeye devam ettikçe toparlanmayı daha da geciktirecek" dedi.