Ryan, 8. Bölümü Düşük Gelir Konut Vergisi Kredisinden Daha Verimli Buldu

Şimdiye kadar, bu dizi, Yoksulluğa Karşı Savaş'a ve Kongre Üyesi Ryan'ın Savaşın genel yaklaşımına yönelik eleştirisine geniş çapta baktı ve onu bir başarısızlık olarak nitelendirdi. Bu gözden geçirmeden bu yana son on yılda neler oldu, özellikle konut programlarında. 1986 yılında vergi reformunun bir parçası olarak oluşturulmuş olmasına rağmen, Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi (LIHTC) önde gelen federal konut programıdır. Daha önce de belirttiğim gibi, program son derece karmaşık ve kullanımı zor. Öncelikle, Ryan'ın programa bakışında ne bulduğuna bir göz atalım. Ardından, bir sonraki gönderide, LIHTC programı hakkında yıllar boyunca hangi kuruluşların kullandığı, nerede ve gerçekte ne kadar harcandığı gibi basit soruların yanıtlarını bulmak için karşılaştığım zorlukları anlatacağım.

İlk olarak, Ryan'ın materyallerinin hepsini olmasa da çoğunu bulabileceğinizi belirtmekte fayda var. burada çevrimiçi. Ancak, bazı destekleyici belgelerin bağlantılarının çoğu koptu. Ancak bir bağlantı oluşturdum barınma programlarıyla ilgili 48 sayfaya ve burada ve sonraki yazılarda atıfta bulunacağım şey bu. Ryan'ın materyallerindeki her şeyi göründüğü gibi almak zorunda değilim, ama aynı zamanda o çalışmayı inşa edeceğim ve programlar hakkında elimden geldiğince bugün olduğu gibi doldurmaya çalışacağım.

LIHTC programını anlamanın en basit yolu, kirayı genellikle Bölge Orta Gelirinin %60'ı veya daha azıyla sınırlayan konuta para yatıran taraflar için vergileri düşüren bir vergi teşvik programı olmasıdır. Vergi kaymasının mekaniği, bir gönderiyi gerektirecek kadar karmaşık ve bir süre önce bir tane yaptım. bazı mekanizmaları kapsar. Sonunda konut finansmanı veya sübvansiyonu sağlayan dolarlar, kaynakların nasıl ve nerede kullanılacağını belirleyen Konut Finansmanı Ajansları (HFA'lar) aracılığıyla çeşitli eyaletlere tahsis edilir. Bir sonraki gönderide programın harcamalarını veya giderlerini karşılayacağım, ancak İmar ve Şehircilik Bakanlığı (HUD) programın kullandığını söylüyor "yıllık bütçe otoritesinde yaklaşık 8 milyar dolara eşdeğer" ve Ryan'ın belgelerine göre, "mülkün uygun kalması koşuluyla, yatırımcılar on yıllık bir süre boyunca her yıl federal vergi yükümlülüklerine karşı dolar karşılığı bir kredi alıyorlar. ”

Ryan, "LIHTC'yi eleştirenler, genellikle, LIHTC projelerinin projeyi finanse etmek için en az bir ek sübvansiyon katmanına ihtiyaç duyması gerçeğini programın büyük bir kusuru olarak belirtiyorlar. Diğer eleştiriler arasında LIHTC'nin karmaşıklığı ve diğer federal konut programlarına, özellikle kuponlara kıyasla maliyeti yer alıyor.

Kişisel deneyimim bunu doğruluyor. Kâr amacı gütmeyen bir geliştirici olarak, üzerinde çalıştığım bir projede vergi kredilerinden eyalet ve yerel finansmana kadar çok sayıda sermaye kaynağı kullanıldı. Kendi başına bu bir sorun değildir, ancak diğer hükümet fon sağlayıcılarından gelen birçok gereksinim, zaman ve işlem maliyetleri ekleyerek projeleri yavaşlatma eğilimindedir. Bu değişmedi ve enflasyon gibi yeni sorunların sübvansiyonu tüketerek proje maliyetlerinin nasıl artmasına neden olduğuna dikkat çektim ve daha az daha pahalı birimler yaratmak.

