Ohio, Kira Kontrolünü Sınırlandırmak İçin Kararlı Bir Şekilde Davranıyor

Columbus, Ohio'daki bir konferansta konuşup buraya yazmayalı 4 yıl oldu. Ohio'nun ülkede mükemmel bir yer olabileceğini Kötü konut politikasına karşı koymak için. Bu görüş ile doğrulandı Meclis Yasası 43'ün geçişi0, yerel şehirleri kira kontrolü dayatmaktan alıkoyan bir önlem, Ohio'yu kira kontrolünün yerel yönetimler tarafından geçmesine izin vermeyen 29 eyaletten biri yapıyor. Geçişi bu kadar önemli kılan şey, Ohio'da yerel düzeyde konut sağlayıcılarına yönelik kira denetimi ve diğer önlemlerin teşvik edildiği bir zamanda yapılmış olmasıdır. Diğer eyaletler yıllar önce önlemler aldı, ancak Ohio'nun cesur hamlesi, yerel yönetimlerin konut ekonomisine yapabileceği en kötü müdahalelerden birini kapatıyor; genel olarak kötü konut politikalarının gidişatını tersine çevirmede ülkenin geri kalanına öncülük edebilecek bir eylem olabilir.

İlk olarak, fiyatlar konut kıt olduğunda bize söyler. Konut arzı talebi karşılayamadığında kiralar yükselir. Bu kadar basit. Bir şehirde yeni işler nedeniyle artan talebe çözüm, konut arzını artırmak olabilir. Daha fazla arz, kıt apartmanlar ve kiralık evler için kiracılarla rekabet eden kiracılardan ziyade, geliştiriciler, inşaatçılar ve kiracılar için konut işletmecileri arasında daha fazla rekabet anlamına gelir.

Bununla birlikte, konutu sınırlayan ve daha fazla konut inşa etmek için teşvikler sunan kural ve düzenlemeleri gevşetme ve ortadan kaldırma politikası cesaret ister. Politikacıların artan kiralar için müteahhitleri ve konut sağlayıcılarını suçlaması çok daha kolay; kiralar arz eksikliğinden değil açgözlülükten yükseliyor. Cevapları, artan arz-talep dengesizliği hakkında hiçbir şey yapmadan fiyatların ne kadar artacağına bir sınır koymaktır. Sonuç, konut üretimi durma noktasına geldiğinde daha da yüksek fiyatlardır. Kira kontrolünün neden daha az paraya sahip insanlara zarar verdiğinin tam bir açıklamasını istiyorsanız, kontrol edin Fırsat Eşitliği Vakfı için yazdığım makale.

Ohio'da, kira kontrol tartışması arttıözellikle büyük şehirlerde. 2018'de, bu şehirler ve Ohio'nun geri kalanı hakkında şunu yazmıştım:

“İşçi yanlısı Demokratlar bu şehirlerde siyasi olarak daha güçlü olma eğilimindeyken, Cumhuriyetçiler kırsal alanlarda hakim; yerel siyaset, sol eğilimli şehir konseyleri ve belediye başkanları tarafından kontrol edilirken, yasama meclisi ezici bir çoğunlukla Cumhuriyetçidir. Farklı demografi ve ekonominin bu karışımı, Ohio'nun Amerika Birleşik Devletleri genelinde özel kiralık konutları sınırlama ve kontrol etme çabası için bir sonraki savaş alanı olabileceği anlamına geliyor. Devlet, gerçeğin büyüyen bir kötü politika sorununu kontrol edebileceği yer olabilir”

Bu yüzden House Bill 430 çok önemli. Tasarı kamu hizmetlerini ele alıyor, ancak yasama sürecinden geçerken tasarıda yapılan değişiklik, kira kontrolüne ilişkin sınırlamaları içeriyordu ve değişikliklerle birlikte tam fatura yasama meclisinin her iki meclisinden de geçti. Tasarı şu anda Vali Mike DeWine'ın imzasını bekliyor.

Tasarı bazı önemli şeyler yapıyor. İlk olarak, kira kontrolünü açıkça "konut binaları için piyasanın altında kiralar talep etmek veya kira artışlarını yasaklamak dahil olmak üzere herhangi bir şekilde konut binaları için kira oranlarını kontrol etmek" ve "kiracılar arasındaki kira oranı değişikliklerini sınırlamak, kira artışlarını sınırlamak, kirayı düzenlemek" olarak tanımlar. Kiracıların gelirine veya servetine dayanan konutların oranları ve diğer kısıtlama veya kira oranlarının sınırlandırılması.

Tasarı ayrıca, kira kontrollerinin diğer bir adı olan “kira istikrarını”, “konut binaları için sabit bir miktarda veya siyasi bir alt bölüm tarafından belirlenen sabit bir programda kira artışlarına izin verilmesi” olarak tanımlamaktadır.

Tanımlar önemlidir, çünkü tasarının ilerleyen bölümlerinde bu iki fiyat kontrolü kategorisi yerel yönetimler için limit dışı hale getirilmiştir. Kira kontrolünün tanımlanma şekli çok önemlidir, çünkü yerel politikacılar kira kontrollerini dayatmakta çıkarları var ama onlara başka bir şey diyorlar. Bu, istismar edilecek hiçbir döngü deliği bırakmaz.

