Sorun Mülkiyet Değil, Konut Kıtlığı

Geçen ay, Cincinnati Üniversitesi Planlama Okulu'ndaki Konut Sistemleri kursu öğrencilerinin Cincinnati'de “kurumsal yatırımcıların şehrimizi nasıl etkilediğini; Şu anda bu sorunu çözmek için neler yapılıyor ve daha ne yapmamız gerekiyor? ” Cincinnati Limanı'nın kurumsal yatırımcıları engelleme çabaları hakkında daha önce bir gönderi paylaşmıştım. şehirde müstakil konut satın almak. Toplantıda yanıtlanması zor olan soru, "kurumsal yatırımcı"nın tam olarak ne olduğu ve mülkiyetin daha yüksek kiralar, tahliye veya harap olma gibi kötü konut sonuçlarıyla nedensel olarak ilişkili olup olmadığıydı. Kimin konut sahibi olduğu konusunda endişelenmek, asıl sorundan, artan talep karşısında arz eksikliğinden başka bir dikkat dağıtıcı gibi görünüyor.

Öğrenciler adı verilen bir ders alıyorlar. Konut Sistemleri, Profesör Hayden Shelby tarafından öğretildi. Kurs, "konut sorunlarının ve konut piyasalarının doğasına" ve "konut piyasası başarısızlıklarının ele alınmasına" bir göz atmayı içerir. Mülkiyet kalıplarına ve bunların konut piyasasındaki sonuçlarla nasıl ilişkili olduğuna bakmak kesinlikle sınıf içi bir alıştırmaya değer, ancak politika müdahaleleri mülkün kime ait olduğuna odaklanmalı mı? Sahiplik ile kötü sonuçlar arasında açık, tutarlı ve nedensel bir ilişki olup olmayacağına bağlıdır. Şimdiye kadar bağlantı kuran herhangi bir veri bulamadım.

Aslında, bir süredir, büyük vızıltı Amerika Birleşik Devletleri'nde yabancıların konut satın almasıyla ilgiliydi. Korkutucu anlatı, Çinli yatırımcıların Amerikan konut piyasasına nakit "park ettikleri", çok sayıda apartman satın aldıkları, boşalttıkları ve sonra onları satmak için bekledikleriydi. Yaklaşık 5 yıl önce vardı yabancı yatırımcıların konut alımını vergilendirme önerisi bunu durdurmak için.

Ancak, yarım yamalak yatırımcıların apartmanları satın alıp boşaltması sorunu gerçek değildi. Elbette ABD dışındaki yatırımcılarla bazı işlemler oldu ama onlar para kaybetmeye değil kazanmaya çalışıyorlardı. Bu yatırımcılar binaları satın aldıklarında, tıpkı herhangi bir mal sahibi gibi işlettiler, boşaltmadılar; tuhaf argüman, onları boş bırakırsak fiyatların ve dolayısıyla yatırımın değerinin artacağıydı. Ortalama kiralarda %1'lik bir artış yaratmak için satın alıp kaldırmaları gerekmesi dışında Seattle pazarından 1,400 adet, basitçe olmayan bir şey.

Bugünün endişesi, yatırımcıların – ve değiştiriciler artık “yabancı” değil, “büyük” veya “şehir dışı” veya “büyük” veya “kurumsal” veya yukarıdakilerin hepsinin – zorunlu olarak kötü aktörler olmalarıdır. Avukatlar, artan kiraların, tahliyelerin ve haraplığın sonuçlarını kanıt olarak gösteriyor. Ancak tüm bunlar, sahibinin bir mil uzakta mı yoksa 1,000 mil uzakta mı yaşadığına bakılmaksızın yine de oluyor. Ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) veya emeklilik fonlarının getiri sağlayacağını düşünüyorlarsa konut almalarında yanlış veya uğursuz bir şey yok. Bu tür işlemlerin, binaların yıkılmasına izin vererek, kiracıları taciz ederek ve onları tahliye ederek daha karlı olacağı fikri, sadece anlamsız değil, aynı zamanda herhangi bir nicel kanıtla desteklenmiyor.

