BREIT Gibi Starwood GYO, Emlak Fonundan Yatırımcı İtfalarını Sınırlıyor

SREIT olarak bilinen 14.6 milyar $'lık GYO'ya, yönetimi altındaki 125 milyar $'dan fazla varlığa sahip gayrimenkul odaklı özel bir yatırım şirketi olan Starwood Capital'in kurucusu ve CEO'su Barry Sternlicht başkanlık ediyor. Starwood Capital, GYO'yu yönetmektedir. Sternlicht aynı zamanda halka açık bir emlak kredisi şirketi olan Starwood Property Trust'ın (STWD) CEO'sudur.

SREIT, yaklaşık 69 milyar $ net varlığa sahip Blackstone Real Estate Income Trust'ın ardından ikinci en büyük ticari olmayan GYO'dur. BREIT olarak bilinen Blackstone (ticker: BX) aracı, itfaları sınırlamak için taşındı artan yatırımcı para çekme talepleri üç aylık %5 sınırını aştıktan sonra Kasım ayında.

BREIT gibi, SREIT de aylık olarak net varlık değerinin %2'si veya NAV ve üç ayda bir NAV'nin %5'i kadar itfaya izin verir.

Artan itfa talebi, birçok bireysel yatırımcının, performansları bu yıl halka açık emsallerinin performansını büyük ölçüde aştıktan sonra, bir borsada işlem görmeyen, işlem görmeyen GYO'lardan çıkışlara yöneldiğini gösteriyor. Halka açık olmayan ve halka açık GYO'lar arasındaki büyük performans farkı, alım satımı yapılmayan GYO'lardaki yatırımcıları nakde çevirmek için bir teşvik yarattı.

NYSE gibi borsalarda işlem yapmak yerine, bu GYO'lar yatırım fonları gibidir çünkü yatırımcılar, itfa limitlerine tabi olarak NAV'lerine göre aylık olarak hisse alıp satabilirler.

Mali danışmanlara gönderilen ve Barron's'a gönderilen bir mektupta SREIT, Kasım ayında NAV'nin %3.2'sine eşit geri alım talepleri aldığını söyledi. Aylık %2 limitine göre, yatırımcı itfa taleplerinin %63'ünü karşıladı (0.63 çarpı 3.2 eşittir 2). Mektupta, doldurulmayan tüm taleplerin Aralık ayında yeniden yapılması gerekeceği belirtildi.

Alım satımı yapılmayan GYO'ların, yatırımcılardan gelen yüksek itfa taleplerine yanıt olarak büyük miktarlarda gayrimenkulü tasfiye etmekten veya kaldıracı maddi olarak artırmak zorunda kalmamalarını sağlamak için aylık ve üç aylık itfa limitleri vardır.  

SREIT mektubunda, "Bu limitler, mevcut yatırımcıları ve aracın uzun vadeli sağlığını korumak ve nihayetinde hissedar değerini en üst düzeye çıkarmak için tasarlanmıştır."

SREIT, BREIT'e benzer bir varlık karmasına ve ücret yapısına sahiptir ve karşılaştırılabilir performansa sahiptir. SREIT, tıpkı BREIT gibi, varlıklarının büyük bir kısmını çok aileli apartman komplekslerinde, ardından depolarda bulunduruyor. Bunlar, son yıllarda GYO sektöründe en güçlü performans gösteren sektörlerden ikisi olmuştur.

SREIT'in Ekim ayına kadar yılbaşından bu yana getirisi, hisse sınıflarından birinde %10.2 oldu ve bu, BREIT'in yaklaşık %9'luk getirisiyle karşılaştırılabilir.

Önde gelen kamu apartman GYO'ları gibi

Konut Özkaynak

(EQR) ve

Orta Amerika Apartman Toplulukları

(

MAA

) kapalı 30'de yaklaşık %2022 oranında. SREIT'in yıllık taban ücreti net varlıkların %1.25'i ve %12.5'lik engel oranına tabi olarak %5'lik bir performans ücretidir. Son üç yılda yılda yaklaşık% 15 geri döndü.

SREIT ve BREIT varlık tabanlarına, halka açık menkul kıymetlerden daha az likit olan ticari gayrimenkul yatırımları hakimdir. 10-Q'da SREIT, Eylül ayı sonunda 2.5 milyar dolar borçlanma gücü ve 1.7 milyon dolar nakit olmak üzere 800 milyar dolarlık acil likiditeye sahip olduğunu söyledi.

BREIT gibi, SREIT de geçen yıl hızla büyüdü ve toplam varlıkları 30 yıl sonundaki yaklaşık 20 milyar dolardan Ekim ayında 2021 milyar dolara yükseldi. Mid-America Apartman Toplulukları gibi karşılaştırılabilir halka açık GYO'lar,

AvalonBay Toplulukları

(AVB) ve

Prologis

(PLD), en büyük depo GYO. Örneğin AvalonBay, SREIT ile benzer bir işletme değerine (piyasa değeri artı net borç) sahiptir, ancak 8 milyar dolarlık ödenmemiş borcu vardır.

Yine de bireysel yatırımcılar, işlem görmeyen GYO'ların performansını ve yaklaşık %4'lük bol temettü getirilerini beğendiler. Ancak itfalara sınırlamalar koymak veya bir kapı empoze etmek, yatırımcıları sarsabilir ve potansiyel olarak daha fazla para çekme talebine yol açarken, ticarete konu olmayan GYO'nun yatırımcılara yeni hisse satmasını zorlaştırabilir.

Keefe, Bruyette & Woods analisti Robert Lee, bu yılın başlarında alternatif yöneticilerin bireysel yatırımcılardan “kilitli sermaye” çekmeye istekli olduğunu yazmıştı. Zaman iyi olduğunda bu bir sorun olmasa da, “stres zamanlarında bireysel yatırımcıların sermayelerine erişim eksikliğinden çok mutlu olmadıklarını fark etme riski var” dedi.

Likidite limitleri, işlem görmeyen GYO literatüründe net bir şekilde açıklanmakla birlikte, yakın zamana kadar bir sorun olmamıştır. SREIT, itfa veya yeniden satın alma planını şu şekilde açıklamaktadır:

“Yatırımınızı sınırlı likidite ile uzun vadeli olarak görmeniz gerekirken, biz bir hisse geri satın alma planı benimsedik; bu plan sayesinde, hissedarlar aylık olarak hisselerinin tamamını veya bir kısmını geri satın almamızı talep edebilir. Gayrimenkul yatırımlarının likit olmayan doğası nedeniyle, geri alım taleplerini karşılamak için yeterli likit kaynağımız olmayabilir. Ayrıca, herhangi bir takvim ayı ve üç aylık dönemde geri alımlar için kullanabileceğimiz fon miktarına ilişkin sınırlamalar getirdik.”

Andrew Bary'ye yaz [e-posta korumalı]