Perakende İnsanları Takip Ediyor – 'Gölge' Merkezi İş Bölgelerine ve Banliyö 'Anında Şehir Merkezlerine' Girin

Büyük ABD şehirlerimizin Merkezi İş Bölgelerinde (MİA'lar) pandemi sonrası perakende satış toparlanmasının geciktiğine dair şaşmaz kanıtlar var. Açıklamalar, insanların en azından yarı zamanlı olarak evden çalışmayı tercih etmesi nedeniyle gündüz çalışan iş nüfuslarında bir azalmayı içeriyor. Ek olarak, pandemiden önce bile şehir merkezindeki suç oranlarındaki artışların, CBD'ye gelen ziyaretçi sayısında azalmaya katkıda bulunduğu görülüyor. Ancak etken olan başka "göçmen güçler" de iş başında.

Şehirde yaşayan Y kuşağı artık aile kurmaya başlıyor. Ve yirminci yüzyılın ortasındaki banliyö uçuşu sırasındaki Boomer ebeveynleri (veya büyükanne ve büyükbabaları) gibi, bu Y Kuşağı da şehir yaşamını banliyöde ve hatta şehir dışında yaşamla değiştiriyor. Arka bahçelere ve daha iyi okullara olan arzularının yanı sıra “yakınlaştırma” için işe gidip gelmeleri de yer değiştirmelerinde rol oynuyor.

Bir Uzmanın Okuması

Moody's Analytics'in Ekonomik Araştırma Direktörü ile iletişime geçtim Thomas LaSalvia, verilerinin benim varsayımlarımı destekleyip desteklemediğini görmek için; görünüşe göre öyle. "Bu tam olarak New York, San Francisco ve Chicago'daki perakende emlak komisyoncularından gelen görüş." LaSalvia devam etti. “Perakende insanları takip ediyor ve insan kalıpları değişiyor. Büyük ofis binası işverenlerinin işçileri tam zamanlı olarak geri getirmemesi, yaya trafiğini azalttı ve bu da cadde düzeyindeki perakendecileri etkiledi.”

Moody's'in analizlerine göre açık pozisyon istatistikleri bunu doğruluyor. 2020'nin ilk çeyreğinden 2022'nin üçüncü çeyreğine kadar Chicago şehir merkezindeki perakende satış boşlukları %15.6'dan %18.2'ye yükselirken, Chicago metrosu boşlukları yalnızca %12.2'den %12.4'e yükseldi. Aynı dönemlerde San Francisco şehir merkezindeki perakende boşlukları %4.5'ten %8.2'ye yükselirken, San Francisco metropol boşluk oranı yalnızca %4.5'ten %4.9'a yükseldi.

Memleketim Minneapolis'te CBD perakende trafiğindeki erozyon daha belirgin hale geldi. Pandemiden önce bile şehir merkezindeki perakende satış boşlukları %10 ila %20 arasında değişiyordu. Buna göre Cushman ve WakefieldCWK
2022'nin ilk yarısında Minneapolis şehir merkezindeki perakende boşluk oranı, mahalle perakendesindeki boşluk oranı %35'ye kıyasla %7'e yükseldi.

Bir zamanlar şehir merkezindeki yayalara açık, hayati öneme sahip yaya alışveriş merkezi Nicollet Alışveriş Merkezi, sevilen ve yaslı Dayton's Alışveriş Merkezi'nin demir attığı yer, eski halinin gölgesi haline geldi. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue ve diğer ulusal özel perakendeciler kapılarını kapattı. Çoğu, şehir 2018'de 75 milyon dolarlık sokak manzarası iyileştirmesine başlamadan çok önce hisselerini çekmişti.

Şimdi bir tim Minneapolis Belediye Başkanı Jacob Frey liderliğindeki Belediye Meclisi üyeleri, bina yöneticileri, komisyoncular ve şehir merkezindeki uzmanlar, alışveriş merkezindeki bir dizi ek mağaza kapanışının ardından bir "perakende canlandırma" planı geliştirmek için çalışıyor.

