Özel Faaliyet Tahvili Ve %4 Düşük Gelirli Konut Vergisi Kredisi

Federal konut programları genellikle iki kategoriden birine girer; insanlara konut için ödeme yapmaları için doğrudan sübvansiyon sağlayanlar ve konut inşasını kolaylaştırmak için mali araçlar kullananlar. Finansal araçlar arasında en önemlisi Düşük Gelir Konut Vergisi Kredisi'dir (LIHTC). Vergi yasasının bu yaratığı, uygun fiyatlı konuta yatırım yapmak için bir vergi indiriminden para kazanıyor. Ancak eski Kongre Üyesi Paul Ryan tarafından incelenen yoksulluk programlarında ilginç ama karmaşık bir araç da var - Özel Faaliyet Tahvili veya PAB. PAB, yerel yönetimlerin konut dahil kamu yararına projeler inşa eden kuruluşlar adına vergiden muaf tahviller satmasına izin verir. Vergi kredileri ile eşleştirildiğinde, PAB'ler konut projeleri için sermaye toplamak isteyen inşaatçılar için güçlü bir araç olabilir. Ancak karmaşıklık ve maliyetler yüksektir. (LIHTC'ye bir pencere istiyorsanız işte nasıl çalıştıklarına dair bir yazı).

Kongre Araştırma Servisi Özel Faaliyet Tahvilleri hakkında mükemmel bir kitap yayınladı. Vergi kredileri gibi, PAB'ler de vergi koduna yerleştirilmiştir ve iki tür tahvil içerir. biri hükümetin amaçlarına hizmet eden projeler için; diğeri ise kamu yararına olmak kaydıyla özel amaçlara hizmet edenler için. Özel faaliyet tahvilleri konut gibi “nitelikli özel faaliyetler” içinse, tahvil alıcıları kazandıkları faiz üzerinden vergi ödemezler. Kongre, özel faaliyetler için çıkarılabilecek borç miktarını sınırlar; 150'da kişi başına 50 milyon $ ve 1986 $'a, 335'de kişi başına 110 milyon $ veya 2022 $'a kadar. Yatırımı etkilemek için proje türüne göre de sınırlar vardır. Kongre ayrıca vergi harcamalarını sınırlamayı da amaçlıyor (muafiyetler, vergi gelirlerinde daha az dolar anlamına geliyor).

Bu tahvillerin LIHTC ile nasıl birleştirilebileceği, özellikle %4 vergi kredisi, Corporation for Supportive Housing (CSH) tarafından hazırlanan bir belgede iyi bir şekilde ele alınmıştır. Destekleyici Konutun Vergiden Muaf Tahvil ve %4 Düşük Gelirli Konut Vergisi Kredisi ile Finansmanı. Vergi kredisi ile vergiden muaf tahvillerin kullanılmasına ilişkin gereksinimlerin bir özeti aşağıda verilmiştir.

Yalnızca eyalet ve yerel yönetimler ile yarı resmi kurumlar tahvil ihraç edebilir. Genellikle bu, vergi kredisi tahsisatlarını alan devlet kurumu olan Konut Finans Kurumu'dur (HFA). Ancak ihraç edilebilecek vergiden muaf tahvillerin miktarı bir hacim sınırına (yukarıda belirtilen sınır) tabi olduğundan, tüm bu devlet kurumları bu sınıra uymak için agresif bir şekilde rekabet eder. Ayrıca, bir proje devlet HFA'sından onay alana kadar projeler tahvil gelirlerine erişemez ve bu gelirler konut maliyetleriyle sınırlıdır ve örneğin ticari alan için kullanılamaz.

Vergi kredileri ile vergiden muaf tahvillerin birleştirilmesiyle ilgili olarak kayda değer önemli bir sınır vardır. Vergi kredisi tahsisini almak için, proje yöneticisinin inşaat maliyetlerinin en az %50'sini (“%50 kuralı”) tahvil gelirleriyle karşılaması gerekir; ve tabii ki, bu tahviller ve vergi kredileri kullanılarak inşa edilen herhangi bir konut, Alan Medyan Gelirinin (AMI) %60'ından daha az kazanan kişiler tarafından kullanılabilir olmalıdır. Genellikle, birimlerin %20'si, AMI'nin %50'si veya daha azıyla veya birimlerin %40'ı, AMI'nin %60'ıyla insanlar için karşılanabilir olmalıdır.

