Yurtdışına çıkıyorsanız evinizi kiralamalı veya satmalı mısınız?

2018'de Virginia'dan Meksika'ya taşınmaya karar verdiğimizde, karım Rebecca ve ben bu kira ve satış çıkmazıyla karşılaştık.

İç Gelir Servisi'nin (IRS) eski bir vergi avukatı olarak, ilgili yasaların birçoğunun farkındaydım, ancak yine de bu süreçte bazı önemli ve şaşırtıcı dersler öğrendim. Burada, yurt dışına taşınmayı düşünüyorsanız karar vermenize yardımcı olması için kira ya da sat ikilemiyle nasıl başa çıktığımızın hikayesini sizinle paylaşmak istiyorum.

Finansal Geleceğimize Yatırım

Gayrimenkul, dengeli bir yatırım portföyünün kritik bir unsurudur. Ancak 20 yıl önce, Rebecca ve ben ilk evimizi satın almak istediğimizde, stoklarımızın yanında nasıl görüneceğinden çok, bir ev almaya gücümüzün yetip yetmeyeceğiyle ilgileniyorduk.

O zamanlar, Washington DC'deki işlerimizden Potomac Nehri'nin hemen karşısındaki popüler Virginia mahallelerinde konutlar o kadar talep görüyordu ki, olası alıcılar rutin olarak fiyat sormaktan daha fazlasını teklif etmek ve ev ve güvenlik denetimlerinden vazgeçmek zorunda kaldılar. Bu bizi tedirgin etti. Dahası, bankanın bize borç vermek istediği para miktarı (küresel finansal çöküş öncesi o çılgın günlerde), ikimizin de geri ödemeyi hayal edebileceğinden daha fazlaydı.

Ev yoksulluğuna karşı olduğumuz için - yani gelirimizin çoğunu bir ipotek için harcamak istemedik - Rebecca ve ben içgüdülerimizle gittik ve daha ucuz bir seçeneğe karar verdik.

Daha popüler bir mahallede biraz daha büyük bir müstakil ev için harcayacağımız paranın yarısına meşhur “yolların yanlış tarafında” 1940 yapımı bir konak satın aldık. Ancak yeni evde kendimizi güvende hissettik ve bankaya ödemediğimiz parayı ikimizin de yapmayı sevdiği seyahat için kullanmayı planladık.

Şansın bizimle olduğu ortaya çıktı. Emlakçımızın tahmin ettiği gibi, yeni mahallemizin soylulaştırılmasının öncüsüydük. Her iki yanımızda modern konutlar inşa edildi, daha fazla mağaza ve restoran taşındı ve bölgemiz şirin, sömürge mahallesi olarak tanındı. Ardından tüm şehirde konut fiyatları yükselmeye başladı.

2000 yılında evimizi satın aldığımızda, şehir arsamızı ve evimizi 127,900 dolar olarak değerlendirdi. On yıl sonra değerlendirme 378,420 dolardı. Ocak 2018'de Rebecca ve ben ailemizi Meksika'ya taşımaya karar verdiğimizde 516,168 dolardı.

İki Cazip Seçenek Arasından Seçim Yapmak

Rebecca ve ben yurt dışına taşınmaya karar verdikten sonra ev konusunda zor bir seçim yaptık. Onu kiraya vermeli ve aylık kira gelirini Meksika'daki harcamalarımızı ödememize yardımcı olması için kullanmalı mıyız, yoksa nakit olarak çekip satarak elde edeceğimiz önemli kazancın vergisini ortadan kaldıran federal bir yasadan yararlanmalı mıyız?

Kiralamanın avantajları vardı. Aylık kira, geride bıraktığımız maaşları kısmen değiştirmek için düzenli bir gelir akışı sağlayacak ve böylece günlük yaşam giderlerimizi karşılamak için tasarruflardan çekmemiz gereken miktarı azaltacaktır. Gelir, Meksika'daki kiramızı, çocuk okulumuzun eğitim masraflarını karşılar ve şaka yapmayı sevdiğim gibi, taco için birkaç dolar bırakırdım. Mali muhafazakarlar olarak (en azından konu kendi paramızı harcamaya gelince), Rebecca ve ben, peşinden koşmak istediğimiz birkaç iş fikri geliştirene kadar kira gelirinin finansal bir tampon sağlamasını sevdik.

Yurtdışına taşınırken göz önünde bulundurulması gereken bir diğer nokta, kira gelirinin yeni ülkenizde oturma vizesi almanıza yardımcı olabileceğidir. Bu bizim durumumuzla ilgili olmasa da, bazı ülkeler - örneğin Uruguay - daimi ikamet hakkı kazanmak için kanıtlanabilir bir gelir akışına ihtiyaç duyar. Kira geliri bu gereksinimi karşılamanıza yardımcı olabilir.