“Gölge” Merkezi İş Bölgesi

Ancak Minneapolis şehir merkezinde perakende açısından her şey berbat değil. Merkezi iş bölgesinin kalbindeki boş vitrinlerin tam tersine, kuzeyde işler sadece bir taş atımı kadar hareketli.

Minneapolis, Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland ve diğer büyük metropollerde olduğu gibi bir “gölge” merkezi iş bölgesine sahiptir. Bu kentsel cepler hem NexGen profesyonelleri hem de boş yuvacılar için mıknatıs haline geldi. Popüler çatı katları, gastronomik buluşma yerleri ve özel perakendecilerin popüler bir karışımını içerirler.

Minneapolis'teki "serinlik koridoru", kuzeyde Mississippi Nehri ve güneyde iş ve spor tesisleriyle sınırlanan North Loop depo bölgesidir. Chicago'nun Batı Nehri, San Francisco'nun Kuzey Plajı ve Milwaukee'nin Üçüncü Bölge mahallelerinin bizim versiyonudur. Hepsi benzer bir DNA'yı, bu şehirlerin metropollerinin kenarındaki mütevazi, alçak tuğla binalardan oluşan bir gen havuzunu paylaşıyor.

20. yüzyılın başlarında inşa edilen bu fabrikalar ve ticari depolar^th Yirminci yüzyılın ortalarında kentlerimizin zengin mimari mirasının çoğunu ortadan kaldıran devasa kentsel yenileme projeleri sırasında göz ardı edildi.

Toplara Karşı Bağışıklık

İronik bir şekilde, bu mütevazı depo binaları ve üzerinde durdukları arazi, CBD merkezlerine yakınlıkları göz önüne alındığında "yıkılmaya değmezdi". Bu nedenle geçtiğimiz yüzyılın ikinci yarısında az kullanımlı ticari depolar olarak kaldılar.

Bu mülkleri satın almaya başlayan anlayışlı geliştiriciler, bunların yüksek tavanlarının, açık tuğlalarının ve ağır ahşap yapılarının yüksek talep gören kazılara dönüştürülebileceğini biliyordu. Ek bir avantaj da sokak seviyesindeki ticari alanların kahvehanelere, restoranlara, barlara ve yerel tüccarların mağazalarına dönüşmesiydi.

Komisyoncular, North Loop semtinde artık pandemi öncesine göre daha az boş ticari alan bulunduğunu söylüyor. Ve ülke çapında da benzer eğilimler ortaya çıkıyor. Deb Carlson, Cushman & Wakefield perakende ekibinin kıdemli direktörü, perakende gayrimenkulün gücünü küçük, bağımsız perakendecilere yönelik tüketici ilgisinin yeniden canlanmasına bağladı.

Burbs'ta Yeni "Anlık Şehir Merkezleri"

Y kuşağının trend olan yer değiştirmesi, banliyö perakendeciliğinde benzersiz bir kavşakta gerçekleşiyor. Birçok alışveriş merkezi noktasının, özel perakendecilerin kaybı ve ziyaretçi sayısında dramatik bir düşüş, ülkenin B Sınıfı ve C Sınıfı alışveriş merkezi mülklerinin yaşayabilirliğine zarar veriyor. Böyle bir "alışveriş merkezinin çöküşü" muhtemelen birçok kişinin sonunda buldozere yenik düşmesiyle sonuçlanacak.

Bu arada, en iyi A sınıfı alışveriş merkezi sahipleri ve geliştiricileri, birçok mülkte kiracıların yeniden düzenlenmesi ve yeniden geliştirilmesi sürecinden geçtiği için önceliklendirme modundaydı. Bununla birlikte, birleşik ticaretin ve "yeni perakendenin" büyük sonuçlarını anlayan daha ileri görüşlü bir sahipler ve geliştiriciler grubu, alışveriş merkezinin taktik kitabını tamamen yeniden yazıyor.

