Hayır, San Francisco Tek Aileyi Ortadan Kaldırmadı

Sanırım Amerikalılar, internetteki bir gönderinin “sahte haber” veya “yanlış bilgi” olduğu iddialarına karşı hissizleşti. Sözcükler, “Bunun doğru olup olmadığına inanmak istemiyorum” demenin başka bir yolu haline geldi. Ancak bazı şeylerin doğru veya yanlış olduğunu kanıtlamak için filozof olmaya gerek yok. San Francisco, "tek aile imarını yeni bitirmedi" Planetizen'de bir manşet iddialar. San Francisco'da az önce olanlar daha karmaşık ve sadece medyaya değil, oradaki Denetim Kurulu'nun, birinin kâr etmesinden endişe ettikleri için konutları daha ucuz hale getirmek için hiçbir şey yapamadığına da ışık tutuyor. Aynı şey, Kaliforniya yasama meclisinin daha fazla konutu teşvik etme çabaları için de geçerlidir.

Birincisi, Planetizen'deki hikaye, San Francisco Chronicle'daki ödeme duvarlı bir yazının özetidir. Özet, 28 Haziran'da mevzuatın geçişini kapsıyor^th bu San Francisco'daki tek aile bölgelerini değiştirir. Yanıltıcı başlığına rağmen, yazı Chronicle hikayesini ve konuyu özetlemek için oldukça iyi bir iş çıkarıyor.

İşte Planetizen yazısının açılış paragrafı:

"'San Francisco, tek aileli imardan kurtulmayı ve bunun yerine her mahallede dört katlı ve her köşe parselde altı üniteli evlere izin vermeyi planlıyor, bu, uzun süredir konut geliştirme savunucuları tarafından aranan bir değişiklik" diyor JD Morris, San için ödeme duvarlı bir makale. Francisco Chronicle.”

Buraya kadar iyi, değil mi? Ama bir yakalama var. Morris, geçen yıl tek aileli bir arsanın ikiye bölünmesine izin vermeyi amaçlayan flummox eyalet yasası olan SB 9'u çıkardığı için mevzuat hakkında şüpheler olduğunu belirtiyor. Bu ayrıntı hikayede yok ve SB 9'a daha sonra gireceğim. Diğer kalkınma yanlısı savunucular, arsa üzerine 4 ev ve köşe arsa üzerine altı ev inşa etmenin çok fazla engeli olduğuna dikkat çekti. Tam olarak hangi engeller? Planetizen özeti böyle demiyor, ancak buna daha sonra geleceğiz.

Son olarak, Planetizen gönderisi San Francisco'nun planlama direktörü Richard Hillis'den alıntı yaparak, yönetmeliğin etkisinin "oldukça küçük" olacağını, ancak "oldukça büyük bir adım" olacağını söyledi. Mevzuatın sponsoru olan Süpervizör Rafael Mandelman, “başlangıçta zaten mütevazı ve kademeli olan bir önlemin daha da fazla sonuçlanmasından dolayı hüsrana uğradığını” ekliyor.

San Francisco tek aile imarına son verdi mi, bitirmedi mi?

Gerçekten ne olduğunu öğrenmek için San Francisco'nun Denetim Kurulu sitesini ve Eyalet Yasama Meclisinin web sitesini incelemem biraz zaman aldı. Ama işte burada. Geçen yıl Denetçi Mandelman ve California Senatosu Çoğunluk Lideri Toni Atkins, tek aileli imar konusunu ele alan yasaları yürürlüğe koydu. Mandelman'ınki, elbette, yalnızca San Francisco'yu etkileyerek, tek aile bölgelerinde daha fazla yoğunluğa izin verecekti. Atkin'in SB 9'unun aslında aynı şeyi yapması amaçlandı, ancak San Francisco da dahil olmak üzere eyaletin her yerindeki şehirlerde.