Seçeneklerimizi araştırırken öğrendiğimiz gibi, kiralamanın da dezavantajları var. İlk olarak, bir yönetim şirketinin mülkün reklamını yapma ve denetleme maliyeti, kârımızı ısırır. Bu şirketler genellikle bir kiracı bulmak için bir aylık kiraya eşit bir ücret ve ardından mülkün bakımı ve kiracı tarafından gündeme getirilen sorunlara yanıt vermek için aylık kiranın %8 ila %10'u kadar bir ücret talep eder. Craigslist gibi çevrimiçi siteler, ev sahipleri ve kiracıları birbirine bağlamaya yardımcı olacak ücretsiz platformlar olarak mevcut olsa da, bu araçlar mülkü yönetemez.

İkincisi, kira gelirini vergiye tabi olarak bildirmek zorunda kalırdık, bu da cebimize girenleri daha da azaltırdı.

Rebecca ve ben de satışın heyecan verici bir seçenek olduğunu gördük. Birkaç yerel Emlakçı ile yaptığımız görüşmelere ve bir evin piyasa değerini tahmin etmek için karşılaştırılabilir mülkleri kullanan çevrimiçi araç Zillow'u kullanan bağımsız araştırmamıza dayanarak, evi yaklaşık 600,000 $'a satabileceğimizi tahmin ediyorduk.

Bu durumda, ilk satın alma fiyatımızı ve yaptığımız toplam 400,000 ABD Doları tutarındaki sermaye iyileştirmelerinin maliyetini çıkardıktan sonra 200,000 ABD Doları kar elde ederdik. 400,000 dolarlık karı yatırabilir ve getirileri Meksika'daki masrafları karşılamak için kullanabiliriz.

Ayrıca, İç Gelir Kanunu'nun (konut hariç tutma) 121. bölümü uyarınca, bu 400,000 dolarlık kârın hiçbiri vergiye tabi olmayacaktır. Konut hariç tutma, evli bir çiftin bir ev satışından elde edilen kazançlarda 500,000 ABD Dolarına kadar olan geliri ortadan kaldırmasına izin verir. Tek bir kişi 250,000 $ 'a kadar hariç tutabilir.

Bu istisnaya hak kazanmak için (ve bu, evinizi satmayı düşünüp düşünmediğinizi anlamak için çok önemlidir), evli çiftler ve bekar kişiler, mülkiyet testini ve kullanım testini geçmelidir.

Satıştan önceki beş yılın en az iki yılını kapsayan bir süre boyunca ana eviniz olarak mülke sahipseniz ve mülkü kullandıysanız, hariç tutulmaya hak kazanırsınız. Sahiplik ve kullanım testlerini farklı iki yıllık dönemlerde karşılayabilirsiniz, ancak satış tarihinde sona eren beş yıllık süre boyunca her iki testi de karşılamanız gerekir.

Evimizi satarsak hem mülkiyet hem de kullanım testlerini karşılar ve tüm kârımızı hariç tutabilir ve sıfır vergi ile sonuçlanabilirdik.

Konut hariç tutmanın faydası olmadan, %10'luk sermaye kazancı vergisi oranı, 40,000$'lık kâr üzerinden 400,000$'lık vergi ödeyeceğimiz anlamına geliyordu. Kırk bin dolar, dört kişilik ailemize Meksika'da bir yıl yaşamanın maliyetini tahmin ettiğimizden fazla. Bu vergi olarak ödenecek çok para.

Kiralama Nedenlerimiz

Evimizi kiralamaya karar vermemizde çeşitli faktörler rol oynadı. İlk olarak, hemen ev ve bahçeye bakması için güvenebileceğimiz güvenilir bir kiracı bulduk. Bir yönetim şirketine olan ihtiyacı ortadan kaldırarak, daha önce kullandığımız yerel onarım personelinin iletişim bilgilerini ona sağladık.

Aldığımız kira normal gelir olarak vergilendirilir (Rebecca ve ben %12 vergi diliminde ödüyoruz, ancak oranlar gelir ve dosyalama durumuna göre %10 ila %37 arasında değişiyor). Yine de, üçüncü taraf bir yönetim şirketinin maliyetine maruz kalmamak, cebimizde daha fazla para demekti.

İkincisi, Washington, DC metro alanının doğası göz önüne alındığında - bizimki gibi yakın konutlarla yüksek talep görüyor - evin değerinin artmaya devam etmesini bekliyorduk. Ayrıca, konut hariç tutma kullanım testi, beş yıllık bir pencereden ikisini sağladığından, vergi avantajını elde etmek için hemen satmak zorunda kalmadık.