Tasarıda ayrıca önemli olarak, "genel kurul, Ohio eyaletinde yaşanabilir, temiz ve bakımlı kiralık konut binalarına erişim de dahil olmak üzere yeterli bir konut arzının sürdürülmesinin eyalet çapında acil bir öncelik olduğunu tespit ve beyan eder ve beyan eder. Ohio'luların refahı için gerekli. ”

Bu açık gibi görünse de, bunu kodlamak değerlidir çünkü eyalet yasalarına daha fazla konutun konut sorunlarına cevap olduğu fikrini yerleştirir, daha fazla para veya fiyat kontrolü değil. Mevzuat, kira kontrolünün neden kötü bir politika olduğunun tüm nedenlerini listelemeye devam ediyor. Kapsamlı listeye bakmakta fayda var.

“Genel kurul ayrıca kira kontrolü ve kira istikrarı önlemlerinin aşağıdakilerden herhangi birini yapabileceğini tespit ve beyan eder:

(A) Kira ve mülk değerlerini bastırmak ve böylece mevcut konut binalarının bakımını, bakımını ve rehabilitasyonunu ve yeni konut binalarının inşasını caydırmak;

(B) Ev sahiplerini konut binalarını kat mülkiyetine, kooperatiflere ve diğer konut türlerine dönüştürmeye teşvik etmek, böylece bu tür konut binalarını kiralama pazarından çıkarmak;

(C) Eyalet ve yerel yönetimler ve siyasi alt bölümler için daha düşük emlak vergisi gelirleri;

(D) Konut binalarının bozulmasına yol açmak;

(E) Konut binalarının devrini caydırmak ve böylece potansiyel kiracıları bu tür binaları kiralama yeteneğinden yoksun bırakmak ve konut binalarının yanlış tahsisine neden olmak;

(F) Konut binalarının satışını engellemek;

(G) Özellikle artan malzeme maliyetleri ve işgücü kıtlığı dönemlerinde, yeni ve mevcut konut binalarına yatırım yapmaktan caydırmak;

(H) Yeterli konut olmaması nedeniyle, konut sıkıntısı olan bölgelerde iş arayan bireyler ve bu alanlarda işçi arayan işverenler üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olmak;

(I) Konutlar için piyasanın işleyişini bozmak;

(J) Siyasi alt bölümlere önemli idari ve icra giderleri yüklemek;

(K) Konut binalarının sahiplerini geriye dönük olarak mülkiyet haklarından mahrum etmek.

Tasarı, daha sonra, herhangi bir yerel kira kontrolü girişiminin kalbinden bir pay çıkarır.

“Hiçbir siyasi alt bölüm, herhangi bir kararnameyi yürürlüğe koyamaz, kabul edemez, yenileyemez, sürdüremez, uygulayamaz veya varlığını sürdüremez ve hiçbir ilçe, bununla çelişen herhangi bir karar tüzüğü hükmü, yönetmelik, karar, kural veya diğer önlemi kabul edemez veya varlığını sürdüremez. veya herhangi bir şekilde kira kontrolü veya kira istikrarı da dahil olmak üzere, bunlarla sınırlı olmamak üzere, bu bölüm tarafından düzenlenen bir kira sözleşmesinin taraflarının hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bölümdür.”

Tasarı bir Dillon Kuralı açıklaması ile sona eriyor. Dillon Kuralı, bir devletin yerel yönetimlerin yapmasını yasaklayabileceği şeyleri sınırlayabilen yasal emsallere dayanmaktadır. Ulusal Şehirler Birliği olarak tanımlar, “1868'de Iowa'lı Yargıç John F. Dillon tarafından verilen iki mahkeme kararından türetilmiştir. Bir yerel yönetimin yetkisinin, bir alt eyalet hükümetinin yalnızca özel olarak onaylanması durumunda bir faaliyette bulunabileceği şeklinde daha önce kabul edilen, dar yorumunu onaylar. eyalet hükümeti tarafından."

Tasarı, “konut arzının, eyalet genelinde konut binalarında kira kontrolü ve kira istikrar önlemlerine yönelik tek tip bir yaklaşım gerektiren, eyalet çapındaki çıkarların önüne geçen bir mesele olduğunu” açıklığa kavuşturuyor. Tasarının kapanış dilinde, “genel kurulun niyetinin, siyasi alt bölümlerin, kira kontrolünün dayatılması da dahil olmak üzere, bu bölüm tarafından düzenlenen bir kira sözleşmesinin taraflarının hak ve yükümlülüklerini düzenlemekten alıkoymak olduğu açıkça ortaya çıkıyor. ve herhangi bir şekilde kira istikrarı.”

Tasarının dili kapsamlı ve felsefi olarak sağlam, kira kontrolünün neden kötü bir fikir olduğuna, konut ekonomisi üzerindeki etkilerine ve son olarak, kiralık konutun yasal olarak uygulanabilir olduğunu belirten sözleşmelerle yönetildiği fikrini onaylıyor. "Haklar ve sorumluluklar." Kira açgözlülükten değil, piyasa güçlerinin tepkisinden dolayı ve bir konut sakini ve konut sağlayıcısı bir fiyat ve şartlar üzerinde anlaştığında, anlaşma uygulanabilirdir ve yerel yönetimler tarafından siyasi nedenlerle ihlal edilmemelidir.

Ohio liderliğini gösteriyor ve umarım, masadan kira kontrolünün hızlı bir şekilde düzeltilmesiyle, yerel şehirler konut inşa etmeyi kolaylaştırmayı ve bu arada konut ekonomisindeki insanlara yardım etmek için daha yenilikçi yollar keşfetmeyi düşünmeye başlayacaklardır. Umarız Ohio, Zorunlu Kapsayıcı İmar (MIZ) politikası gibi, konut ihtiyacı olan insanlar için maliyetleri ve fiyatları artıran diğer müdahalelerle kira kontrolü ile aynı şeyi yapacaktır. diğer şehirlerde hasar veren.