Kiralık mülk olarak da bilinen nakit akışına sahip gayrimenkullere yatırım yapmak, büyük ölçüde kazanç sağlamanın etkili bir yolu olabilir. pasif gelir akışı. Bir mülk satın alırsınız, bir veya iki kiracı kurarsınız ve aylık kira ödemelerini alırsınız. Yeterince basit görünüyor, ancak bir kiralık mülkün değerli bir yatırım olduğundan emin olmak için biraz daha fazla şey var. Gayrimenkulde nakit akışının nasıl hesaplanacağını bilmek, bir mülk sahibi olarak karı en üst düzeye çıkarmak için önemlidir.
A Finans danışmanı gayrimenkulü portföyünüze dahil etmenize yardımcı olabilir.
Gayrimenkulde Nakit Akışı Nedir?
Basit bir ifadeyle, nakit akımı bir işletmeye giren ve çıkan para hareketini ifade eder. Gayrimenkul nakit akışlarını tartışırken, mülk tarafından üretilen paradan (yani kira gelirinden) ve mülkle bağlantılı olarak harcanan paradan bahsediyorsunuz.
Gayrimenkul yatırımları pozitif nakit akışı veya negatif nakit akışı yaratabilir. Bir mülk pozitif nakit akışına sahip olduğunda, geliri giderleri aşar. Negatif nakit akışı olduğunda ise giderler gelirleri aşıyor.
Pozitif nakit akışı tercih edilir emlak yatırımcıları çünkü bu, sahip oldukları mülk veya mülklerden para kazandıkları anlamına gelir. Kâr marjı ne kadar geniş olursa, yatırım getirileri o kadar iyi olur. Pozitif nakit akışı, bakım, onarım ve bakım için kullanabileceğiniz bir nakit fazlasına sahip olabileceğiniz için gayrimenkul yatırımlarının bakımını da kolaylaştırabilir.
Negatif nakit akışı, bir yatırımcının kiralık bir mülkte para kaybettiği anlamına gelir. Mülk uzun süre boş kalırsa veya kiralama fiyatları, bir yatırımcının mülkü korumak için harcadığı maliyete ayak uyduramıyorsa, negatif nakit akışı oluşabilir.
Gayrimenkulde Nakit Akışı Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkulde nakit akışını hesaplamak, mülkle ilgili birkaç önemli ayrıntıyı bilmekle başlar. Özellikle, kiralık mülklerin nakit akışını hesaplamak için şunları bilmeniz gerekir:
Mülkün ne kadar brüt gelir ürettiği
Mülk için toplam harcamalar
Varsa hangi borçlar mülkle ilişkilidir?
Brüt kira geliri, mülkün herhangi bir masraf düşülmeden önce elde ettiği gelirin tamamını temsil eder, ipotek ödemeleri dahil. Kiralık konut mülkleri için nakit akışını hesaplarken genellikle ana gelir kaynağı kiradır. Ancak, kira sözleşmenize nelerin dahil olduğuna bağlı olarak, kiracılardan evcil hayvan ücreti, gecikme ücreti veya başka ücretler alarak da gelir elde edebilirsiniz.
Masraflar tarafında, mülk sahibi olmak için ödediğiniz tüm masrafları dahil ediyorsunuz. Bu, aşağıdakileri içerebilir:
Sigorta
Mülk yönetim ücretleri (mülkünüzü sizin için yönetmesi için başka birine ödeme yaparsanız)
kamu hizmetleri
Bakım ve onarımlar
reklâm
Mülkü kiralamak için sahip olmanız gerekebilecek işletme lisansları
Yasal ve profesyonel ücretler (yani tahliye masrafları)
Ayrıca mülkün boşluk oranını da buraya eklersiniz. Boşluk oranı, mülkün yılın kaç günü kiracısız kaldığını gösterir, yani hiç gelir getirmez. Mülkün boşluk oranını bulmak için, mülkün bir yıl boyunca boş kaldığı toplam süreyi toplar, ardından bunu mülkün kiralanmış olabileceği süreye böler ve sonucu 100 ile çarparsınız. .
Yani mülk 16 hafta boş kaldıysa ancak 52 hafta kiralanabilseydi, %30.76 boşluk oranına (16/52 x 100) sahiptir. Boşluk oranı, mülk kiralanırken bir işletme gideri olarak kabul edilir.
Brüt gelir ve giderlerinizi öğrendikten sonra, net hesaplama olan bir sonraki adıma geçebilirsiniz. faaliyet gelirleri (NOI). Nakit akışlı emlak için NOI bulmak için giderleri gelirden çıkarmanız yeterlidir. Ortaya çıkan sayı, operasyonlar tarafından üretilen nakit akışı miktarıdır. Mülkle ilişkili olabilecek herhangi bir borcu hesaba katmaz. Borç servisi dahil edildikten sonra net nakit akışını bulmak için borç servisini net işletme gelirinden çıkarırsınız.
Gayrimenkulde Nakit Akışı Hesaplamaları Neden Önemli?
Gayrimenkul için nakit akışını hesaplamak, bir kiralık mülk yatırımının ne kadar karlı olabileceğini belirlemenize yardımcı olabileceği için önemlidir. Belirli bir mülk için ne kadar kira alabileceğinize bakmak, size doğru bir resim vermek için yeterli değildir. Ne kadar nakit akışınızın kaldığını hesaplamak için öncelikle mülkün işletme giderlerini ve bununla bağlantılı olarak yapmanız gereken borç ödemelerini çıkarmanız gerekir.
