Hisseler Ayı Piyasasında, Takip Edilecek Bir Konut Çöküşü mü?

Anahtar teslim paketler

• Ulusal Emlakçılar Birliği'nden alınan veriler, ev fiyatlarının Mart 37'den bu yana %2020 arttığını gösteriyor
• Bu arada, toplam konut satışları Mayıs ayında yıllık bazda %8.6 ve aylık %3.4 düştü
• Moody's Analytics verileri, ortalama konutun %24.7 oranında aşırı değerlendiğini ve fiyatların gelirlerden dört kat daha hızlı arttığını gösteriyor.
• Ev alıcıları sürekli olarak piyasadan fiyatlandırıldığından, birçok yatırımcı ve ev sahibi, bir konut kazasının köşede olabileceğinden endişe ediyor.

Pazartesi, S&P 500 Endeksi geçen haftanın ayı piyasası bölgesinin yakınında gezinerek %18.7 düşüşle YTD'yi kapattı. Bu arada, Nasdaq Bileşik Endeksi yıl için yaklaşık %27 düşerken, Dow %14 kayıpla yuvarlanıyor. Başka bir deyişle, piyasanın çoğu ayı ülkesinde veya yakınında ve fiyatları Ocak ayının zirvelerinden düşen hisse senetleri için görünürde bir erteleme yok.

Ve şimdi, yatırımcılar ve ev sahipleri, konut piyasasının da aynı şeyi yapabileceğinden endişe ediyor.

elde edilen veriler, Ulusal Emlakçılar Derneği (NAR) Mayıs 2021 ile Mayıs 2022 arasında mevcut ev fiyatlarının yaklaşık %15 arttığını gösteriyor. Mart 2020'den beri, %37 arttılar. Bu arada, medyan ev fiyatları ilk kez 400,000 doları aştı.

Yüksek fiyatlar, yatırımcılar ve satıcılar için iyi olsa da, sürekli olarak düşük ve orta gelirli alıcıları pazarın dışına itti. Ve şimdi, bazıları endişeli, satıcıların sevindiğini gören bu fiyatlar, bir konut piyasası çöküşünü tetikleyebilir.

Kabarcıklar ve Çökmeler

Varlık balonları, talep, spekülasyon ve piyasa taşkınlığı fiyatların temel değerlerinin ötesine geçtiğinde meydana gelir. Sonuç? Alıcılar ilgilenmeye devam ettiği sürece talepte kalmaya devam eden aşırı fiyatlı varlıklar.

Göre Dallas Federal Rezerv, emlak balonları, geniş kapsamlı ekonomik etkileri nedeniyle özellikle dikenlidir. Konut balonları genellikle aşağıdakiler gibi bir dizi istenmeyen sonuca yol açar:

• Bozulmuş yatırım ve satın alma kalıpları
• Ekonomik kaynakların yanlış tahsisi
• Ekonomik büyümeye ve istihdama sızan dalgalanmalar

Sonra ne zaman yatırımcılar panikveya iflaslar ve hacizler piyasaya çıktığında balon “patlar”. Emlak fiyatları çöküyor, yatırımcılar karlı kalmak için mücadele ediyor ve ev sahipleri kendilerini su altında bulabilirler. çok pahalı krediler.

Bununla birlikte, her balon mutlaka tam bir çarpışma ile sonuçlanmaz.

Bazı pazarlar, bunun yerine, ev fiyatlarının kademeli olarak düştüğü ve ardından aylar veya yıllar boyunca sabit kaldığı bir düzeltme yaşayabilir.

Buna karşılık, bir çöküş, halıyı piyasanın altından çeken hızlı bir fiyat düşüşünü (genellikle bir haciz dalgasıyla birlikte) içerir.

O zaman ve şimdi

Tam gelişmiş konut piyasası çöküşleri, düşündüğünüz kadar yaygın değildir. Yine de, Büyük Durgunluk birçok kişinin zihninde tazeyken, ev sahipleri ve yatırımcılar temkinli olmaya devam ediyor.

Büyük Durgunluk

2007-2008 konut piyasası çöküşü, çok sayıda ihmalkar hükümet, borç veren ve yatırımcı uygulamasından doğan benzersiz bir olaydı.

Başlangıç ​​olarak, ucuz oranlar ve minimum ipotek kredisi düzenlemesi, bankaların nitelikli olmayan borçlulara yüksek faizli krediler sunmasına izin verdi. Bu tür kredilerin çoğu, borçlunun geri ödeme kabiliyetini belgeleyen uygun evraklar olmadan verildi.

