Eyalet Milletvekilleri, Konut Maliyetlerini Şişiren Yerel Düzenlemeleri Üstleniyor

Ülke genelindeki valiler ve milletvekilleri, önermek ve uygulamak kısmen işverenleri ve yüksek ücretli işleri getirecek yatırımı çekmek için daha rekabetçi bir vergi ve düzenleyici ortam yaratmaya yönelik politikalar. Bununla birlikte, yeni işlerle desteklenen bir aile akınını karşılamak için yeterli ve uygun fiyatlı konut arzı yoksa, o zaman devlet yetkililerinin elinde başka bir sorun var demektir. Politika yapıcıların artık hızla büyüyen birçok eyalette uğraştığı zorluk budur.

Örneğin, Kuzey Karolina'da, En hızlı büyüyen ilk 10 eyalet Geçen yıl, eyalet Genel Kurulu üyeleri şimdi Greensboro'nun hemen dışında yer alan ve yerel yetkililerin önerilen imar önerisini defalarca reddettiği bir kasaba olan Summerfield'daki bir mülkü "ilhak etme" veya yerel imar yetki alanından çıkarma yasasını düşünüyorlar. Yasa koyucular konuyu eyalet çapında ilgilendiren bir konu olarak değerlendiriyor çünkü Summerfield, Kuzey Carolina'nın bölgeye birçok yeni gelen getirmeyi planlayan çok sayıda büyük ekonomik kalkınma projesini barındırmak için konut arzının artırılması gereken bir bölümünde oturuyor. Bu hamle ve diğer eyaletlerdeki ilgili teklifler, konut maliyetleri ve imar tartışmasının nasıl hararetli olduğunu ve geleneksel siyasi koalisyonları alt üst ettiğini gösteriyor.

Greensboro'nun bir parçası olmaktan kaçınmak için 1996 yılında şirketleşen Summerfield, şehrin büyük bir bölümünde 1.3 dönümlük arsalar üzerine yalnızca müstakil konutların inşa edilebileceği şekilde dışlayıcı bölgelere sahiptir. Yeni konutların inşasına izin vermek için eyalet yasasını Summerfield'ın bir kısmının ilhakına geçirme hamlesi, söz konusu kısıtlamaları gevşetmek için yıllarca süren resmi taleplerin ve hatta Summerfield hükümet yetkililerinin imar politikalarının değişmesi gerektiğinin kabul edilmesinin ardından geldi.

Summerfield'ın Kasaba Avukatı uyardı 2021'de Belediye Meclisine, dışlayıcı imar uygulamalarının Adil Konut Yasası davası açmaya davet etmesi. Kasaba Avukatı, "Potansiyel sorumluluktan kaçınmak istiyorsanız, kararnamenizde Summerfield'da bir yerlerde uygun fiyatlı konutlara izin verecek seçenekler oluşturun" dedi. Summerfield'ın avukatı, "Şu anda nerede olduğunu belirlemek zorunda bile değilsin," diye ekledi. "Yapmanız gereken tek şey, bazı müteahhitlerin gelip 'Biliyor musunuz, daha yoğun konutlar koymak istiyorum' demesine izin verecek bir imar çerçevesi oluşturmak." Summerfield yetkilileri bu tavsiyeyi dinlemeyi reddetti.

Yetersiz konut arzı ve hızla artan konut maliyetleri Summerfield ve çevresi ile sınırlı değil. Bir Cato Enstitüsü ders çalışma Aralık 2022'de yayınlanan, Kuzey Carolina'nın nüfus artışının yeni konut inşaatı oranını nasıl aştığını vurguladı. Kısıtlayıcı yerel imar, eyaletin diğer birçok yerinde konut arzının büyümesini engellese de, konuyu düzeltme ihtiyacı, genellikle Triad olarak anılan Greensboro ve çevresindeki bölgede özellikle zorunludur.