Kötü barınma sağlayıcıları var – ve kötü otobüs şoförleri, polis, öğretmenler ve hatta belki de politikacılar var – ama kimse bu aktörlerin başarısızlıklarını nerede yaşadıkları veya nerede okula gittikleri gibi bir şeye bağlamaya çalışmıyor. Bu tür aktörlerden herhangi biri yanlış bir şey yaparsa, mantıklı olan onları kuralları çiğnedikleri veya toplumu tehlikeye attıkları için cezalandırmaktır. Bu tür yaptırımlar, mülkleri felakete yol açacak şekilde kötü yöneten insanlar için zaten var ve tahliye sürecine konut sağlayıcının kendisi değil, bir hakim başkanlık ediyor. Ve eğer sorun artan kiralar ise, bunu dengelemenin en iyi yolu rekabetçi bir konut piyasası yaratmaktır, böylece fiyattan memnun olmayan insanlar yakınlarda kolayca bir ikame bulabilirler.

Toplantıda odanın altında yatan öfke duygusu açıktı; bazı "kimliği olmayan şirketler" fakir insanlar pahasına para kazanıyor, çok para kazanıyor. Açıkçası, mantık şu şekildedir, bu şirketlerin Cincinnati'de mülk sahibi olmaları durdurulmalıdır. Bir katılımcı, belirli bir sayıdan fazla evin herhangi bir yatırımcıya ait olmasına izin verilmemesini önerdi.

İşin garibi, Cincinnati Limanı da aynı fikirde. Yakın zamanda yayınlanan başka bir hikaye, Limanın kamu doları veya tahvil satışlarından elde edilen gelirlerle mümkün olduğu kadar çok konut satın alma çabalarını vurgulamaktadır. Buradaki fikir, “sezgisel” yatırımcılar için hiçbir şey kalmamasıdır. Liman bir kurum mudur? Ve birisi kira ödemeyi bıraktığında veya kira şartlarını ihlal ettiğinde ne olur? Liman onları tahliye edecek mi? Kâr amacı gütmeyen kuruluşlar ve konut yetkilileri, ayrıca kurumlar, birçok kiracıyı ödememe ve kira ihlalleri nedeniyle tahliye eder. Liman da olacak. Liman, "parasını evleri kiralamaktan ve sonunda evleri satmaktan geri kazanmayı planlıyor. Ama bütün mesele, kiraları uygun ve satış fiyatlarını insanların ödeyebileceği kadar düşük tutmak.”

Hımmm. Bunu nasıl yapacaklar? Hikayeden elde edilen göstergeler, Limanın evleri iyileştirmek için harcayacağını tahmin ettiği 10,000 doların yeterli olmadığı yönünde. Liman, büyük ya da küçük tüm diğer sahipler gibi, birinin onarım için para ödemesi gerektiğini fark etmeye başlıyor. Son kullanıcı, kiracı veya alıcı ise fiyat yükselecektir. Bu basit bir matematik. Gerçek şu ki, herhangi bir alıcı, ister bir GYO isterse ilk kez bir kiralık mülk satın alan bir yatırımcı olsun, iyileştirmeler için ödeme yapmanın tek yolu kiradır. Konutla ilgili bir sorun varsa, bununla baş etmenin en iyi yolu, iyileştirmeleri zorunlu kılmak değil, teşvik etmektir. Bir yetki gelirse, faturayı kiracılar alacak ve birimler artık uygun fiyatlı olmayacak.

İndirgemeci olabilir, ancak herhangi bir konut sorununu çözmenin her zaman bir yolu vardır: Piyasanın çok sayıda konut üretmesine izin verin, öyle ki üreticiler ve sağlayıcılar, insanların ürünlerini kiralaması veya satın alması için birbirleriyle rekabet etmek zorunda kalsın. Bundan daha azı, oyun alanını tüketiciden uzaklaştıracak, onları birbirleriyle rekabet etmeye ve ideal olmayan fiyat ve koşulları kabul etmeye zorlayacaktır. Ve işte tüm bu tartışmadaki kilit nokta: Mülkiyet ile konut sonuçları arasında ölçülebilir ve güçlü bir nedensel bağlantı olsa bile, bunun için en iyi çözüm yine de daha fazla konut olacaktır. Çoğu konut sorunu için çözücü, insanların uygun fiyatlı bir alternatif seçme özgürlüğüne sahip olmaları için yeterli arz yaratmaktır.