Atkin'in yasası çıktı (tam metnini okuyabilirsiniz okuyun), ek konut birimleri oluşturmak için tek aileli parsellerin alt bölümlere ayrılması için bir ödenek yaratmak. SB 9'un sonucu California YIMBY tarafından bu şekilde özetlenmiştir. web sitelerinde,

• Eyalet çapındaki çoğu bölgede ev sahiplerinin mülklerini iki parsele ayırmalarına izin verir, böylece mahallelerinde ev sahibi olma fırsatlarını artırır; ve
• Daha önce sadece bir eve izin verilen alanlarda dört katlıları yasallaştırmanın etkisiyle, bu parsellerin her birine iki ev inşa edilmesine izin veriyor.
• SB 9, mevcut kiracıların yer değiştirmesine karşı önemli korumalar içerir.

Bu, daha önce yeni konut sınırlarının dışında kalan bölgelerde yeni konut inşaatında bir patlamaya yol açmamalı mı? Hayır, olmayacak. Nedenini anlamak için başka birinin sunduğu ince baskıyı okumalısınız. yasama organından açıklayıcı.

“Son değişiklikler yerel bir ajansın bir mal sahibinin doluluk şartı koymak bakanlık payı payı alan bir ev sahibinin koşulu olarak. Bu tasarı aynı zamanda küçük alt bölümlerin geliştirilmesini de yasaklamaktadır. bitişik parsellerde bakanlık parsellerinin bölünmesini yasaklar Yatırımcı spekülasyonlarını önlemek için aynı kişi tarafından. Aslında, Kaliforniya'nın topluluklarında daha fazla mahalle ölçeğinde konutlara izin vermek aslında kurumsal yatırımcıların piyasa gücünü kısıtlamaktadır. SB 9 Bir kiracının son üç yılda ikamet ettiği mülkleri hariç tutarak vurguncuların kiracıları tahliye etmesini veya yerinden etmesini önler (benimki vurgula).

Yasanın açık amacı, mevcut tek aile sahiplerinin “diğer çalışan aileler için uygun fiyatlı kiralama fırsatları sağlamalarına” izin verirken, kendileri için bir servet yaratırken “vurguncular”ın duvarlarını kapatmaktır. Bu sahipler bunu “kâr” elde etmeden nasıl yapacaklar? Bu bir gizem. Mevzuat, tek ailelik bir eve ipotek ödeyen çoğu insan için imkansız olacak finansman konusunda sessiz. İlk ipoteklerinin 5 yılını dolduran genç bir aile, parsellerinin alt bölümünü finanse etmeye çalışan, sonraki parsellerde daha fazla konut inşa etmeye çalışan ve ardından 3 kiralık birimin kiralama ve bakımını yönetmeyi hayal edin. Herhangi bir ailenin bunu yapabildiğini hayal edin.

Kabul edelim, SB 9, sol görüşlü yasa koyucuların “tek aile imarına son verdiklerini” söylemelerinin, sırtlarını sıvazlamalarının ve sonra arkanıza yaslanıp hiçbir şey olmamış gibi izlemelerinin bir yoludur. Yatırım olmadan, hiçbir şekilde yeni konut olmaz. Daha önce de belirttiğim gibi, Keebler Elfleri ağaçlardan çıkıp araziye fazladan evler inşa etmek için çekiçle hareket etmeyecekler. Paraya mal olacak, çok para. Ve herhangi bir yeni konut birimi geliştirmek tasarım gereği karmaşık ve zor ve bu, şehirler bölünmeleri “bakanlık” işlevi olarak, yani otomatik olarak vermek zorunda kalsa bile doğru olacaktır.

San Francisco mevzuatı (tam metin okuyun) SB 9'u iyileştiriyor, daha da kötüleştiriyor veya hiçbir etkisi olmuyor mu? Mevzuat tartışması sırasında duyulan şikayet, tasarının yeterince yapmadığı ve çok az yaptığıdır (tartışmanın tamamını izleyebilirsiniz) okuyun). Müfettiş Aaron Peskin, kira kontrolü eklenene kadar faturanın çok az olduğunu düşündü.