Testin en basit uygulamasında, satmak için taşındıktan sonra üç yıla kadar süremiz vardı. Satış tarihimiz Ocak 2021'de olsaydı, beş yıllık yeniden inceleme dönemi Ocak 2016'dan Ocak 2021'e kadar sürerdi ve Ocak 2016'dan Ocak 2018'e kadar ana ikametgahımız olarak evde yaşıyor olurduk ve satışları hariç tutabilirdik. kazanmak.

Başlangıçta satmak yerine kiralamaya karar vermemizin son nedeni, Meksika'da işler yolunda gitmediği takdirde geri dönebileceğimiz bir yer istememizdi.

Karar Zamanı, Tekrar

Haziran 2020'de kiracımız bize Ağustos ayında taşınacağını bildirdi. Bu zamana kadar, Meksika deneyimimize iki buçuk yıl kalmıştı ve ABD'ye geri dönme planı olmadan oradaki yaşamımıza adadık. Evle ilgili seçeneklerimizi yeniden keşfetmeye hazırdık.

İlk tepkim satmak oldu. Kullanım testini karşılamak ve kazancımızı vergiden hariç tutmak için hala beş yıllık pencerenin ikisindeydik. Konuştuğumuz emlakçılar (ve çevrimiçi platform Zillow), iki yıldan daha uzun bir süre önce evi şimdi 100,000 ABD Dolarına satabileceğimizi tahmin ediyordu, bu da yaklaşık 50,000 ABD Doları vergi tasarrufu sağlayacağımızı ve yatırım yapmak için elimizdeki tüm 500,000 ABD Doları karına sahip olacağımız anlamına geliyordu.

Rebecca kiralamaya devam etmek istedi. Başlattığımız bir kombucha işi ve Meksika'da yürüttüğü İspanyolca kursları zaman zaman kârlıydı, ancak sabit kira geliri olmasını seviyordu.

Rebecca'nın eve tutunmak istemesinin bir başka nedeni de, Amazon'un bölgede ikinci merkezini inşa edeceğini açıklamasının ardından birkaç yerel Emlakçının öngördüğü ek takdirin farkına varmaktı.

Biz daha ne yapacağımızı tartışırken kader araya girdi. İkilemimizi yatırım uzmanlığı olan bir arkadaşımla tartışıyordum ve Rebecca ile benim tam olarak anlamadığımız bir şey teklif etti. Kiralamadan kazandığımız getiri oranının, evi satıp kazancı yatırırsak elde edebileceğimizden daha fazla olduğunu açıkladı.

O zamanlar emlak vergileri, ev sahibi sigortası ve bakım masraflarını ödedikten sonra yılda yaklaşık 25,000 $ kira geliri elde ediyorduk. (Taşımadan önce kalan ipoteği ödemiştik.)

Evi satıp 500,000 dolarlık kazancı yatıracak olsaydık, elde ettiğimiz kira gelirinin farkına varmak için %5 getiri sağlayan bir yatırım bulmamız gerekecekti. Bir şirket tahvilinde veya halka açık hisse senedinde bu getiri oranını bulabilsek de, bu varlık türleri genellikle gayrimenkulden daha riskli yatırımlardır.

Arkadaşım Rebecca ile bu konuşmayı yaptığım sıralarda, kulaktan kulağa, iyi kariyerleri olan ve daha önce aldığımızdan biraz daha yüksek aylık kira ödeyen bir aile bulduk. Bu, tekrar kiralama kararını kolaylaştırdı.

Ayrıca, konut hariç tutmanın tamamen masadan kalkmadığını biliyordum. Yasaya göre, birincil ikametgahımız olarak eve geri taşınmaya karar verirsek ve orada iki yıl veya daha fazla kalırsak, kullanım testi için kritik olan beş yıllık süreyi sıfırlayabiliriz. Şimdi geri dönmek aklımızda olmasa da, ihtimal dışı değil. Ve neden olmasın? Ev bize iyi geldi.

Sonuçta, evinizi satıp satmama kararı kişisel bir karardır. Herkese uyan tek bir çözüm yoktur. Bununla birlikte, hikayemizin gösterdiği gibi, her ev sahibinin akılda tutması gereken çok önemli bir finansal husus, konutun hariç tutulmasıdır. Beş yıllık sürenin dışında evinizi satarsanız, satış fiyatının büyük bir bölümünü Sam Amca'ya devretmek zorunda kalabilirsiniz.

Bu nedenle, yurt dışına taşındıktan sonra birkaç yıl evinizi elinizde tutmaya karar verirseniz, bu verginin ileride mali durumunuzu nasıl etkileyebileceğinin farkında olun.

Bu hikaye aslında International Living'de yayınlandı.