Daha Fazla Konut İzin Verilmesi Konut Fiyatını Olumlu Etkiler

Geçen hafta, bir konut birimi üretmek için gereken süre hakkında şehirlerden veri almaya çalışırken duyduğum çileden bahsetmiştim. İzin, nüfus ve fiyat arasında bağlantı kurmaya yardımcı olabilecek halka açık herhangi bir veri yok mu? Evet ve hayır. Sevgiyle Fred olarak bilinen Saint Louis Federal Rezerv Bankası'ndan gelen veriler ilginç ama çok ayrıntılı değil. Ancak, 2010-2020 yılları arasındaki Nashville'e ve konut izinleri, nüfus ve fiyat hakkında bize neler söyleyebileceğine bir göz atalım. Zumper'ın çevrimiçi bir kira takip aracının yardımıyla, konut izinlerine giren insan sayısı düştüğünde, konut fiyatlarındaki artış oranı da düşüyor gibi görünüyor. İşte veriler.

2010'dan 2020'ye kadar baktığımız dönem boyunca Nashville'in nüfus artışıyla başlayalım. Bu dönemde, Fred'e göre Nashville yaklaşık 300,000 kişi ekledi, bu da neredeyse %20'lik bir nüfus artışı.

Konu şehirler olduğunda hemen farkedeceğiniz bir şey, verilerin çıldırtıcı bir özelliğidir: Nashville'i gerçekten göremiyoruz, sadece daha geniş bir alanı görüyoruz. Bu, konut verilerinin kafa karıştırıcı bir özelliğidir. Amerika Birleşik Devletleri Nüfus Sayımı genellikle şehirleri bir araya toplayacak ve onlara metropoliten istatistik alanı veya MSA diyecektir. Önemli değil, değil mi? Ancak konutla ilgili anlaşmazlıklar genellikle şehirlerin katı sınırları içinde gerçekleşir ve veriler bundan daha yaygın olduğunda, şehirler ve çevreleri hakkında söyleyebileceğiniz şeyleri karıştırır. Fred'in MSA verileriyle gideceğiz.

Sırada, izin vermeye bakalım. Fred, bu verileri Sayım numaralarını kullanarak izler. Yıllık verilen izin sayısını alıp nüfusla karşılaştırdığımızda ilginç bir oran var.

Bununla ilgili her türlü sorun var. Birincisi ve en barizi, bir izin, gerçek bir yaşanabilir konut birimine eşit değildir. Bu yüzden izin verme zamanı hakkında daha nüanslı verilerin peşindeyim. Umudum, izin verilmesi ile bir birimin fiili olarak yaşanabilir hale gelmesi arasında geçen süreyi görebilmemizdir. Yine de, yeni birimlerin yeni insanlara oranı dikkate değer. Örneğin 33,579 yılında Nashville'e gelen 2014 kişinin yaşayacak bir yere ihtiyacı vardı. Boşluk oranları gibi faktörler vardır - buna genellikle "emilim" denir - ve dikkate alınması gereken diğer faktörler. Ancak yeni insanlar ve izin sayısı arasındaki ilişki önemlidir. Kıt konut birimleri arayan insanlar arasında daha az rekabet anlamına gelir.

Şimdi fiyata bakalım. Fred kiraları takip etmez, ancak “Tüm İşlemler Ev Fiyatı”nı takip eder. İşte Zumper'in son beş yıllık kira takibi ile birlikte konut fiyatlarındaki on yıllık değişim.

Burada bariz olan, izin, nüfus ve fiyattaki eğilimi karşılaştırdığımızda bir ilişki olduğudur.

İzin verme, on yıllık dönemde Nashville'deki nüfus artışını yakalıyor gibi görünüyor ve kira ve konut fiyatları için sahip olduğumuz beş yıla baktığımızda, üretimdeki belirgin artışla birlikte bunlar yumuşamaya başlıyor. Yeni insanların konut birimlerine oranı izin verdikçe, fiyatlardaki artış oranı da düşüyor.

Ama hala sorularım, hatta şüphelerim var. Fred verileri, fiyat elde etmek için "satış fiyatları ve değerleme verileri kullanılarak tahmin edilen" değerlere bakar. Bu tam olarak ne anlama geliyor? Farklı kaynaklardan alınan kira verileri önemli ölçüde değişebilir ve yerel fiyat tahminleri de değişebilir. Verilere izin vermeyle ilgili büyük bir sorun, izin verilen birimlerin gerçekten ne zaman hizmete gireceğini bize söylememesidir. Ayrıca, yerel veriler izin almak için gereken süre hakkında çok şey ortaya çıkaracaktır.

Halka açık verilere bu ilk bakış, daha fazla arzın daha düşük fiyatlar anlamına geldiğine dair uzun süredir devam eden argümanımı doğruluyor gibi görünüyor. Hala bunun doğru olduğunu düşünüyorum. Ancak, korelasyonu nedensellikle karıştırmaktan mutlu olan soldaki meslektaşlarımın aksine, yapamam. Gerçek izinler, fiyatlar ve konutların hizmete girdiği tarihlerle ilgili daha fazla yerel veri, durumu daha da güçlü hale getirecektir. Ama bu iyi bir başlangıç.

Ancak Nashville gibi hızla büyüyen şehirleri daha derine inmeye çalıştığımızda ve elimizdeki verilere baktığımızda bir eğilim var: nüfus arttığında ve izinler takip ettiğinde, fiyat artışlarının düşmeye başladığını görüyoruz.

Son olarak, orada da bazı ilginç patlamalar var. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki en hızlı küçülen şehirlerden biri, aslında 2018'den bu yana konut fiyatlarında artış gösteriyor. Geçen yıl yerel bir televizyon kanalı, "Decatur'da konut piyasasının nasıl ısındığı" hakkında bir haber yayınladı.

Peki ya kiralar? Zumper, geçen yıl Decatur'da kiralarda %26, yani ortalama 123$ artış gösteriyor. Ve son birkaç yıldaki kira grafiğine bakıldığında, konut fiyatlarına benzer bir eğilim görülüyor.

Decatur'da neler oluyor? Federal hükümet ve tedarik zinciri sorunları tarafından büyük nakit dökümlerinden artan enflasyon? Belki. Ancak bunlar son iki yılın özellikleri ve fiyatlardaki artış görünüşe göre 2018'den beri gelişiyor. Niye ya? Düşünmeye değer.

İhtiyacımız olan şey, yerel yargı makamlarının bu önlemlerle benim kadar ilgilenmesi ve bunları konut ekonomilerini daha iyi yönetmek için kullanmalarıdır. Sonuç olarak, işleyen, adil ve verimli bir ekonominin temeli, alıcılar ve satıcılar arasında çok sayıda alışveriştir. Üreticiler talep gördüklerinde doğal olarak daha fazla üretmek isterler. Bunu yavaşlatmak sadece konut arayan insanları, özellikle de daha az parası olan insanları incitiyor. Yapılması gereken daha çok iş var, ancak daha fazla kural ve gecikme yerine daha fazla konut tarafında hata yapmak çok daha iyi olurdu.