Eğer varsa hedeflediğiniz belirli bir getiri oranı, gayrimenkul için nakit akışını hesaplamak, bir mülkün beklentileri karşılama, aşma veya yetersiz kalma olasılığı hakkında size bir fikir verebilir. Kiralık mülklere yatırım yaparken arzu edilen kabul edilen belirli bir getiri oranı yoktur. Yatırım yaptığınız kiralama piyasasına ve bireysel hedeflerinize bağlı olarak büyük ölçüde özneldir.
Genel bir kural olarak, %1 testini geçen mülkleri dikkate almak akıllıcadır. %1 kuralı, gerçekçi bir şekilde satın alma fiyatının %1'ini kira olarak alabiliyorsanız, bir mülkün karlı olma olasılığının yüksek olduğunu gösterir. Dolayısıyla, kiralamak için 350,000 ABD Doları tutarında bir apartman dairesi satın alırsanız, aylık kira olarak en az 3,500 ABD Doları talep edebilmeniz gerekir.
Bunun gerçekçi olup olmadığı duruma bağlı olabilir. konut ve kiralama piyasası Örneğin, San Francisco veya New York'ta kiralamak için 3,500 ABD doları almak o kadar da abartılı değil. Ancak, Iowa'daki küçük bir kasabadaki tek ailelik bir ev için aynı tutarı almak muhtemelen uçmayacak. Bu nedenle, %1 kuralını uygularken o bölgenin yaşam maliyeti ve gelirlerinin yanı sıra genel piyasayı da göz önünde bulundurmak önemlidir.
Vergiler Gayrimenkul Nakit Akışını Etkileyebilir
Gayrimenkul yatırımları zamanla kendini amorti edebilir, ancak IRS, getirdiğiniz kira gelirinden adil bir pay almak isteyecektir. o gelir. Genel olarak net kira geliri, normal gelir vergisi oranınız üzerinden vergilendirilir. Dolayısıyla, daha yüksek bir vergi dilimindeyseniz, bu, kira geliri üzerinden daha fazla vergi ödemeniz anlamına gelebilir.
Bununla birlikte, borcunuzun bir kısmını şu şekilde mahsup edebilirsiniz: kiralık mülk giderlerinin düşülmesi. İndirebileceğiniz harcamalardan bazıları şunlardır:
Bakım ve temizlik maliyetleri
Cihaz veya HVAC değişimi
İpotek faizi
Mülk sigortası
Emlak vergileri
Reklam ücretleri
Mülk yönetim ücretleri
kamu hizmetleri
Haşere kontrolü veya çevre düzenlemesi gibi diğer hizmetler
Yasal ve profesyonel ücretler (örneğin, bir kiracıyı tahliye etmek için ödeme yapmanız gerekiyorsa)
boşluk giderleri
Ayrıca mülkün amortisman giderini düşebilirsiniz. Bu masrafların düşülmesi, vergilendirilebilir kira gelirinizi azaltabilir. Bir kiralık mülke sahip olmak için ne kadar vergi borcunuz olduğunu anlamak, günün sonunda karınızın ne kadarını elinizde tutacağınız konusunda size daha iyi bir fikir verebilir.
Alt çizgi
Gayrimenkuldeki nakit akışını anlamak, yeni yatırım fırsatlarını değerlendirirken önemlidir. İsteyeceğiniz son şey, sadece bir para tuzağına dönüşmesi için kiralık bir mülke yatırım yapmaktır. Gayrimenkul için nakit akışının nasıl hesaplanacağını bilmek, bir yatırım planı oluştururken size yardımcı olur ve kötü bir yatırım yapmaktan kaçının.
Yatırım İpuçları
Mülk sahibi olmanın tüm zor işlerini yapmak zorunda kalmadan kiralık mülk sahibi olmak istiyorsanız, yatırım yapmanın daha kolay yolları var. Örneğin, emlak kitle fonlaması platformları, mülkün kendisine sahip olmak zorunda kalmadan ticari ve konut mülklerine yatırım yapmayı mümkün kılar. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) gayrimenkul satın almadan gayrimenkul yatırımı için başka bir seçenektir. GYO'ların her yıl yatırımcılara vergilendirilebilir gelirin %90'ını temettü olarak ödemesi gerekmektedir ve bu da size çok az çaba sarf ederek tutarlı bir gelir akışı sağlar.
Nakit akışlı gayrimenkulün portföyünüze iyi bir katkı olup olmayacağı konusunda bir finansal danışmanla konuşmayı düşünün. Nitelikli bir finansal danışman bulmak zor olmak zorunda değildir. SmartAsset'in ücretsiz araç sizi bölgenize hizmet eden üç adede kadar finansal danışmanla eşleştirir ve hangisinin sizin için doğru olduğuna karar vermek için danışman eşleşmelerinizle ücretsiz olarak görüşebilirsiniz. Finansal hedeflerinize ulaşmanıza yardımcı olabilecek bir danışman bulmaya hazırsanız, şimdi başla.
Fotoğraf kaynağı: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Sonrası Gayrimenkulde Nakit Akışı Nasıl Hesaplanır? İlk çıktı SmartAsset Blogu.
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html