Profesör Shelby toplantıda sorularıma karşı sabırlıydı ve ayrıca ona yatırımcı mülkiyeti ve sınıf hakkında gönderdiğim bazı soruları yanıtlama nezaketini gösterdi. İşte sorularım ve cevaplarının tamamı.

"Yatırımcı" ile neyin kastedildiğine dair net bir tanım üzerinde anlaşmak ne kadar önemlidir? Örneğin, Liman, tahvil satışlarından elde edilen yatırımcı parasını, diğer yatırımcıların ev satın almasını engellemek için ev satın almak için kullanıyor; bu gerçekten "iyi" ve "kötü" yatırımcılarla ilgili mi? Bu nasıl ölçülür?

Farklı yatırımcı türleri arasında ayrım yapmanın gerçekten önemli olduğunu düşünüyorum. Bu projede, diğerlerinin bu fenomeni tanımlamak için kullandığı 'kurumsal yatırımcılar' terimine güvendik. Ama bunun kusurlu bir terim olduğunun farkındayım. Bu alanda gerçekte ne tür bir aktörün sorunlu olduğunu açıklamak için daha iyi bir terim bulmaya çalıştık. Endişelendiğimiz varlık türleri, (1) kiraları mülkleri maddi olarak iyileştirmeden kiracılar için yönetilemeyecek seviyelere yükselterek, (2) diğer çoğundan daha yüksek oranlarda tahliye ederek vatandaşlarımız ve topluluklarımız üzerinde olumsuz etkileri olan kuruluşlardır. pazardaki ev sahipleri ve (3) kiracıların kötü koşullarda yaşamak zorunda kalacağı ve komşuların mülk değerleri üzerinde zincirleme etkiler yaşayabileceği şekilde mülkleri yeterince korumamak. Muhtemelen bu tür yatırımcılar için daha iyi bir terime ihtiyacımız var. Belki sadece “kötü aktör yatırımcılar” yeterli olacaktır. Ancak bu topluluk sohbetine ev sahipliği yapmak istememizin nedeni, Cincinnati'de şehrimizdeki birçok kişi ve kuruluşun, son birkaç yılda sahneye çıkan ve üretim yapıyor gibi görünen çoğu GYO olmak üzere birkaç büyük varlığımız olduğunu fark etmesidir. tipik ev sahibinden çok daha yüksek oranlarda sakinler için bu maddi sorunlar.

"Kötü" yatırımcılarla ilişkilendirilebilecek olumsuz sonuçlar nelerdir? Bu sonuçlar nedensel olarak yatırımcının uzaklığı ve büyüklüğü ile bağlantılı mı? Açıkçası, "iyi" konutları olan büyük uzak yatırımcılar ve "kötü" konutları olan küçük yerel yatırımcılar olacak.

Boyutun yukarıda listelediğim bu kötü sonuçlardan kaynaklandığını (hatta her zaman bunlarla ilişkili olduğunu) bilmiyorum. Küçük ölçekli yatırımcıların ve ev sahiplerinin bu sorunları üretmesi ve büyük ölçekli yatırımcıların kaliteli ve uygun fiyatlı konut üretmesi kesinlikle mümkündür (ve makuldür). Ancak, oradayken vardır bu sorunları üreten büyük yatırım kuruluşları - ve Cincinnati'de birkaç şirketimiz var - bu şirketler büyüklükleri ve etkileri nedeniyle çok fazla sorun yaratabilirler. Ayrıca, birden fazla LLC altında faaliyet gösterdikleri ve genellikle sorunlar ortaya çıktığında kiracılar ve topluluk savunucuları tarafından kolayca ulaşılabilecek yerel bir temsilcileri olmadığı için bu büyük kuruluşların hesabını tutmanın genellikle zor olduğu bir sorun vardır. Temel mesele budur.

