Geçen hafta postadan bir mektup aldım.
Sizin gibi, bunun hala bir uygulama olarak var olmasına şaşırdım ama umutsuz zamanlar umutsuz önlemler gerektiriyor:
Şimdi evimizin o kadar güzel olduğunu düşünmek istiyorum ama bu Emlakçıdan bir mektup alan tek kişinin biz olduğumuzu düşünmüyorum. Eminim birden fazla mahallede aynı şeyi alan birçok ev vardır.
Eşime bu mektubu gösterdim ve mevcut değer üzerinden %20 prim isteyelim diye şaka yaptım. Bu büyük bir yuvarlak sayı ama aslında işe yaramaz.
Neden?
Bir yerde yaşamak zorundayız!
Çok daha yüksek bir satış fiyatı elde edebilseydik bile, bunun bize pek faydası olmazdı.
Halihazırda kilitlenmiş %3'lük bir ipotek oranımız var. Evde yeterli miktarda öz sermayemiz var. Ve umutsuz Emlakçımızın mektubunda ima ettiği gibi, şu anda satın almak için başka bir ev bulmak neredeyse imkansız olurdu.
Yükselen ev fiyatları, mevcut ev sahipleri tarafından kilitlenen düşük ipotek oranları ve düşük arz kombinasyonu, evinizi satmayı ve şu anda başka bir ev aramayı çekici kılmaz.
Mike Simonsen Altos Research'ten şu anda konut arzı durumunun ne kadar korkunç olduğunu gösteren bir tablo var:
Bu, şu anda tüm ülkede satılık 271,913 ev demek!
Rekor yüksek talebin ve rekor düşük arzın olduğu bir konut piyasasındayız. Fiyatların neden bir yıl öncesine göre %20 daha yüksek olduğunu bilmek istiyorsanız, bu en basit açıklamadır.
Ama burada daha fazlası oluyor.
Simonsen kısa süre önce Tracy Alloway ve Joe Weisenthal ile birlikte Odd Lots podcast'indeydi ve burada kaç ev sahibinin emlak yatırımlarını ikiye katladığını açıkladı:
Dublaj gibi. Ev sahibi bir sonraki evi satın almaya gider, yukarı veya aşağı hareket eder. Ve ipotekler çok ucuz olduğu için, ilkini kiralık birim olarak tutmak için gerçekten iyi bir zaman. Ve böylece her yıl bir sonrakini almaya gidiyorum ve ilkini saklıyorum. Ve bu büyük bir fenomen. Ve aniden bir emlak yatırımcısı oldum. Ve aynı zamanda, kurumsal para ucuzdu. Büyük özel sermaye fonlarının ev satın aldığına dair pek çok haber var, ama aslında bunu en çok kullananlar bireyler. Dolayısıyla son on yılda 8 milyon evi yeniden satış döngüsünden çıkardık ve onları havuzun yatırım kiralama kısmına taşıdık. Ve bu, bilirsiniz, tüm müstakil evlerin %9'u.
Herkesin BlackRock'un bu ülkedeki tüm evleri satın almasından şikayet etmek istediğini biliyorum, ancak kiralık konut birimlerinin %90'ı Birleşik Devletler'deki bireylere ait.
Ve bu sayı, konut sermayesinin bolluğu, tüketici bilançolarının gücü ve geçerli düşük ipotek oranları nedeniyle artıyor.
Düşük ipotek oranları, aylık ödemeleri hiç olmadığı kadar ekonomik hale getirdi:
Konut sermayesi yükselen konut fiyatlarından fırladı:
Artı, bugünlerde ev satın alanların kredi değerliliğine bakın:
Bugün ev satın alan kişilerin mükemmel kredi notları var. Alıcıların çoğunluğunun düşük kredi notu olan kişilerden geldiği erken-orta dönemlerin subprime patlamasında durum böyle değildi.
Beş yıl veya daha uzun süredir evinizin sahibi olduğunuzu hayal edin. Şimdiye kadar kesinlikle en az iki ila üç kez yeniden finanse ettiniz ve muhtemelen %3 veya daha az bir borçlanma oranına sahipsiniz. Ayrıca, anapara ödemeleri ve artan fiyatların bir kombinasyonu yoluyla güzel bir öz sermaye üzerinde oturuyorsunuz.
