Tekerlekleri Kötü Politikaya Koymak

Son on yılda seçilmiş yetkililer, müteahhitler, inşaatçılar, konut sağlayıcıları ve “Cevap nedir?” savunucuları ile konut politikası sorunları üzerinde çalışmak. veya “Ne yapmalıyız?” Bu genellikle geleceğin biraz karanlık bir resmini çizdikten sonra olur; eyalet ve yerel yönetimler, kıtlık ve yüksek fiyatlar yaratarak konut üretimini aşırı düzenlemeye devam ediyor ve ardından daha yüksek fiyatların kurbanlarını sübvanse etmek için ekonomiyi vergilendirmeye ve gasp etmeye çalışıyor. Cevabı tek bir yerde toplamak adına, burada bir dizi olarak gönderiyorum.

Maalesef verdiğim cevap genellikle görmezden geliniyor; Bir hastanın muayenehanesinden çıktığını ve kendisine kilo vermesi için diyet yapması gerektiği söylendikten sonra doğruca donut dükkânına gittiğini hayal edin. Televizyona bira kutuları atmak veya yasal itirazlarda bulunmak, konut konusundaki kamuoyunu anlamak ve ardından onu değiştirmek için mesajlar geliştirmek gibi sıkı bir çalışma yapmaktan daha kolaydır. Ancak burada, beş gönderide, “Konut politikasının neden bu şekilde yapıldığını anlamak için ne yapıyoruz ve bunu nasıl değiştiririz?” sorusuna en iyi cevabım var.

Giriş: Kötü Konut Politikasına Yön Vermek

Dividimus muros ve moenia pandimus urbis, her şey yolunda gitti, rotarum, lapus ve stuppea vincula collo amacı.

Ve böylece şehir surlarını açıyoruz. Ve bunun gerçekleşmesi için hep birlikte çalışan siperleri açığa çıkarın, dev ayaklarına kayan tekerlekler ve onu tapınağa çekmek için yular olarak boynuna halatlar bağlayın.

Virgil. Aeneid, Çeviren David Ferry, (II. Kitap, 349-353, s. 46). Chicago Press Üniversitesi, 2017.

Aeneid'i hiç okumamış olsak da Truva atının hikayesini hepimiz biliyoruz. Yunanlılar Truva atlarıyla savaş halindeydiler ve onları kandırmak için yanıltıcı bir şekilde zararsız görünen tahta bir atın içine saklandılar. Truvalılar atı şehre çekerken, Yunanlılar dışarı fırlar ve gerisi tarih olur, Truva yıkılır. Hikaye ve görsel o kadar iyi biliniyor ki, çok az insan size onu ilk nereden duyduğunu söyleyebilir; neredeyse “hediye veren Yunanlılara asla güvenmeme” fikrini bilerek doğmuş gibiyiz (timeo Danaos ve dona ferentis), Truva rahibi Laocoon tarafından söylenen ve nihayetinde göz ardı edilen bir uyarı.[1]

Yukarıda, onu anlamak ve kötü kamu politikasının yaratılmasıyla olan ilişkisini takdir etmek için gerekli olan hikayenin özellikle dokunaklı bir yönünü alıntıladım. Basitçe söylemek gerekirse, geriye dönüp baktığımızda, hepimiz atı Truva'ya getirmenin kötü bir fikir olduğunu biliyoruz. Ama tahminimce, çoğu insan sorulduğunda "tekerleklerle geldi" diyecektir. Yani, sahilde durup kafamızı sallayarak “Yapma!” diyenlerin olması muhtemeldir. dört mükemmel tekerleği ve bir ipi bağlı olan bir ata bakıyor olurduk. Truva atlarının tek yapması gereken onu içeri çekmekti, değil mi?

Ama o gün Truva surlarının dışında durum kesinlikle böyle değildi. Truva atları çalışmak zorundaydı (omnes operası) kendilerini yok etmek. Gördüğüm hemen hemen her kötü politika vakasında, özellikle konutta, çözüm, paketli bir hediye açmak kadar basit olduğu için “konut krizimiz var” dan kira kontrolü gibi bir şeye geçmek gibi değil. Her durumda, birden fazla uyarı göz ardı edilir ve ardından kötü politikayı oluşturmak ve uygulamak için olağanüstü çaba sarf edilmesi gerekir.

Belki de en iyi örnek (ve beni yerel Laocoon olarak öne çıkaran) Seattle'ın Zorunlu Konut Karşılanabilirliği politikasıdır. Her şey, durgunluk sonrası toparlanmanın şehre istihdam ve artan konut talebi getirdiği 2013 yılında bir “konut krizi” ile başladı. Konut fiyatları ve kiralar yükselmeye başladı. Bir tür sivil panik başladı. Bir şeyler yapılmalıydı. Beğenmek aksi halde – Truvalıları atı Şehir içine taşımaya teşvik etmek için atla birlikte gönderilen genç Yunan ajanı – bir danışman çıktı Şehir liderlerine konut fiyatlarının yükselmesinin nedeninin tüm bu yeni konutların inşa edilmesi olduğunu söyleyen! Danışman, ne kadar çok iş ve konut yaratılırsa, şehrin kirayı ödeyemeyen insanları sübvanse etmek için o kadar fazla ödemek zorunda kalacağını savundu.