Bu arada yatırımcılar, ipotekleri yatırım yapılabilir varlıklar olarak bir araya getiren “ipoteğe dayalı menkul kıymetler” (MBS) aldı. Subprime borç verme oranları arttıkça, subprime krediler bu menkul kıymetlerin daha büyük bir kısmını oluşturmuştur.

Ne yazık ki, birçok ev sahibi ödemelerini yapamadı ve bankaların temerrüde düşen borçlulara haciz koymaya başlaması bir krizi hızlandırdı. Çoğu durumda, bankalar, değeri düşen mülkleri atmaya çalışırken zarara uğradılar. Kısa süre sonra, ev sahipleri su altı ipoteklerinden sağa sola kaçtılar ve bankaların kendilerine karşı krediden daha düşük değerde mülkleri bırakmasına neden oldu.

Aynı zamanda, MBS yatırımcıları, borç alanların temerrüde düşmesi ve karlarını tüketmesi nedeniyle kendi krizlerini yaşadılar.

Nihayetinde, olayların birleşmesi küresel bir durgunluğu (ve tonlarca yeni ipotek kredisi düzenlemesini) doğurdu.

2022'ye kadar hızlı ileri

Ve sonra, göreceğiniz gibi, çok farklı nedenlere sahip olan mevcut konut patlaması var. Yani: Covid-19 salgını.

Pandemi ilk başladığında, Federal Rezerv a'dan kaçmak için faiz oranlarını düşürdü durgunluk ve harcamayı teşvik eder. Aynı zamanda, hükümetin zorunlu kıldığı sokağa çıkma yasakları ve çalışanları kandırma arasında, birçok firma yeni evden çalışma politikaları başlattı. Bu arada, birçok aile teşvik fonlarını tasarruflara attı veya borçlarını ödedi.

Teşvik fonları, ucuz borç ve WFH esnekliğinin birleşimi, birçok ev sahibini pahalı şehirleri boşaltmaya yöneltti. Bu arada, tedarik zinciri darboğazları ve Covid-19 kısıtlamaları yeni konut inşaatını çıkmaza sokarak arzı sıkılaştırdı.

Sonuç olarak, talep arttı. Kısa süre sonra, alıcılar kendilerini aynı mülkler için rekabet ederken buldular, baş döndürücü ev sahipleri genellikle istenen fiyatın çok üzerinde nakit teklifleri kabul ederken fiyatlar fırladı.

Potansiyel bir konut piyasası çöküşünü ekarte edebilir miyiz?

Artık karantinada olmasak da, Covid-19'un konut piyasası üzerindeki etkileri devam ediyor. Bazı endişeler, bir konut kazasının hemen köşede olabileceği anlamına geliyor.

Başlamak için, son Sayım Bürosu veriler, ev satışlarının arka arkaya dört ay düştüğünü gösteriyor. Yeni tek ailelik ev satışları tek başına Mart ve Nisan ayları arasında %16.6 düştü. Mayıs ayında ise toplam konut satışları bir önceki aya göre %3.4 ve bir yıl öncesine göre %8.6 düştü. Hepsi, Haziran'ın satılmayan mevcut ev envanteri 1.16 milyon adede yükseldi.

Ancak satışlar düşerken fiyatlar da aynı şeyi yapmadı. Aslında, May yeni bir evin ortalama fiyatının 450,000$'a yaklaşmasıyla yeni bir rekor kırdı. Aynı zamanda, tüm konutların ortalama satış fiyatı 511,000 doları aştı.

Bunun kulağa yüksek geldiğini düşünüyorsanız, yalnız değilsiniz. Bu yılın başlarında Moody's Analytics, ABD ev fiyatlarının devam ettiğini bildirdi. ortalama %24.7 aşırı değerli. Mart ayında Dallas Fed, konut satış fiyatlarının kira fiyatlarını geride bıraktığı konusunda uyardı ve “sürdürülemez şekilde şişirilmiş” değerler önerdi.

Ve mesele sadece konutun ne kadar pahalı olduğu değil, oraya ne kadar hızlı geldiğidir. Sadece son bir yılda ev fiyatları arttı gelirlerden dört kat daha hızlı. Aynı zamanda ipotek faiz oranları Ocak ayındaki %3'ten Haziran sonunda %6.4'e çıkarak borçlanma maliyetini ikiye katladı.

Sonuç olarak, rakamlar konut piyasaları için zayıf beklentilere işaret ediyor. Gökyüzündeki yüksek enflasyon, yükselen faiz oranları ve sınırlı envanter, birçok ev alıcısını piyasadan uzaklaştırdı. Ev sahiplerinin emlak merdivenine çıkmak için kendilerini daha da genişletmeleri gerektiğinden, ekonomik faktörlerin daha düşük gelirlere veya daha yüksek ipotek oranlarına yol açması durumunda balon patlayabilir.

arasındaki önemli farklar 2008 ve 2022

Bununla birlikte, ekonomistler arasındaki genel fikir birliği, bir konut piyasası çöküşü iken mümkün, değil Muhtemelen.