Konut fiyatlarının yakın zamanda artmayı bırakacağı kesin gibi görünmüyor ve kiralar da artıyor, bu nedenle insanların yeni bir şey satın aldıktan sonra bile orijinal mülklerini elinde tutmayı seçmeleri mantıklı. İpoteği, sigortayı ve vergileri karşılayacak kadar kira talep edebilirler ve yine de yavaş yavaş ucuz bir ipotek ödeyerek ve evlerinin değerinin arttığını görerek öne çıkabilirler.
Tahmin etmem gerekirse, “normal” bir konut piyasasına yaklaşan bir şey görmemiz yıllar alacak. Hanehalkı oluşum yıllarına ulaşan Y kuşağının talebini karşılamak için son konut çöküşünün ardından yeterince ev inşa etmedik.
Sonunda işler düzeliyor, ancak telafi etmemiz gereken yıllar ve yıllar var. Ve tedarik zinciri sorunları, hükümet düzenlemeleri ve COVID'in ev inşa etmeyi daha hızlı hale getirmesi gibi değil.
Bu arada, ipotek oranları yeterince yükselirse, yükselen oranlar işleri biraz yavaşlatabilir. Yükselen konut fiyatları ve daha yüksek borçlanma oranları, en azından insanların eski evlerine tutunup onları kiralamasını cazip olmaktan çıkaracaktır.
Bununla birlikte, yükselen oranlar muhtemelen konut arzını da sınırlayacaktır çünkü pek çok insan düşük oranlara kilitlenmiş durumda. Neden daha yüksek borçlanma maliyetiyle daha yüksek bir fiyata ev almak için satalım?
Açıkçası, insanlar yine de yeni işler veya aile ya da manzara değişikliği veya insanların satmaya karar verdiği diğer nedenlerden herhangi biri için taşınacak.
Ancak konut piyasasında arz ve talep arasında bir çeşit denge görmemiz muhtemelen uzun zaman alacak.
Ayrıca Ben Carlson'dan: Bir ev için nakit ödeme yapabilmek için hisselerimi satmalı mıyım?
Ben Carlson, bunun ilk yayınlandığı yatırım blogu “A Wealth of Common Sense”in yazarıdır. İzin alınarak yeniden basılmıştır. Onu Twitter'da takip edin @awealthocs.
Görüş: Bu 2 rakam, konut piyasasının neden uzun süre normale dönmediğini özetliyor
Geçen hafta postadan bir mektup aldım.
Sizin gibi, bunun hala bir uygulama olarak var olmasına şaşırdım ama umutsuz zamanlar umutsuz önlemler gerektiriyor:
Nezaket Ben Carlson
Şimdi evimizin o kadar güzel olduğunu düşünmek istiyorum ama bu Emlakçıdan bir mektup alan tek kişinin biz olduğumuzu düşünmüyorum. Eminim birden fazla mahallede aynı şeyi alan birçok ev vardır.
Eşime bu mektubu gösterdim ve mevcut değer üzerinden %20 prim isteyelim diye şaka yaptım. Bu büyük bir yuvarlak sayı ama aslında işe yaramaz.
Neden?
Bir yerde yaşamak zorundayız!
Çok daha yüksek bir satış fiyatı elde edebilseydik bile, bunun bize pek faydası olmazdı.
Halihazırda kilitlenmiş %3'lük bir ipotek oranımız var. Evde yeterli miktarda öz sermayemiz var. Ve umutsuz Emlakçımızın mektubunda ima ettiği gibi, şu anda satın almak için başka bir ev bulmak neredeyse imkansız olurdu.
Yükselen ev fiyatları, mevcut ev sahipleri tarafından kilitlenen düşük ipotek oranları ve düşük arz kombinasyonu, evinizi satmayı ve şu anda başka bir ev aramayı çekici kılmaz.
Mike Simonsen Altos Research'ten şu anda konut arzı durumunun ne kadar korkunç olduğunu gösteren bir tablo var:
Altos Araştırma
Bu, şu anda tüm ülkede satılık 271,913 ev demek!
Rekor yüksek talebin ve rekor düşük arzın olduğu bir konut piyasasındayız. Fiyatların neden bir yıl öncesine göre %20 daha yüksek olduğunu bilmek istiyorsanız, bu en basit açıklamadır.
Ama burada daha fazlası oluyor.