Yanında Zorunlu Kapsayıcı İmar (MIZ) adlı at gelir. MIZ'in temel argümanı, bir adaletsizliklerin olduğudur; şehir büyürken, kiralar yükselirken müteahhitler milyonlar kazanıyor. Bu arada, devlet ve yerel yönetim aracılığıyla halk, kiraların arttığını gören yoksul insanlara sübvansiyon faturası ile sıkıştı. Bu nedenle cevap, yeni konutların her metrekaresini vergilendirmek ve parayı bir gün “uygun fiyatlı birimler” inşa edecek olan kar amacı gütmeyen kuruluşlara vermektir. Basitçe söylemek gerekirse, bu hiçbir anlam ifade etmiyor: ücretleri ücretlerle eklemek, ihtiyaç duyulan yeni konutları daha ucuza getirmez, daha pahalı hale getirir. Ancak mantıklı olan, yükselen enflasyonun kar amacı gütmeyen kuruluşlar için daha fazla ücreti haklı çıkaracağıdır. Bu, konut inşa etmeyi daha da zorlaştıran ve daha pahalı hale getiren yıkıcı bir döngüdür ve bu da, ironik bir şekilde konut inşa etmeyi zorlaştırmayı haklı çıkarır. 2016'da tekrar açıkladım ve yakın zamanda tekrar. ben tek değildim sonra or şimdi.

Sonuç neydi? Son rapor itibariyle, Seattle'ın MHA programı 96 milyon dolar kazandı. 2015 yılında tekrar teklif edildiğinde on binlerce “uygun fiyatlı birime” ihtiyaç olduğu öne sürülmüştü. Belediye 2017'de iddia etti,

“MHA, Seattle'ın 50,000 yılına kadar 2025 uygun fiyatlı ev de dahil olmak üzere 20,000 konut yaratmayı hedefleyen Konut Karşılanabilirliği ve Yaşanabilirlik Gündeminin (HALA) bir parçasıdır. Hem uygun fiyatlı konutların hem de piyasa fiyatlarındaki konutların geliştirilmesi, konut maliyeti artışlarını yavaşlatmak ve daha geniş konut seçenekleri sunmak için önemli bir stratejidir.”

Bağlantısını verdiğim raporun yayınlanmasından itibaren, Şehir harcanan MHA fonlarından 712 sübvansiyonlu birim talep ediyor. Bu iddianın bağımsız bir denetimi yok, ancak kabul etsek bile program şok edici bir başarısızlık. 2022'nin yarısındayız ve hatta Covid-19'u hesaba katıyoruz, üretim hızı zayıf. Daha yeni bir Seattle Times raporu daha hayali rakamlar gösterdi:

“Seattle'ın her bir birimin şehirden yaklaşık 2021 dolara ihtiyacı olduğunu varsaydığı göz önüne alındığında, 900 nakliyesi [MHA'dan] şehrin 80,000'den fazla uygun fiyatlı birimi finanse etmesine yardımcı olabilir. Uygun fiyatlı konut projeleri genellikle şehir dolarını federal ve eyalet hükümetleri de dahil olmak üzere diğer kaynaklardan sağlanan finansmanla birleştirir.”

Her birimin 80,000$'a ihtiyacı var. Doğru. Yakın zamanda hizmete giren bir proje, 67 birim için 148 milyon dolara veya birim başına yaklaşık 456,000 $. Kimin umurunda? Kiralar düştü değil mi? Eh, Covid düşüşlerini hesaba katsak bile, Seattle'da kiralar tekrar yükseliyor, saat yıldan yıla yaklaşık %18 artış.

Gerçek şu ki, MHA maliyetleri ekledi ve yeni konut üretimini yavaşlattı ve pandemiden önce ve hatta ücretler ve diğer kurallar olmadan daha fazla inşa edilmişti, arz, pandemi sonrası arttıkça talebe ayak uyduracaktı. MHA programı beş yıl önce insanları daha iyi hissettirdi, bugün ise pandemi sonrası konut enflasyonuna katkıda bulunan bir faktör.

Talep hızla artarken ve kiralar yükselirken Seattle şehrinin programı geri çekme şansı var mı? Tabii ki değil. Bu bir başarı. Konut için topladığı onca paraya bakın. Neden şimdi duralım? Aslında, kiraların artmasıyla Meclis üyelerinin MHA ücretlerinde artış talep etmesi an meselesi. Aeneas'ın at hakkında yakındığı gibi, "canavarca şeyi kalenin içine yerleştirdik (Ferry 46)."

Hemen hemen her konut politikasında model aynıdır. Kiralar yükseliyor ve konutları daha yoğun bir şekilde düzenleme ve ücretlendirme çağrıları da artıyor. Arz ve talep? Kapa çeneni Laocoon! Tek bir çözüm var, daha fazla "uygun fiyatlı konut" için daha fazla para bulmak. Ve herkesin “konut hakkına” sahip olmasını sağlamak için zenginliği yeniden dağıtma çabalarına siyasi destek sözü vermeye istekli, gerçek verilerden daha fazla anekdotları olan aktivistler, çok sayıda Sinon var. Bunun yerine, insanların bir gün gelebilecek uygun fiyatlı konutlar için bekleme listesindeki bir yeri var.

Şehirlerde bu kadar çok insanın konut politikasının kötü olduğu politikalar oluşturmak için çok çalıştığını görmek sinir bozucu. Atın şehre gelmesini engellemenin ilk adımı nedir? Cevap, neye inandığımızı bulmaktır.

[1] Latince'nin nüanslarının, ""ve dona ferentis” bağlam içinde anlamına gelebilirdi (bkz. Murley, Clyde. “Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, cilt 22, no. 9, 1927, pp. 658-62).