“Bu konuda gerçekçi olalım” dedi muhalifler hakkında. “Buna karşı çıkıyorlar çünkü kira kontrolünden nefret ediyorlar.” Peskin, bunu desteklediğini söylemeye devam etti çünkü “topluluklar kira kontrolü nedeniyle ayakta kaldı. Diyeceğimi dedim."

Ancak Peskin'in yorumlarını, “bizi yanlış yöne götürdüğü” için yasaya “hayır” oyu vereceğini ve ek gereksinimler göz önüne alındığında “herhangi bir yeni konut üretimine çok az yol açacağını” söyleyen Denetçi Matt Dorsey'in yorumları izledi. ” Ayrıca, tek aile artık teknik olarak kayıtlarda olmadığı için San Francisco'nun artık SB 9 kapsamında olmadığına dair endişelerini de dile getirdi, her ne kadar bu yasa, belirttiğim gibi, herhangi bir konut yaratmayacak olsa da.

Başlığa ve “San Francisco tek aileli imar uygulamasını sonlandırdı mı?” sorusuna geri dönelim. En teknik anlamda, evet, var. Ancak Süpervizör Dorsey'in belirttiği gibi, değişikliğin tüm gereklilikleri pratikte, tıpkı SB 9 gibi, hiçbir şeyin değişmeyeceği anlamına geliyor. Bunu anlamak ve size burada açıklamak saatlerce araştırmamı aldı. Buraya kadar okuduysanız tebrikler. Pek çok kişinin Planetizen gönderisini Facebook'ta mutlu bir yüz emojisi ile paylaştığına eminim, diğerleri de SB 9'da yaptıkları gibi ve ülke genelinde buna benzer önlemler alıyor.

Ne yazık ki insanlar bana "San Francisco'da ne yaptıklarını duydun mu?" diyecek. coşkuyla. "İstediğin bu değil mi?" Hayır, değil. Sol görüşlü yasa koyucuların ve şehir liderlerinin önemli bir şey yaptıklarını iddia ederek sırtlarını sıvazlamalarını izlemek çok yorucu. Ancak daha da kötüsü, insanları arz eksikliği sorununu çözmek için gerçekten bir şeyler yapıldığına ikna ediyor. Artan fiyatlar sorunu devam ettiğinde, kira kontrolünün savunucuları, kar amacı gütmeyen veya devlet konutlarının pahalı inşası için daha fazla para, “piyasa çalışmıyor; SB 9 ve Mandelman'ın mevzuatı yoksul insanlara yardım etmek için hiçbir şey yapmadı.”

Bu yarıdan daha az önlemlerle ilgili çileden çıkaran şey, başarısız olmalarının nedeninin özellikle pazar odaklı çözümler olmaması, bunun yerine yatırım olmadan elde edilmesi imkansız ve getiri sağlayabilecek bir sonucu programlama çabaları, evet , kâr. Demokratlar ve sosyalistler, mülk sahiplerinin, maliyetleri karşılamak için yakalanabilecek herhangi bir değer yaratmadan yoğunluktaki kademeli artışları bir şekilde finanse etmelerini istiyorlar. Bu kesinlikle imkansız. Geliştiricileri ve profesyonelleri ortadan kaldırarak, bu çabalar daha baştan mahkumdur.

Bu davranış kalıbını devam ettiren şey, bir şeylerin olduğuna dair “sahte haberler”dir. Dikkat çeken tek şey manşetlerdir ve ne olduğunu anlamaya yönelik dayanılmaz iş, insanların kendi başlarına bulmasına bırakılır ve raporlama gerçekten yapıldığında, hiç kimse onu okumak ya da sonuçları anlamak için uğraşmaz. Bu sorunun çözümü açıktır: her düzeydeki yasama organlarının hiçbir şey yapmayan yasaları geçirmeyi bırakması ve medyanın da yaptığını bildirmeyi bırakması gerekir.