Summerfield'a bitişik olan Greensboro, sırada Greensboro'daki tek yatak odalı bir dairenin kirası bir yılda %74 artarak, geçen yıl kiralama maliyetlerindeki en büyük artışta ülkede bir numara. Toyota, Boom Supersonic, Publix ve diğerleri, binlerce iyi maaşlı işçiyi getirecek yeni üretim ve dağıtım tesislerine bölgede milyarlarca yatırım yapıyor. Bu işçilerin ve ailelerinin uygun fiyatlı konutlara erişimini sağlama arzusu, yerel yetkililerin daha fazla konut geliştirilmesinin önündeki düzenleyici engelleri kaldırmayı veya hafifletmeyi reddetmesiyle birleştiğinde, Raleigh'deki eyalet yasa koyucularını harekete geçmeleri gerektiği sonucuna götürdü.

Boom Supersonic, Summerfield'a arabayla 11 dakika uzaklıkta bulunan bir süpersonik jet üretim tesisi inşa etmek için yarım milyar dolarlık yatırım yapıyor. Bu tesiste 2,000 binden fazla kişiye istihdam sağlanacak. Toyota, Summerfield'den 3.4 dakika uzaklıkta bulunan bir lityum pil üretim tesisi kurmak için 35 milyar dolar harcıyor. Toyota'nın Kuzey Amerika'daki ilki olacak bu pil fabrikasında 3,875 kişinin istihdam edilmesi bekleniyor. Bu arada Publix, yakınlarda Kuzey Carolina ve Virginia'daki marketlere tedarik sağlayacak iki milyon metrekareden fazla bir dağıtım kompleksi inşa etmek için 400 milyon dolar harcıyor. Bu proje 1,000 yeni istihdam yaratacak.

Bölgede meydana gelen önemli ekonomik gelişme ve bunun ek konut ihtiyacı yaratması, Summerfield İlçe Yönetim Kurulu üyelerinin yön değiştirmesine neden olmadı. Bir müteahhit, başlangıçta 1,161'de 2021 birimlik yeni bir apartman kompleksi teklif ettikten sonra teklifini 600 birimlik bir projeye indirdi. Şehir Kurulu o teklifi reddetti 22 Şubat'ta yapılan bir oylamada. Senato Başkanı Pro Tempore Phil Berger (sağda), yerel düzeyde devam eden uzlaşmazlığın neden şimdi bir eyalet yasama tepkisine yol açtığını bir açıklamada açıkladı:

Senatör Berger, "Yerel bir müteahhit tarafından sunulan planların yerel yönetim kurulu tarafından onaylanıp onaylanmaması gerektiğini bilmiyorum," dedi. "Bildiğim şey, Triad'ın yeni ekonomik kalkınma için milyarlarca dolar çektiği ve bölgemiz büyümeye devam ettikçe, bölgemizin bel bağladığı hemşireler, öğretmenler, ilk müdahale ekipleri ve inşaat işçilerinin yaşayabilmesi için acilen ek konutlara ihtiyaç duyulduğu. hizmet ettikleri topluluklar.”

Genel Kurul'un Summerfield'ın bir bölümünü ilhak etme hamlesi, yerel yetkililerin şiddetli direnişiyle karşılaşacağı kesin. Summerfield Belediye Başkanı Tim Sessoms, "Genel Kurulumuzun yerel seçilmiş yetkilileri görmezden gelmesi ve kasabamızda böyle bir değişiklik yapması büyük bir adaletsizlik olur ve tehlikeli bir emsal oluşturur" diyor.

Summerfield'ın yerel imar düzenlemelerini eleştirenler, konut maliyetlerini artırma ve arzı azaltma biçimlerinin yanı sıra, kısıtlamaların çevre sağlığını ve kamu güvenliğini de tehlikeye attığını iddia ediyor. Yaklaşık 12,000 sakiniyle Summerfield, herhangi bir su veya kanalizasyon altyapısı olmayan en kalabalık Kuzey Karolina şehridir. Aslında, tamamen septik sistemlerde olan Kuzey Carolina, Güney Carolina ve Virginia'daki en büyük kasaba. Geçmişte yaptıkları gibi, Summerfield yetkilileri, önerilen konut gelişimini engellemek için bunu yine bir bahane olarak kullanıyor.

