GYO'lar ve Gayrimenkul Yatırım Fonları: Fark Nedir?

GYO'lar ve Gayrimenkul Yatırım Fonları: Genel Bir Bakış

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) ve gayrimenkul yatırım fonları, bireysel yatırımcıların gayrimenkul piyasasının çeşitli segmentlerine yatırım yapmaları için hem çeşitlilik hem de kolay, uygun fiyatlı bir yol sunar. Ayrıca, doğrudan gayrimenkul sahibi olmaktan veya gayrimenkule yatırım yapmaktansa, bu sektördeki yatırım için daha likit bir aracı temsil ederler.

Aralarından seçim yapabileceğiniz çok çeşitli GYO'lar ve gayrimenkul sektörü yatırım fonları bulunmaktadır. Her iki enstrüman türünü de düşünmeden önce, ikisi arasındaki temel farkları, artılarını ve eksilerini anlamanız gerekir.

GYO'lar

GYO, mülk veya ipotek yoluyla doğrudan gayrimenkule yatırım yapan bir şirket, tröst veya dernektir. Borsada işlem görürler ve hisse senedi gibi alınıp satılırlar. GYO'lar, yapılarının bir parçası olarak temettü öderler. İç Gelir Servisi (IRS) tarafından vergilendirilebilir kârlarının çoğunu (%90 veya daha fazla) hissedarlara temettü yoluyla ödemeleri gerekmektedir. GYO şirketleri ise kurumlar vergisi ödememektedir.

Bir GYO'nun varlıklarının en az %75'i gayrimenkul olmalı ve brüt gelirinin en az %75'i kiralardan, ipotek faizinden veya mülk satışından elde edilen kazançlardan elde edilmelidir.

Üç ana tür, öz sermaye GYO'ları, ipotek GYO'ları ve hibrit GYO'lardır.

Hisse Senedi GYO'ları

Hisse senedi GYO'ları, apartman, iş yeri, alışveriş merkezi, otel gibi gayrimenkullerin sahibi ve yatırımıdır. Gelirler ağırlıklı olarak sahip oldukları veya hisse sahibi oldukları gayrimenkullerin kiralarından elde edilmektedir.

Bir öz sermaye GYO, geniş çapta yatırım yapabilir veya oteller, konut mülkleri, depolar, hastaneler vb. gibi belirli bir segmente odaklanabilir.

Genel olarak, öz sermaye GYO'ları istikrarlı bir gelir sağlar. Ve bu GYO'lar kira toplayarak gelir elde ettikleri için, gelirlerini tahmin etmek nispeten kolaydır ve zamanla artma eğilimindedir.

Mortgage GYO'ları

Mortgage GYO'ları (veya mREIT'ler) konut ve ticari ipoteklere yatırım yapar. Bu GYO'lar, ipotekler için borç para verir veya mevcut ipotekleri veya ipoteğe dayalı menkul kıymetleri (MBS) satın alır. Öz sermaye GYO'ları tipik olarak kiralar yoluyla gelir elde ederken, ipotekli GYO'lar borç yatırımlarının faizinden gelir elde eder.

 Mortgage GYO'ları, faiz oranları yükselirken özkaynak GYO'larından daha iyi sonuç verme eğilimindedir.

Hibrit GYO'lar

Hibrit GYO'lar, öz sermaye ve ipotekli GYO'ların bir kombinasyonudur. Hem mülk sahibi olurlar hem de kira toplarlar ve ayrıca ipotek menkul kıymetlerine yatırım yaparlar. Two Harbors gibi hibrit GYO'lar hem ipotek hem de sabit varlıklara yatırım yaparak daha dengeli bir yaklaşım benimser ve yalnızca geleneksel öz sermaye veya yalnızca ipotekli GYO'ların mücadele edebileceği hem yükselen hem de düşen faiz oranı ortamlarında kâr edebilirler.

Listelenen yalnızca birkaç hibrit GYO olduğunu unutmayın.

GYO Performansı

GYO'lar, faiz oranları düşerken ve kiralar yükselirken en iyi performansı gösterme eğilimindedir. Temettü ödeyen hisse senetleri olarak GYO'lar diğer hisse senetleri gibi analiz edilir. Ancak mülkün muhasebeleştirilmesi nedeniyle bazı büyük farklılıklar vardır. Örneğin GYO'lar gayrimenkul aldıkları için, diğer şirket türlerine göre daha yüksek borç seviyeleri görebilirsiniz.

GYO hisse senetlerine yönelik kurumsal talep gibi sermaye piyasası koşulları da önemlidir. Kısa vadede, bu talep temelleri bunaltabilir. Örneğin, GYO hisseleri, paranın tüm varlık sınıfına akması nedeniyle, yetersiz temellere rağmen 2001'de ve 2002'nin ilk yarısında oldukça iyi performans gösterdi.