LIHTC ile ilgili bölümünde Ryan, programı olumsuz bir şekilde, mevcut piyasa fiyatı dairelerinde kiralamak için uygulanabilecek kuponlar veren program olan Bölüm 8 ile karşılaştırır. Bence bu geçerli bir eleştiri ve bugün hala geçerli olan bir eleştiri. Tek sorun, kuponların kullanımının çok zor olmasıdır. Çoğu zaman bir hane kupon almaya hak kazanır, ancak federal, eyalet ve yerel gereklilikleri karşılayan boş bir birim bulamaz. Çoğu zaman kuponlar kullanılmaz. Bu nedenle, kuponların kullanılmasına izin veren basit bir reform önermeye devam ettim. bir hane hali hazırda kira ödüyorsa.

Ve LIHTC'ye karşı Bölüm 8'den kim yararlanır? Ryan, "LIHTC birimlerinin yaklaşık yüzde 40'ının, HUD'nin Kiracı Tabanlı Bölüm 75 ve Toplu Konut birimlerinin yüzde 8'ine kıyasla son derece düşük gelirli hanelere hizmet verdiğini" bulan O'Regan ve Horn'dan alıntı yapıyor. Vergi kredilerinin nereye vardığını daha derine indikçe, vergi kredisi alan pek çok projenin sübvansiyonlu birimleri piyasa oranlı birimlerle karıştırdığını buldum. Sübvanse edilen gelir seviyeleri daha yüksek olsa bile, bu benim görüşüme göre bir sorun değil.

Ancak Seattle'ın güneyinde Washington, Renton'da yakında çıkacak olan projelere bir bakış solera, soruları gündeme getirir; projede yanlış olan bir şey yok ama vergi mükelleflerinin “düşük gelirli konut” için beklediği şey bu mu? Bu bölgelerde kiralar o kadar düşük mü ki, sübvansiyon kiracıları o kadar fazla kurtarmıyor ve tasarruf eden kiracıların gelirleri çok daha yüksek, belki de daha ucuz, daha eski bir piyasa fiyatına sahip daire bulmaya yetecek kadar yüksek mi? Bu, "LIHTC mülklerinin, yoksulluk oranlarının düşük olduğu banliyölerde daha fazla var olma eğiliminde olduğunu" tespit eden verilerle destekleniyor. Bunu derinlemesine incelemeye çalıştım ve bir sonraki gönderide paylaşacağım, LIHTC ile ilgili çok daha büyük bir sorun bulmama yol açtı: şeffaflık eksikliği.

Sonunda Ryan sık sık çaktığım çiviyi çaktı. "Birçok büyükşehir bölgesinde, LIHTC diğer konut yardımı biçimlerinden daha pahalıdır." Ryan, "LIHTC'nin Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland ve Miami'deki Bölüm 8 kuponlarına göre maliyet etkinliğini inceleyen" bir araştırmadan alıntı yapıyor. Bu çalışma, "LIHTC'nin genel olarak kuponlardan daha pahalı olduğunu, ancak primin kupon ödeme standartlarına ve yerel konut piyasasına göre değiştiğini" buldu. Çalışma, San Jose gibi bir şehirde vergi kredisi programının vergi mükelleflerine kuponlardan %2 daha pahalıya mal olduğunu, ancak Atlanta'da farkın %200 olduğunu buldu. Atlanta'daki kuponlar kadar pahalı.

Genel olarak Ryan, göreceli boyutu göz önüne alındığında LIHTC programına o kadar fazla zaman harcamıyor. Bunun nedeni, programın iki taraflı geniş bir desteğe sahip olması olabilir. Bunun nedeni, piyasa oranı projelerini %4 vergi kredisi, daha sığ bir sübvansiyon, ancak başvurması ve alması daha kolay olan kâr amacı güden birçok geliştiricinin olması olabilir mi? Daha ucuz konut sağlamanın ve kar elde etmenin iyi bir fikir olduğunu düşünüyorum, ancak kâr amacı gütmeyen kuruluşlara karşı kar amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından ne kadar vergi kredisinin kullanıldığı ve bunların nasıl kullanıldığı sorusu beni en büyük keşfime götürdü: bilmiyoruz. Ryan'ın çalışması, paranın nereye gittiği konusunda çok az sorumlulukla eyalet HFA'larının kasalarına yüz milyonlarca dolar koyan bir programın yüzeyini zar zor çizdi.