Zaten açık değilse, bu tür projeler karmaşıktır. Buna ek olarak, bu tür "anlaşmaların" genellikle ek fon sağlayıcıları içerdiği gerçeğini de ekleyin. Örneğin, müteahhit olarak üzerinde çalıştığım bir konut projesi, vergiden muaf tahvillerin kullanıldığı %4'lük bir projeydi. Ama bir de inşaat kredisinin yanı sıra devletin konut güven fonundan da fonlarımız vardı. Dürüst olmak gerekirse, projenin tam olarak nasıl bir araya geldiğini hatırlamak için beynimi yormam ve eski e-postaları gözden geçirmem gerekti. CSH raporu, bu finansmanın bir araya gelebileceği ayırt edici yollardan bazılarını yedi farklı örnek olay incelemesi aracılığıyla gösterme konusunda harika bir iş çıkarıyor. Örneğin, en basit vaka incelemelerinden biri Michigan'dandır. İşte proje için finansmanı gösteren bir grafik.

MSHDA, eyaletin Konut Finansmanı Kurumu olan Michigan Eyaleti Konut Geliştirme Kurumu'dur. MSHDA tahvilleri sattı ve borç, kısmen Bölüm 8 kuponlarından gelen kiracılardan gelen mütevazı gelirle ödeniyor. Projedeki fon sağlayıcıların her birinin farklı gereksinimleri vardır ve bu tür projelerde bir koşulun karşılanması, diğerinin gereksinimlerinin karşılanmasına neden olabilir.

Bazı durumlarda, vergi kredisi sermayesi borç servisini ödemek için kullanılabilir. CSH raporu, tahvilleri kullanan ve ardından "diğer kamu kredileri, hibeler ve vergi kredisi sermayesi ile kalıcı bir görüşme yaparak tahvilleri tamamen çıkaran" bir vaka çalışması kullanıyor. Bu, tahvil borcunu emekliye ayırmak için vergi kredisi öz sermayesini kullanmak gibi görünüyor. Bu zorlayıcıdır: %4 vergi kredisi, karşılanabilir bir projenin uygun temelinin daha küçük bir yüzdesi olsa da, krediyi tahvilleri geri ödemek için kullanabilmek iyi bir fikirdir. Çeşitli finansman kaynaklarını birleştirmek de öyle.

Ryan, “Özel Faaliyet Tahvillerinin etkinliği üzerine birkaç çalışma olduğunu” önermek dışında PAB'ler üzerinde fazla zaman harcamıyor. . . kiracıların yukarı doğru hareketliliğini iyileştirmekle ilgili olduğu için.” Bu doğru ve programın harcamalarına baktığında tahvillerin düşük gelirli konut vergisi kredileri kadar sık ​​kullanılmadığını gösteriyor.

Ve analizinden bu yana geçen on yılda pek bir şey değişmedi (Birleşik Devletler Hazinesinden grafik verileri).

Benim görüşüm, PAB'lerin tüm borçların kullanıldığı şekilde kullanılması gerektiğidir: değer yakalama. Barınma durumunda, önerdim evsizler için bir değer yakalama planı örneğin, kampların maliyetlerinin belirlendiği, kampları sona erdirmek için müdahaleleri uygulamak üzere tahvillerin satıldığı ve daha sonra bu tasarrufların borç servisi olarak kullanılarak tasarrufların gerçekleştirildiği. Kâr amacı gütmeyen dünyada "sermaye yığını" olarak bilinen şeyi bir araya getirme sorunu, aşağıdaki nedenlerden dolayı sorunlu olan karmaşıklık düzeyidir:

● Zaman – bu tür finansman düzenlemeleri zamanı çiğner ve vakit nakittir. Finansmanı bir araya getirmeyi ve düzenlemeyi beklerken elde tutma maliyetleri, toplam geliştirme maliyetlerine gerçek bir katkı sağlar;

● işlemler – daha fazla fon sağlayıcı, daha fazla işlem maliyeti anlamına gelir ve bu maliyetler aynı zamanda toplam geliştirme maliyetlerine eklenir;

● Avukatlar ve danışmanlar – bir projenin başarısız olmasına neden olabilecek felaketlerden kaçınmak için yolun her adımında avukatlar ve danışmanlar tutulmalı; Ve

● çok verimli değil – tüm hareketli parçalar ve ek maliyetlerle, şu anda ihtiyacı olan insanlara konut sağlamanın en etkili yolu bu mu?

Sonunda temel kurala geri dönüyorum, herhangi bir konut finansmanı teklifi mümkün olduğunca basit olmalı, ihtiyaç duyulan fonları veya birimleri bugün ihtiyacı olan insanlara ulaştırmalı. Bir finansman bulmacasını çözmenin zorluğunu merak edip zevk alırken, bu oyunları oynamak insanların kirasını ödemiyor; sübvansiyonlu konut inşaatı için karmaşık finansman anlaşmalarından daha iyi bir amaç için PAB'leri yeniden konumlandırmanın yollarını bulmalıyız.