Simonsen kısa süre önce Tracy Alloway ve Joe Weisenthal ile birlikte Odd Lots podcast'indeydi ve burada kaç ev sahibinin emlak yatırımlarını ikiye katladığını açıkladı:
Dublaj gibi. Ev sahibi bir sonraki evi satın almaya gider, yukarı veya aşağı hareket eder. Ve ipotekler çok ucuz olduğu için, ilkini kiralık birim olarak tutmak için gerçekten iyi bir zaman. Ve böylece her yıl bir sonrakini almaya gidiyorum ve ilkini saklıyorum. Ve bu büyük bir fenomen. Ve aniden bir emlak yatırımcısı oldum. Ve aynı zamanda, kurumsal para ucuzdu. Büyük özel sermaye fonlarının ev satın aldığına dair pek çok haber var, ama aslında bunu en çok kullananlar bireyler. Dolayısıyla son on yılda 8 milyon evi yeniden satış döngüsünden çıkardık ve onları havuzun yatırım kiralama kısmına taşıdık. Ve bu, bilirsiniz, tüm müstakil evlerin %9'u.
Herkesin BlackRock'un bu ülkedeki tüm evleri satın almasından şikayet etmek istediğini biliyorum, ancak kiralık konut birimlerinin %90'ı Birleşik Devletler'deki bireylere ait.
Ve bu sayı, konut sermayesinin bolluğu, tüketici bilançolarının gücü ve geçerli düşük ipotek oranları nedeniyle artıyor.
Düşük ipotek oranları, aylık ödemeleri hiç olmadığı kadar ekonomik hale getirdi:
Konut sermayesi yükselen konut fiyatlarından fırladı:
Artı, bugünlerde ev satın alanların kredi değerliliğine bakın:
Bugün ev satın alan kişilerin mükemmel kredi notları var. Alıcıların çoğunluğunun düşük kredi notu olan kişilerden geldiği erken-orta dönemlerin subprime patlamasında durum böyle değildi.
Beş yıl veya daha uzun süredir evinizin sahibi olduğunuzu hayal edin. Şimdiye kadar kesinlikle en az iki ila üç kez yeniden finanse ettiniz ve muhtemelen %3 veya daha az bir borçlanma oranına sahipsiniz. Ayrıca, anapara ödemeleri ve artan fiyatların bir kombinasyonu yoluyla güzel bir öz sermaye üzerinde oturuyorsunuz.
Konut fiyatlarının yakın zamanda artmayı bırakacağı kesin gibi görünmüyor ve kiralar da artıyor, bu nedenle insanların yeni bir şey satın aldıktan sonra bile orijinal mülklerini elinde tutmayı seçmeleri mantıklı. İpoteği, sigortayı ve vergileri karşılayacak kadar kira talep edebilirler ve yine de yavaş yavaş ucuz bir ipotek ödeyerek ve evlerinin değerinin arttığını görerek öne çıkabilirler.
Tahmin etmem gerekirse, “normal” bir konut piyasasına yaklaşan bir şey görmemiz yıllar alacak. Hanehalkı oluşum yıllarına ulaşan Y kuşağının talebini karşılamak için son konut çöküşünün ardından yeterince ev inşa etmedik.
Sonunda işler düzeliyor, ancak telafi etmemiz gereken yıllar ve yıllar var. Ve tedarik zinciri sorunları, hükümet düzenlemeleri ve COVID'in ev inşa etmeyi daha hızlı hale getirmesi gibi değil.
Bu arada, ipotek oranları yeterince yükselirse, yükselen oranlar işleri biraz yavaşlatabilir. Yükselen konut fiyatları ve daha yüksek borçlanma oranları, en azından insanların eski evlerine tutunup onları kiralamasını cazip olmaktan çıkaracaktır.
Bununla birlikte, yükselen oranlar muhtemelen konut arzını da sınırlayacaktır çünkü pek çok insan düşük oranlara kilitlenmiş durumda. Neden daha yüksek borçlanma maliyetiyle daha yüksek bir fiyata ev almak için satalım?
Açıkçası, insanlar yine de yeni işler veya aile ya da manzara değişikliği veya insanların satmaya karar verdiği diğer nedenlerden herhangi biri için taşınacak.
Ancak konut piyasasında arz ve talep arasında bir çeşit denge görmemiz muhtemelen uzun zaman alacak.
Ayrıca Ben Carlson'dan: Bir ev için nakit ödeme yapabilmek için hisselerimi satmalı mıyım?
Ben Carlson, bunun ilk yayınlandığı yatırım blogu “A Wealth of Common Sense”in yazarıdır. İzin alınarak yeniden basılmıştır. Onu Twitter'da takip edin @awealthocs.
Kaynak: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-housing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338?siteid=yhoof2&yptr=yahoo