Başlangıç ​​olarak, piyasanın mevcut temelleri 14 yıl öncesine göre çok daha istikrarlı. Daha katı kredi kriterleri ve güçlü ev alıcı korumaları, modern ipoteklerin büyük kısmının zamanında ödenmesi anlamına gelir. 2021'in ikinci yarısı, ortalama bir ev alıcısının bir yüksek ortalama kredi puanı rekoru 786 evi.

Ek olarak, temerrütler %3 civarında kalıyor ve 2022'nin ilk çeyreği sadece 78,000 haciz başvurusu. (Bunun aksine, 10 ve 2006 yılları arasında 2010 milyon Amerikalı evini kaybetti ve sadece 3.1'de 2008 milyon haciz başvurusu yapıldı.)

Benzer şekilde, ev sahipleri artık dikkate değer bir 28 trilyon dolarlık konut sermayesi 2008'de sahip olunan genellikle negatif ev sermayesi ile karşılaştırıldığında. Ve JPMorgan notları Modern ev sahiplerinin 2008'den önce görülen borç seviyelerinin hemen hemen aynısını üstlenmediklerini.

Aynı zamanda, konut stokları, yükselişte olsa da, tüm zamanların en düşük seviyelerine yakın seyrediyor. Geçen Eylül, NARAR
2.4 aylık satılık ev arzı bildirdi; Şubat ayına kadar bu sadece 2 aya düşmüştü.

Bu arada, artan maliyetler ve yavaşlayan talep nedeniyle inşaatçılar üretimi geri çekti. (Büyük Durgunluğa giden yolda bunun tersi doğruydu.)

En olası senaryo

Yine de, sağlam bir konut piyasası, fiyat düşüşüne yer olmadığı anlamına gelmez. Fark: Çoğu ekonomist, bir çöküşün değil, bir düzeltmenin uygun olduğuna inanır.

Örneğin, Dallas Fed, gerçek konut fiyatlarının temellerini aşsa da, “konut düzeltmesinden kaynaklanan serpintilerin büyüklük veya makroekonomik ağırlık açısından 2007-09 Küresel Mali Krizi ile karşılaştırılabilir olmayacağına dair hiçbir beklenti görmediklerini” bildiriyor.

Fannie Mae'nin baş ekonomisti Doug DuncanFNMA
, büyük ölçüde aynı fikirde. Onun pozisyonu, oranlar dramatik bir şekilde yükselirken, “tarihsel olarak bu tür büyük hareketlerin konut yavaşlaması ile sona erdiği” yönünde.

Bankrate'in baş finans analisti Greg McBride aynı fikirde: “Gayrimenkul fiyatları şimdiki gibi büyük hamlelerle hareket edebilir ve ardından yıllar içinde nispeten az değişiklik gösterebilir. Fiyatların platolanması daha olası bir sonuçtur.”

Ama yine de "düzeltme" olarak sayılan nedir?

Capital Economics'te kıdemli bir emlak ekonomisti olan Matthew Pointon, 5 ortasına kadar %2023 düşüş makul bir hedeftir. Ve NAR baş ekonomisti Lawrence Yun, %5'e varan "küçük fiyat düşüşlerinin" olası ve "aşırı pahalı" bir pazar için sağlıklı olduğu konusunda hemfikir.

Bir konut piyasası çöküşünün hayaletinin sizi hayal kırıklığına uğratmasına izin vermeyin

Mevcut iklimde, ulusal bir konut piyasası çöküşü, söz konusu olmasa da olası görünmüyor. Bu, birçok emlak yatırımcısının merak etmesine neden oluyor: yatırım yapmak mı yoksa beklemek mi?

Q.ai ile bir sonraki doğru hamleyi asla merak etmenize gerek kalmaz. Yapay zeka destekli yatırım stratejilerimiz, teorik bir piyasa çöküşünden kaynaklanan korku veya heyecan gibi duygulara değil, sağlam verilere dayanır.

Ancak bu, döngüden çıktığımız anlamına gelmez. gibi güncel yatırımlarla Forbes Kiti, parmağınızı bile kıpırdatmadan son dakika haberlerinden, cıvıl cıvıl istihbarattan ve geniş bir bilgi arşivinden yararlanabilirsiniz. Tek yapmanız gereken hesabınıza para yatırmak.

Q.ai'yi bugün indirin AI destekli yatırım stratejilerine erişim için. 100$ yatırdığınızda, hesabınıza 50$ daha ekleyeceğiz.