Belediye Başkanı Sessoms, 9 Mart'ta yayınlanan bir kamu mektubunda, "Kasabanın, imar yönetmeliklerimizin şu anda izin verdiği yoğunluğun üç katından fazlasını destekleyecek ne su ne de kanalizasyon sistemi var" diye yazdı ve söz konusu gelişmeyi reddettiğini açıkladı. "Summerfield, önerilen yoğunluğun zaten aşırı kalabalık olan okullarımız ve sıkışık yollarımız üzerindeki yükünü kaldıracak altyapıya sahip değil."

Yine de kısa süre önce reddedilen 600 birimlik projenin geliştiricisi, Summerfield'da gerekli su ve kanalizasyon altyapısını kuracaktı. Summerfield yetkilileri geçmişte önerilen kanalizasyon ve su altyapısı yatırımlarını reddetmişti. Bu su altyapısı eksikliği, yıllarca gelişmeye ve büyümeye karşı çıkmak için bir sebep olarak kullanıldı.

Geliştirme için önerilen arazinin sahibi David Couch, şuraya "Summerfield Belediye Meclisi, mütevazı imkanları olan sakinleri dışlamaya hizmet eden imar politikalarını benimsedi ve bunu büyük bir etki ile yaptı."

Couch, "Greensboro ve Guilford County bölgesi geçen yıl ülkede kira artışlarında bir numara oldu" diye ekledi. "Özellikle birçok kişinin başarılı işe alım çabaları ve yakın çevredeki milyarlarca dolarlık ekonomik kalkınma göz önüne alındığında, umutsuzca daha fazla konut arzına ihtiyacımız var."

Couch ve Summerfield yetkililerinin kalkınmaya yönelik isteksizliğine yönelik diğer eleştirmenler, 12,000 kişiyi yalnızca özel septik sistemlerde tutmanın, konutları daha pahalı hale getirmenin yanı sıra, bu tür septik sistemler yerel su kaynaklarına sızabileceği için çevre sağlığı için risk oluşturduğunu iddia ediyor. Su altyapısı eksikliğinden kaynaklanan çevresel risklerin yanı sıra, kamu güvenliğine yönelik artan riskler de vardır. Bunun nedeni, ilk müdahale ekiplerinin yararlanabileceği yerel su altyapı sistemi olmadığında yangınla mücadele kabiliyetinin azalmasıdır.

Summerfield İtfaiye Şefi Chris Johnson, bu yazara, bir su altyapı sisteminin, departmanının acil durumlara daha etkili bir şekilde müdahale etmesine olanak sağlayacağını söylüyor. Şef Johnson, "Bir hidrant sistemimiz olsaydı, gerçek yangınla mücadele eden daha fazla insanımız olurdu ve pozitif bir su kaynağının güvenliğini sağlamak için daha az insan çekilirdi" diyor.

Belediye Başkanı Sessoms, kasabasına su altyapısı getirme çabalarının sürdüğünü söyledi. Bu yazara yazdığı bir e-postada "Summerfield kasabamızın geleceği için bir su planı üzerinde çalışıyor ve çalışıyor" diye yazdı. Belediye Başkanı Sessoms, Summerfield'da bir su altyapı sistemini faaliyete geçirme planının ne zaman öngörüldüğü sorulduğunda yanıt vermedi.

Kuzey Carolina, Summerfield Belediye Meclisini, şu anda kasabanın yetki alanında bulunan geniş bir mülk alanında yeni konutları onaylayıp onaylamama konusundaki denklemden çıkarmak için bir yasa tasarısı ile ilerleyebilir. Birçoğu devletin daha ileri gitmesi gerektiğine inanıyor. Senato Çoğunluk Lideri Paul Newton (sağda), örneğin, tanıtılan mevzuat önceki oturumda, Kuzey Carolina'da ek konut gelişimini kısıtlayan yerel imarı önleyecekti.

