Bir satıcı, bir alıcıya gayrimenkul satmayı kabul ettiğinde taraflar, gayrimenkulü tanımlayan, satın alma fiyatını belirten ve diğer birkaç önemli noktayı (artı sayısız küçük noktayı) kapsayan bir sözleşme imzalar. Taraflar daha sonra işlemi kapatır ve bu kapanışın bir parçası olarak satıcı, gayrimenkulün alıcıya devredilmesi için bir senet imzalar.
Peki ya tapu doğru gayrimenkulü tanımlamıyor ama alıcı bunu fark edemiyor ve yine de kapanıyorsa? Gayrimenkul hukukunun geleneksel ilkelerine göre, sözleşme tapu ile "birleşir", yani sözleşme fiilen ortadan kalkar ve geriye sadece tapu kalır. Eğer tapu yanlış gayrimenkulü aktarmışsa, bu alıcı için çok kötü bir durumdur ve tabii ki alıcı adına tapuyu onaylayan avukat için de.
Bu prensip kulağa oldukça acımasız gelebilir. Ancak yüzyıllardır Amerikan emlak hukukunun bir parçası olmuştur. New York eyaletinin yakın tarihli bir temyiz kararı, New York'un hâlâ bu prensibi izlediğini doğruladı. Bu durumda sözleşme, satıcının, alıcının üzerine ev inşa etmeyi planladığı arsayı devretmesini gerektiriyordu. Parti, tipik bir "ölçüler ve sınırlar yasal tanımı" ile tanımlanıyordu; etkili bir şekilde, partiyi gösteren bir araştırma diyagramının sınırlarının anlatısal bir okumasıydı.
Kapanışta satıcı biraz farklı bir gayrimenkul teslim etti, ancak tapuya eklenen ölçü ve sınırlar tanımı sözleşmedekine oldukça benzer olduğundan fark ortaya çıkmadı. Ancak tapudaki açıklamada, alıcının eve fosseptik sistemi kurabilmesi için gerekli olan ikinci bir kısım atlanıyordu.
Satıcı tapuyu düzeltmeyi reddetti ve alıcının ikinci parti için daha fazla para ödemesini sağlamaya çalıştı. Alıcı sonunda dava açtı. Mahkeme, senetin taraflar arasındaki nihai anlaşmayı teşkil ettiğini, sözleşmenin konu dışı olduğunu belirtti. Mahkeme sözleşmeyi tekrar gözden geçirmeyecek.
Elbette bu kuralın istisnaları da var. Örneğin, tapudaki mülkiyet tanımı bir şekilde belirsizse mahkeme geri dönüp sözleşmeye bakabilir. Sözleşmenin kendisi, sözleşme kapsamındaki belirli yükümlülüklerin kapanıştan sonra da devam edeceğini öngörüyorsa, mahkeme bu hükmü uygulayacaktır. Modern ticari gayrimenkul sözleşmelerinin çoğu, sözleşmenin birçok hükmünün kapanıştan sonra da devam edeceğini belirtir. Bununla birlikte, geçerliliğini koruyan hükümlerin listesi, genellikle satıcının üzerinde anlaşmaya varılan gayrimenkulü devretme yükümlülüğünü içermemektedir.
Önceki paragrafta belirtilen istisnaların hiçbiri New York'ta açılan son davada geçerli olmadığından alıcı davayı kaybetti.
Alıcı veya avukatı kapanışta tapuyu daha dikkatli inceleyerek sorunun önüne geçebilirdi. Ayrıca, aktarılacak mülkü bir platform haritasına başvurarak da belirleyebilirlerdi; bu, mülkün çok daha basit ve daha az hataya açık bir tanımıyla sonuçlanabilirdi.
Başvurulan vaka Pickard ve Campbell, NY Slip Op. 04442 (8 Temmuz 2022, Temyiz Dairesi, Dördüncü Daire).
Kaynak: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/