Bireysel GYO düzeyinde, kira geliri, ilgili hizmet geliri ve FFO gibi gelir artışı için güçlü beklentiler görmek istersiniz. GYO'nun doluluğu iyileştirmek ve kiralarını yükseltmek için benzersiz bir stratejisi olup olmadığını görmek istiyorsunuz.

Özel GYO'lar, ne tür mülklere sahip olunduğuna bağlı olarak değişen getiriler göreceğinden, sanayi sektörü de önemlidir. Örneğin, aşağıdaki grafik GYO'nun 2019 yılı sektörel getirilerini göstermektedir. O yıl, perakende ve kişisel depolama zayıflarken, sınai gayrimenkuller ve veri merkezleri en iyi performansı gösterdi.

Gayrimenkul Yatırım Fonları

Yatırım fonları, hisse senedi ve tahvil gibi çeşitli araçlara yatırım yapan, profesyonelce yönetilen havuzlanmış yatırımlardır. Yatırımcılar, fonun cari net varlık değerinden (NAV) satın alınan veya itfa edilen yatırım fonu hisseleri veya birimleri satın alır. NAV'ler günde bir kez hesaplanır ve fon portföyündeki menkul kıymetlerin kapanış fiyatlarına dayanır.

Gayrimenkul yatırım fonları, profesyonel portföy yöneticileri ve uzman araştırmaları kullanarak öncelikle GYO'lara ve gayrimenkul işletme şirketlerine yatırım yapar. Nispeten az miktarda sermaye kullanarak gayrimenkule çeşitlendirilmiş maruz kalma elde etme yeteneği sağlarlar. Stratejilerine ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak, yatırımcılara tek başına GYO hisse senedi satın almaktan çok daha geniş bir varlık seçimi sağlar ve aynı zamanda bir fondan diğerine kolayca geçiş esnekliği sağlar.

Bireysel yatırımcılar için bir avantaj, fon tarafından sağlanan analitik ve araştırma bilgileridir. Bu, satın alınan varlıklarla ilgili ayrıntıları ve yönetimin belirli gayrimenkul yatırımlarının uygulanabilirliği ve performansı ve bir varlık sınıfı olarak bakış açısını içerebilir. Daha spekülatif yatırımcılar, getiriyi en üst düzeye çıkarmak için belirli mülk türlerini veya bölgeleri taktik olarak aşırı yükleyerek bir gayrimenkul yatırım fonu ailesine yatırım yapabilir.

Gayrimenkul Yatırım Fonu Performansı

Ağırlıklı olarak GYO'lara yatırım yaptıkları için gayrimenkul yatırım fonu performansı, sahip oldukları GYO'ların performansı ile yakından ilişkilidir. Bununla birlikte, yatırım fonları daha az likit olabilir, vergi açısından daha az avantajlı olabilir ve GYO'lardan veya GYO ETF'lerinden daha yüksek yönetim ücretleri taşıyabilir. Gayrimenkul yatırım fonları, geleneksel olarak likit olmayan bir varlık sınıfına likidite getirse de, eleştirmenler, doğrudan gayrimenkul yatırımıyla karşılaştırılamayacaklarına inanıyorlar.

özel Hususlar

GYO'lar ve gayrimenkul yatırım fonları, nispeten düşük yatırım minimumlarına sahip olduklarından, sınırlı sermayeli bireysel yatırımcılara çeşitlendirilmiş veya konsantre gayrimenkul yatırımlarına erişim sağlar. Sağladıkları çeşitlendirme olduğunda, iki tür fon riski azaltmaya yardımcı olur.

Yatırım stratejilerine bağlı olarak gayrimenkul yatırım fonları, GYO'lardan daha çeşitlendirilmiş bir yatırım aracı olabilir. Bu, bir veya birkaç fonda yoğunlaşan daha fazla çeşitlendirme arayanlar için işlem maliyetlerini azaltabilir. Ayrıca profesyonel portföy yönetimi ve araştırmasının avantajlarına sahiptirler.

Gayrimenkul fonları, orta ve uzun vadeli yatırımcılar için temettü geliri ve sermaye takdiri potansiyeli sağlar. GYO'ların her yıl hissedarlarına vergilendirilebilir gelirin en az %90'ını temettü şeklinde dağıtması gerektiğini unutmayın.

Emlak fiyatları ve kiralar arttıkça, gayrimenkulün değeri enflasyon zamanlarında artma eğilimindedir. Bu nedenle, GYO'lar ve gayrimenkul yatırım fonları, enflasyona karşı potansiyel bir riskten korunma işlevi görebilir.

Son olarak, her iki gayrimenkul fonu türü de tipik olarak likit olmayan bir varlık sınıfında likidite sağlar.

Dezavantajları

Her yatırımda olduğu gibi, hem GYO'lara hem de gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım yapmanın riskleri vardır. İade garanti edilmez.