Senatör Newton, "Bu, doğrudan hükümet tarafından yaratılan bir arz sorunudur" dedi. 8 Aralık etkinliği Raleigh merkezli bir düşünce kuruluşu olan John Locke Vakfı'nın ev sahipliğinde konut politikası hakkında. Newton, "eğer onu serbest bırakırsak, özel sektör bunu ele alacaktır" diye ekledi.

Diğer eyaletlerdeki eyalet milletvekilleri ve valiler, Newton'un Kuzey Carolina'da talep ettiğine benzer reformlar önerdiler. Örneğin, Montana Valisi Greg Gianforte (sağda), konut arzındaki büyümeyi engelleyen yerel imar kısıtlamalarını önleyen eyalet mevzuatının en sesli savunucularından biridir.

“Katı imar ve diğer konut arzı düzenlemeleri, inşaat ve sorumlu geliştirme konusunda gerçekten ıslak bir battaniyedir. Maliyetleri artırıyorlar ve arzı sınırlıyorlar," Vali Gianforte söyledi geçen yıl konut görev gücünün üyeleri. “Sorumlu ve güvenli bir şekilde elimizden geldiğince hükümeti yoldan çekmeliyiz. Kamu güvenliği ve çevreyi korumak için düzenlemelere ihtiyacımız var, ancak diğer alanlarda nasıl modernize edileceğini bulmamız gerekiyor.”

Fahiş ve artan konut maliyetleri, ABD'deki aile bütçelerini alt üst ediyor ve birçoğunu konut piyasasının dışında fiyatlandırıyor, öyle ki, konu geçen yıl boyunca ulusal medyanın önemli ölçüde ilgisini topladı. Örneğin, New York Times çokça tartışılan bir Eylül ayı yayınladı. göre başlangıç ​​evine ne olduğunu düşünmek. Bundan önce, New York Times bir makale yayınladı. göre konut krizinin artık kıyılarla sınırlı olmadığını belgeleyen geçen Temmuz.

20 Eylül tarihli bir Bloomberg analizi, "Muhtemelen Manhattan'da bir daire kiralamak için şimdiye kadarki en kötü zaman, aynı zamanda Austin gibi metropollerde ev satın almanın karşılanabilirliği şimdiye kadarki en kötü şey." ünlü. "2020'nin ortalarında hem aylık kiralar hem de ipotek ödemeleri ucuzdu ama bugün tam tersi."

Virginia Valisi Glenn Youngkin (R) "Bir ev kiralamanın veya satın almanın maliyeti çok pahalı" şuraya Ağustos 2022'de Virginia Senatosu Ortak Para Komitesi'ne hitaben, diğer birçok eyaletteki valiler ve milletvekillerinden duyulan bir mesajı tekrarlayarak. “Bu arz ve talep uyumsuzluğunun arkasındaki temel nedenleri ele almalıyız; gereksiz düzenlemeler, aşırı ağır ve verimsiz yerel yönetimler, kısıtlayıcı imar politikaları ve her türlü yeni gelişmeye karşı dişe diş mücadele etme ideolojisi.”

Yüksek konut maliyetlerini dizginlemek, öngörülebilir gelecekte birçok eyalette valiler ve milletvekilleri için en önemli öncelikler arasında olmaya devam edecek. Gösterildiği gibi, partizan aidiyetler ve ideolojik eğilimler, diğer birçok konu alanında olduğu gibi, bu konuda bir valinin veya milletvekilinin tercihini göstermez. Yerel imar kısıtlamaları ve eyalet milletvekillerinin bunları geçersiz kılıp kılmayacağı konusundaki tartışma hiçbir yere gitmiyor. Aslında, süreç içinde geleneksel olmayan siyasi koalisyonlar üreterek tırmanması muhtemeldir.