Bir zamanlar genç bir aile, müreffeh bir banliyödeki en iyi yerdeki en kötü ev olan üç yatak odalı mütevazı bir Cape satın aldı. Yıllar sonra, 15 yıl önceki barınma çılgınlığı sırasında ve çocuklar büyüyüp taşındıktan sonra, ödediklerinin 20 katına kadar talep edilmemiş bir nakit teklif aldılar. Bu onların rahat bir emeklilik sağlayan yuva yumurtası oldu.
Hepsi doğru, ama bir peri masalı da olabilir. Bu tür bir ev fiyatlarının artması özellikle çılgın tırmanışlarından sonra buradan tekrar etmesi pek mümkün değil. Uzun vadede tarih, borsanın konut gayrimenkulünün yaklaşık iki katı kadar geri döndüğünü gösteriyor. Ve bunu, zaman içinde ortaya çıkan ek bakım masraflarından çok daha az baş ağrısıyla yapıyor. birçok yeni ev alıcısı için bir şok.
Bakmak NYU Stern School of Business profesörü Aswath Damodaran tarafından derlenen veriler, hisse senetleri (ölçülen
S&P 500
) 12.47'den 1972'e kadar yıllık %2021, konut konutları için ise %5.41 (geçen Ekim ayına kadar Case-Shiller Endeksine dayalı olarak) getiri sağladı. 2012-2021 mali krizini hızlandıran konut çöküşünden toparlanma alan 2007-09'e bakıldığında, hisse senetleri konut için %16.98'e karşılık ortalama %7.38 getiri sağladı.
In Yeni bir kağıt Brookings Enstitüsü için hazırlanan, konut endeksinin yaratıcısı Robert Shiller ve Anne K. Thompson'ın yaptığı bir ankette, ankete katılanların %72.4'ü, son teklif savaşlarının “fiyatların alakasız hale gelmesine neden olan panik satın alma” ile sonuçlandığını söyledi. Bu, özellikle banliyölerde bir ev ofisi için daha fazla yer isteyen alıcıların artık tanıdık hikayesine bağlandı. Evden çalışabilen beyaz yakalı işçiler, pandeminin en kötü döneminde çoğunlukla zarar görmedi veya daha düşük harcama harcamalarından yararlandı.
Tarihsel olarak düşük ipotek faiz oranları, teklif sahiplerinin satın alma gücünü daha da artırdı. Freddie Mac'in 30 yıllık ortalama kredisi Aralık'ta %3.05'e düştüğünde, dördüncü çeyrekte %408,100 peşinatla satın alınan ortanca fiyatlı 20$'lık evin aylık ödemesi 1,385$ olacaktı. Mortgage oranlarının 4.67 Mart itibariyle %31'ye yükselmesiyle, aynı kredi ayda 1,687 dolara mal olacak. Satın alınabilirlikteki azalma, ev fiyatlarındaki değerlenmeyi kesinlikle yavaşlatacaktır.
Shiller ve Thompson, son alıcıların kısa vadeli konut fiyatları konusunda gerçekçi olduklarını, biraz ılımlılık beklediklerini, ancak "uzun vadede fantezi uçuşlara verilebileceğini" buldular. Damodaran'ın verilerini ayrıştırması, 2006'da bir önceki balonun zirvesinde olan alıcıların 10 yıl boyunca takip eden çöküşten tam olarak kurtulamadığını gösterdi. Bu, ev alıcılarının kayıplara takıldığı ilk zaman değildi. 1989'daki zirveden düşüşün ardından, fiyatlar 1992'ye kadar tam olarak toparlanamadı. Kaybedilen süreler, konut amaçlı gayrimenkuller için çok büyük olan işlem maliyetlerini hesaba katmadı.
Yüksek satın almanın gelecekteki getirileri azalttığı aksiyomatiktir. İnsani terimlerle, başka yerlerde daha iyi iş fırsatlarından - özellikle bilgi işçileri için her yerden çalışabilme yeteneği göz önüne alındığında - ölüm ve boşanma gibi talihsiz durumlara kadar her şey olur. Tamamen taşınabilir ve likit finansal varlıklarla hisse alma yeteneği, daha uzun vadede daha fazla servetin yanı sıra yakın vadede daha fazla özgürlük sağlayabilir.
Yazma Randall W. Forsyth [e-posta korumalı]