Sahipliği düzenlemeye çalışmak yerine, mevcut kodu kullanarak ve farklı davranışları teşvik edecek programlar geliştirerek kötü sonuçları ele almak mantıklı olur mu? Örneğin, bir konut birimi harap hale geldiyse, Belediye, onarımları daha uygun bir fiyata sağlayabilecek ve masrafların sakinlere yansıtılmasını önleyebilecek bir fondan hibe için düşük faizli bir kredi sunabilir.

Bence bununla mücadele etmenin bir yolu mevcut düzenlemeleri uygulamak ve kesinlikle City'de konuştuğum insanlar tam da bunu yapmaya çalışıyor. Ve ev sahiplerinin mülklerini korumalarına yardımcı olmak için hibeler ve düşük faizli krediler sunmak kesinlikle mantıklıdır. Özellikle küçük ölçekli ev sahiplerinin genellikle çok dar marjlarla çalıştıkları ve özellikle malzeme ve işçilik çok pahalı hale geldiğinde mülklerini korumakta gerçekten zorluk yaşadıkları kesinlikle bir durumdur. Ancak burada odaklandığımız konu, birkaç mülkü yükseltmek için küçük bir krediye ihtiyaç duyan anne ve baba ev sahipleri değil. Mahallelere gelen, kiraları artıran, mülklere maddi olarak herhangi bir şey koymak anlamında gerçekten “yatırım yapmayan” ve bu kiralardan değer çıkaran büyük varlıklardan bahsediyoruz. Tek aile kiralamalarında ortaya çıktığını gördüğümüz iş modeli hakkında aklımızda tutmamız gereken temel konu budur. Geçmişteki çoğu gayrimenkul yatırımı, zaman içinde mülkün kendisine değer tahakkuk ettirerek gelir elde etmeye çalıştı. Yani mülkü korumak için bir teşvik var. Ama bu şirketlerin yaptığı bu değil. Mülkleri korumayarak kiraları artırarak ve maliyetleri düşürerek kısa vadeli kazançlar elde ediyorlar. Bence bu, çoğu ev sahibinden temelde farklı bir iş modeli ve bu konu hakkında konuşurken bunu aklımızda tutmamız gerekiyor. Ayrıca biz. Uygun politika tepkilerini değerlendirirken bunu aklımızda tutmamız gerekir. Halihazırda kaliteli birimleri sürdürmek için mücadele eden küçük ölçekli ev sahiplerine zarar veren düzenlemeler oluşturmak istemiyoruz.

Bu projenin daha iyi konut sonuçları açısından neler getireceğini umduğunuz hakkında başka düşünceleriniz veya yorumlarınız var mı? Düzenleme içeriyorsa, yeni kurallar Cincinnati'de konut inşa etmek için özel geliştiricilerin yatırımını azaltabilecek caydırıcı unsurlar yaratmaktan nasıl kaçınabilir?

Savunuculuk perspektifinden, bunun insanları daha iyi yaşam koşullarına ve şehrimizde kiracılar için daha fazla kullanım hakkı güvencesine yol açabilecek çözümler hakkında düşünmek üzere bir araya getirmesini istiyorum. Zorlamaya çalıştığım önceden belirlenmiş bir dizi politika girişimim yok, bunun yerine topluluktaki insanları dinliyorum, onlarla bağlantı kurmaya çalışıyorum ve yararlı olabilecek araştırmaları yönlendirmenin yollarını bulmaya çalışıyorum. . Bununla bağlantılı olarak, entelektüel ve pedagojik bir bakış açısıyla, bu projenin, sorunun ne olduğunu ve savunuculuğumuzun nereye yönelmesi gerektiğini netleştirmemize yardımcı olan konuşmayı teşvik etmek gibi, umduğu şeylerin çoğunu zaten yaptığını düşünüyorum.