Ayrıca, tüm sektöre özel fonlarda olduğu gibi, gayrimenkule odaklanan fonlar, S&P 500 endeksini izleyen bir fon gibi daha geniş yatırım ufkuna sahip fonlardan daha değişken olabilir. Kısacası, emlak piyasası bocaladığında, bu sektördeki fonlar zarar görüyor. Tabii ki, emlak piyasası patlarken bunun tersi doğrudur.

Artan faiz oranları, gayrimenkul fonlarının getirilerini de etkileyebilir. Örneğin, GYO'lar mülk edinmek için borca ​​veya ödünç alınan paraya güvenirler. Faiz oranları yükseldiğinde, kârı azaltabilecek borçlanma maliyeti de artar.

GYO ve Gayrimenkul Yatırım Fonu Örneği

Örneğin, New York City'nin dinamik ve herkesin bildiği gibi pahalı emlak piyasasına yatırım yapmak istiyorsanız, portföy mülklerinden biri olarak ikonik Empire State Binasını talep edebilecek bir GYO olan ve uygun şekilde adlandırılmış Empire State Realty Trust Inc.'i (ESRT) düşünün. . Portföyü, Manhattan ve New York City metropol bölgesinde toplam sekiz perakende ve sekiz ofis mülkünden oluşmaktadır.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX), çeşitli varlıklara sahip bir (gayrimenkul) sektörü yatırım fonu örneğidir. 41 holdinge sahip olan şirket, ağırlıklı olarak GYO'lara ve halka açık gayrimenkul bağlantılı şirketlere yatırım yapmaktadır.

Alt çizgi

GYO'ların ve gayrimenkul yatırım fonlarının farklılıkları vardır, ancak hem likidite hem de çeşitlendirilmiş gayrimenkul varlıklarına maruz kalmanın erişilebilir bir yolunu sunmaları bakımından benzerdirler. Önemli sermayesi olmayan perakende yatırımcılar için bu gayrimenkul fonları, aksi takdirde ulaşamayacakları çok çeşitli mülklere yatırım yapmak için bir yol yaratır. Özellikle uzun vadeli yatırımcılar, temettü geliri ve sermaye değer kazanmasının ödüllerini hat üzerinde toplama potansiyeline sahiptir. Her ikisine de yatırım yapmadan önce, ikisi arasındaki farkları, ayrıca riskleri ve ödülleri anladığınızdan emin olun.

GYO ve Gayrimenkul Yatırım Fonları SSS

Alım Satım Dışı GYO Nedir?

Alım satımı olmayan GYO'lar, profesyonel olarak yönetilen ve doğrudan gayrimenkullere yatırım yapan ve borsada işlem görmeyen özel gayrimenkul yatırım fonlarıdır. Bunlar yalnızca akredite edilmiş, yüksek net değerli yatırımcılar için mevcuttur ve genellikle büyük bir minimum yatırım gerektirir.

GYO ETF'si Nedir?

GYO ETF'leri, varlıklarının çoğunu hisse senedi GYO menkul kıymetlerine ve ilgili türevlere yatıran borsada işlem gören fonlardır (ETF'ler). GYO ETF'leri, halka açık gayrimenkul sahipleri endeksi etrafında pasif bir şekilde yönetilmektedir. 

GYO Endeks Fonu Nedir?

Bir GYO ETF'si gibi, bir GYO endeks fonu, birlikte toplam değerinin yaklaşık üçte ikisini kapsayan MSCI ABD GYO Endeksi veya Dow Jones ABD GYO Endeksi gibi bir kıyaslama gayrimenkul endeksine pasif olarak yatırım yapan bir yatırım fonudur. yurtiçi, halka açık GYO piyasası.

Ataş GYO Nedir?

Bir ataş GYO, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının doğasında var olan vergi avantajlarını en üst düzeye çıkarmayı ve şirketin bu tür tröstlerin normalde çalıştıramayacağı mülkleri işletmesine izin vermeyi amaçlayan bir yapıdır. Bu tür GYO'lar, ataş yapısında güvene dayalı yükümlülükler farklı hissedar gruplarına borçlu olduğundan ve içsel çatışmalar mevcut olabileceğinden, yoğun düzenleyici incelemeye tabi tutulur. Zımbalanmış GYO'ya benzer ancak yapı olarak daha esnektir.

Üçlü Net GYO Nedir?

Üçlü net GYO, üçlü net (NNN) kiralamalardan yararlanan ticari mülklere sahip bir öz sermaye GYO'dur. Üçlü net kiralama, kira, emlak vergileri ve sigorta primlerine ek olarak yapısal bakım ve onarım maliyetlerinin kiracı tarafından ödenmesi gerektiği anlamına gelir. Bu ek masraflar kiracıya yansıtıldığı için, ev sahibi genellikle daha düşük bir temel kira talep eder. Bu, GYO'yu herhangi bir net kiralamanın en büyük riskinden kurtarır.