İşlemselden Deneyimsele

Bir zamanlar işlemlere odaklanan perakendeciler ve markalar, artık sahne becerilerini mağazaların deneyimsel merkezler haline geldiği perakende satış sahnesine yükseltmeli. Bu yeni ihtiyaçları karşılamak için genel planlama ve mimari tasarım, dinamik insan katılımını destekleyecek şekilde yeniden programlanmalıdır. Bu çok farklı bir oyun planı.

Değerleme konusu taşınmazların birçoğu 1950'li yıllardan 1970'li yıllara kadar açık hava alışveriş merkezi olarak doğmuş, 1980'li yıllarda ise kapalı alışveriş merkezlerine dönüştürülmüştür. Artık birçoğu şuna dönüşecek: karışık kullanım merkezler, steroidler üzerinde.

Yenilikçi merkez geliştiricileri, alışveriş merkezlerini ve merkezlerini "anında şehir merkezlerine" dönüştürüyor. Bu yaklaşımın kiralanabilir perakende alanını manipüle etmekle daha az, tamamen yeni topluluklar yaratmakla daha fazla ilgisi var.

Formül Galibiyeti

Yeni formüller arasında çok aileli konutlar, açık hava perakende satışları, geniş yelpazede yiyecek ve eğlence, ortak çalışma alanları, sağlık hizmetleri, sağlıklı yaşam, fitness tesisleri, yeniden ticaret ve hatta çiftçi pazarları yer alıyor. Evde çalışan Y kuşağının yanı sıra boş yuva yapanlara da hitap edecek şekilde tasarlandılar.

Bir zamanlar alışveriş merkezi koridorlarına hakim olan ulusal markalar, bölgesel ve yerel perakendecilerin yanı sıra kısa vadeli kuluçka alanları ve "pop-up'lar" ile her şeyi dinamik ve alakalı tutacak şekilde güçlendirilecek. Yeni banliyö sakinlerinin geride bıraktığı kentsel mahalleleri taklit etmek için şeflerin yönettiği restoranlar ve yemek salonları bile tipik zincir işletmelerin yerini alacak.

Parklara Park Yerleri

Bu yeni mahallelerin içinde ve çevresinde yürünebilirlik ve "oturma süresi"ne yapılan yeni vurgu ile geliştiriciler, "yer duygusu" uyandırmak için yemyeşil alanların ve açık hava aktivite merkezlerinin faydalarını anlıyorlar. Dallas merkezli Asırlık Gayrimenkul'ün Chicago'nun Vernon Hills banliyösündeki Hawthorn Alışveriş Merkezi'nin yeniden geliştirilmesi ikinci aşamasına giriyor ve üç dönümlük bir açık hava parkı ve plaza içerecek.

İlk olarak 1973 yılında inşa edilen ve ilk olarak 2019'da duyurulan Hawthorn Alışveriş Merkezi'nin yeniden yapılanması, yeni perakende ve yemek seçeneklerini, çok aileli lüks konutları ve iç/dış mekan toplanma alanlarını içeriyordu. Genişletilmiş Hawthorn 2.0 planları arasında 162 adet yaşlı konutu, 25,000 metrekarelik bir bakkal ve 109,000 metrekarelik açık hava perakende alanı yer alıyor. Merkezin genel müdürü Jeff Rutzen, amacın "gündüzden geceye birbirine bağlı modern bir topluluk yaratmak" olduğunu söylüyor.

Götürmek

Yalnızca bu mülklere "temiz sayfa" zihniyetiyle ve çok derin bütçelerle yaklaşan geliştiricilerin sürdürülebilir topluluklar yaratması muhtemeldir. Alışveriş merkezini “yeniden geliştirenleri” Litmus testi, ortaya çıkan projelerin gösterişli alışveriş merkezleri olarak mı yoksa tamamen başka bir şey olarak mı görüleceği konusunda olacak.

E-ticaretin büyümesi, salgının sonuçları ve 72 milyondan fazla Y kuşağının bir sonraki yaşam evresinin yakınlaşmasının dinamik yeni insan kalıplarına katkıda bulunduğunu söylemek yeterli. Bu tür tektonik değişimin dalga etkisi, önümüzdeki on yıllar boyunca şehirlerimizde ve banliyölerimizde hissedilecek.